המחיר היקר של עלות תוכנית הדירה למשתכן

מתברר, כי לא הכל פועל כשורה ולפי המתוכנן, מראש, בממלכת דנמרק כך ש"תוכנית הדגל" של משרד אוצר, הלוא היא התוכנית, המוכרת לכל בשמה העממי "מחיר למשתכן" הינה אומנם תוכנית מהפכנית, בכל הקשור למחוסרי הדיור, אולם אין בה, מענה של ממש, באשר לשאר פלחי ורכיבי החברה הישראלית, בכללותם. ניתוח חברתי-כלכלי, בתחום המקרקעין והנד"לן הנכסי, שפרסם, אתמול, העיתון "גלובס", מצביע על כך, כי תוכנית זו שינתה התפיסה המקובלת, לפיה מי שזוכה במכרז לרכישת קרקע לבניית מגורים, הוא מי שמציע המחיר הגבוה ביותר. בשיטה החדשה זוכה במכרז, דווקא מי שמציע המחיר הנמוך ביותר במכרז על הקרקע.

לראשונה, נתקלים אנו בשיווק קרקע בהיקף אדיר, במסגרתה של תוכנית ממשלתית, יש להזכיר - לזכותו של שר האוצר הנוכחי, משה חלון, כשלונו של שר האוצר, שקדם לו, יאיר לפיד, שנכשל - כשלון חרוץ - בתוכנית מע"מ אפס למשל, כמו-גם התוכנית הישנה של מחיר למשתכן שבה נכשלה המדינה, בשיווק קרקעות, בהיקף נרחב.

התוכנית הקיימת של "מחיר למשתכן" אינה עונה - בכל הכבוד הראוי - על צרכיהם של מי שאינם מחוסרי דיור וכל רצונם הוא לשפר תנאי ואיכות חייהם, בדרך של שדרוג הדירות, בהם מתגוררים הם, כיום. זאת ועוד. הממשלה קבעה מראש כמות מוגבלת ותחומה של מתחמי קרקעות, אותן התכוונה ומתכוונת היא לשווק במסגרת מבצע "מחיר למשתכן". דווקא העובדה, כי התוכנית הקיימת מגלה ניצוצות מובטחים של הצלחה, מחייבת הגדלת מלאי הקרקעות שיוקצו לשיווק, בידי המדינה כעת במחירי הקרקע הנוכחיים והעכשווים כאשר אין זה בטוח, כלל וכלל, כי מחירי הקרקעות, המשווקים, כיום, בידי ומטעם המדינה יישארו יציבים וקבועים ומחירים לא יעלה וינסוק, לגבהים, בעתיד.

החלטתו האופרטיבית של שר האוצר, משה כחלון, לפיה כלל מכרזי הקרקע יופנו לטובתה של תוכנית "מחיר למשתכן", כאשר המגרשים שתשווק המדינה לזכאי תוכנית זו, יהיו מיועדים, אך ורק לזכאי תוכנית "מחיר למשתכן", בצד העלאת היצען של דירות במחירים מוזלים, לזכאי תוכנית זו, מביאה להקטנת שיווקם של הקרקעות, המשווקים בידי המדינה, במחיר רגיל שאינו נכלל במחירי התוכנית מקטינה, כך שמלאי הדירות, אותם אמורה המדינה לשווק - לכלל הציבור - הולך ופוחת, בהדרגה, מחודש לחודש.

בדיקה כלכלית-עסקית שערך עיתון "גלובס" העלתה, כי כבר חודשים ארוכים שהמדינה כמעט ואינה מוציאה מכרזים לבנייה למגורים, במחירים שאינם במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" - דבר הגורם לפערים גדולים - ובלתי סבירים, בעליל -בין הכמות העצומה של הקרקעות שמשווקת המדינה, לזכאי תוכניות "מחיר למשתכן", לבין שאר רכיבי ופלחי האוכלוסייה, הנפגעים מכך, כי כמות הקרקעות, המשווקות להם, קטנה, בהדרגה, מחודש לחודש.

אין זה מן הנמנע, כי מי שייפגעו - והנפגעים, כבר עתה ממדיניותה זו של המדינה, המוכתבת בידי שר האוצר, משה כחלון, הרואה בתוכנית "מחיר למשתכן", חזות הכל, ינקטו בהליכים משפטיים נדרשים. תיתכן, למשל, פנייה אפשרית לבג"ץ להורות לממשלה, משרד הבינוי והשיכון, כמו-גם משרד האוצר, לבוא ולנמק מדיניות, מפלה לכאורה זו, של המדינה, בין כלל אזרחיה, תוך פגיעה, לכאורה, בעיקרון השוויון, שהוכר בפסיקת בג"ץ כעיקרון על וכזכות חוקתית.

מנתונים המפורסמים בעיתון הכלכלי "גלובס" עולה, כי במרוצת החודשים דצמבר שנת 2014 ועד אפריל שנת 2015 שיווקה המדינה למעלה מ-12 אלף יחידות דיור לשוק הכללי ואילו במרוצת החודשים דצמבר שנת 2015 ועד אפריל שנת 2016 שיווקה המדינה - לשוק הכללי שאינו השוק של זכאי תוכניות "מחיר למשתכן" - פחות מאלפיים יחידות דיור, סך הכל. בכל הנוגע לשיווק קרקע, הרי בדיקת מכרזים שפורסמו וטרם נסגרו מורה, כי ביחס אליהם, הפער גדול עוד יותר וניצב על כמות של פחות מאלף יחידות דיור, בחודשים האחרונים, כל זאת בהשוואה של כמות של כ-12 וחצי אלף יחידות דיור, ששווקו לציבור הרחב שאינם בגדר של זכאי תוכניות "מחיר למשתכן" בתקופה המקבילה, בשנה שקדמה לתקופה זו.

כלכלנים העוסקים בתחום הדיור והיצע הדיור הציבורי, מצביעים על כך, כי יש לדאוג, כי יהיה קיים היצע נגיש וזמין של מלאי קרקעות, שניתן יהיה לשווקו בכל עת וללא כל מגבלה שהיא, לשוק צרכני היצע הקרקעות הכללי ואין מקום בכל הכבוד הראוי לגרום לכך, כי הדאגה לרווחתם ולשיכונם של הזוגות הצעירים, תביא לפגיעה בהיצע הקרקעות הכללי, שמשווקת ואמורה לשווק באופן שוטף המדינה, ללא כל תנאי וללא כל סייג שהוא, משך כל ימות השנה.

הגדלת מחסור בהיצע הכללי של קרקעות, אותם חדלה המדינה לשווק - כבעבר לשוק הכללי שאינו תחום של זכאים,שמטבע הדברים, הינו שוק מצומצם וצר יותר משוק רוכשי הקרקעות הכללי הינה, כי מחירם של קרקעות אלה - ובעקבות זאת, מחירן של הדירות, שתימכרנה, בשוק החופשי, רק יעלה, מעלה מעלה, במרוצת השנים הבאות.

משמעותה של ירידה בשיווק קרקע רגילות, כלפי מי שאינו בגדר של זכאי, על-פי תוכנית, זו או אחרת הינה, כי חברות הבנייה הקבלניות והקבלנים הפרטיים, גם יחד, שאינם פועלים בהכרח דרך שגרה בשוק של משתכנים, זכאי משרדי הבינוי, השיכון והאוצר הוא, כי מלאי הקרקעות הזמין שלהם, לבנייה שוטפת של דירות, הולך ואוזל, נוצרת תחרות עזה בינם לבין מתחריהם, בקשר לשיווק מלאי הדירות הזמין והמתדלדל. כתוצאה מכך, מחירן של הדירות - שעודן זמינות - רק עולה ועולה, לאור הביקוש המוגבר לרכישתן. מובן, כי כנגזרת ישירה מכך, עולה מחירן של הקרקעות הזמינות לבנייה, שהינם קרקעות המושפעות מדרישות פשוטות של היצע וביקוש.