תנאי מול אופציה

"מימוש זכויות" מוגדר כך בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה".

בהתאם לסעיף 7 א' לתוספת השלישית, על היטל ההשבחה להיות משולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש את הזכויות במקרקעין עליהם חל ההיטל.

חשיבות הזיהוי של "מועד המימוש" באה לידי ביטוי, בין היתר, בעובדה שהחל ממועד ההשבחה (אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג) ועד למועד זה (מועד המימוש) נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד; וממועד זה מתווספים לו הפרשי ריבית והצמדה, אם הוא אינו משולם בתוך 30 יום.

הלכת נוה שנקבעה על-ידי בית המשפט העליון (ע"א 1321/02)
קובעת, כי מועד המימוש בעסקת מכר מקרקעין הוא מועד חתימת הסכם המכר, שכן ממועד זה יוצאת לפועל "התעשרותו" של המוכר כתוצאה מההשבחה, ולכן ממועד זה תקום חובת תשלום. האמור הוא בהתייחס לחוזה סטנדרטי, אך מה קורה בחוזים ייחודיים?

תנאי מתלה: מרגע החתימה

על-פי חוק החוזים, חוזה הכולל תנאי מתלה, הוא חוזה תקף ומחייב מרגע כריתתו. מאותו רגע קמה למוכר זכות חוזית לקבל את התמורה המובטחת לו בחוזה בהתקיים התנאי המתלה ולפי הוראות החוזה, וכנגדה קמה לו חובה למכור את המקרקעין לקונה החוזי וכנגד התמורה האמורה, בהתקיים התנאי המתלה.

על בסיס הלכת נוה נקבע לפני מספר שנים (ערר 86062/11), כי גם בהסכם מכר הכולל תנאי מתלה, יחול מועד מימוש הזכויות במועד חתימת הסכם המכר ולא במועד התקיימות התנאי המתלה. עם זאת, החלטות שונות ציינו, כי תאני זה הוא בהחלט שיקול להפחתה או לביטול ריבית לתקופה האמורה.

באותו מקרה נקבע, כי הדין המהותי אינו מבחין בין חוזה המותלה בתנאי מתלה לבין חוזה רגיל, ורואים את החוזה המותלה כחוזה תקף ושלם מיום חתימתו, כך שיום כריתת החוזה הוא יום חתימתו ולא יום התקיימות התנאי המתלה.

בצורה דומה פסק השופט בדימוס שאול מנהיים (ת"צ 17616-09-10), שם התבקש להכריע בשאלה מהו מועד המימוש לעניין היטל השבחה, במקרה של עסקת קומבינציה (ובעצם כל עסקה כפי שצוין בהחלטה) שיש בה תנאי מתלה. הוא ציין, כי נכון שבהתקשרות חוזית שיש בה תנאי מתלה קיימת אי-ודאות עד להתקיימות התנאי. אולם קיימות דוגמאות רבות של עסקות שבהן מרכיב האי-ודאות לגבי מימוש התקשרות קיים תמיד, והוא אינו חדל להתקיים עד לגמר ביצוע חוזה המכר ורישום הזכויות. קביעתו הייתה, כי מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה יהיה מועד חתימת החוזה.

חלק מהנימוקים שהובילו את מנהיים למסקנתו זאת נבעו ממישורים אחרים. במישור דיני מס שבח מקרקעין נקבע (ע"א 489/89), כי יום המכירה לצורך מס שבח הוא מועד כריתת חוזה המכר, גם כאשר חוזה זה כולל תנאי מתלה. זאת, כאמור, משום שמדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו, וככלל, אין בעובדה שקיים בו תנאי מתלה ושחוזה זה יכול להתבטל, כדי להשליך על חיותו ושלמותו.

במישור ההתעשרות עולה, כי אין בעובדה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה, כדי למנוע שהתעשרותו של המוכר יצאה לפועל (כנדרש בהלכת נוה). גם שם דובר בחוזה קומבינציה, שבו התמורה למוכר תתקבל רק עם גמר הבנייה של דירות התמורה ומסירת החזקה בהן.

במישור החוזים: בכל הנוגע לאפשרות שהחוזה יתבטל קבע מנהיים, כי ממילא ביטול כזה אינו ייחודי לחוזים הכוללים תנאי מתלה. לפיכך, למרות שאין הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הדנה בביטול חוזה מכר, יש לנהוג במקרה של ביטול החוזה בדרך של השבה מלאה לנישום של כל מה ששילם לוועדה המקומית בגין היטל ההשבחה, לרבות ריבית הפיגורים.

אופציה: רק כאשר מומשה

מהחלטות אלו יוצא, כי בהסכם מכר עם תנאי מתלה מועד המימוש הוא מועד כריתת החוזה. האם קיים דין זהה בנוגע להסכם אופציה?

אופציה היא זכות לקבל זכות במקרקעין, להבדיל מהעברת המקרקעין עצמם במסגרת עסקת מכר. לפיכך ניתן לומר, כי אין במתן אופציה משום העברת זכויות במקרקעין כל עוד לא מומשה האופציה.

במילים אחרות: עסקת האופציה מהווה מעין "חוזה משני" בלבד, כאשר העברת הזכויות נכנסת לתוקף רק לאחר שמקבל האופציה הביע את רצונו לממש אותה, ורק אז משתכלל החוזה העיקרי שמכוחו מועברות הזכויות. עד מימוש האופציה לא מבוצעת כל העברת זכויות במקרקעין.

נושא זה מיעט להגיע לערכאות, כנראה משום שהרשויות הגיעו שאין לחייב בגין אופציה, או שהנישומים הגיעו למסקנה שאין מקום לדווח על הסכמים אלו. החלטת ועדת הערר (ערר 85134/12) נדרשה לשאלת מיהותו של הסכם אופציה, בעקבות טענת העורר (ולטעמנו בצדק) ולפיה, הסכם אופציה אינו מהווה מימוש זכויות ולפיכך אין לחייב בגינו היטל השבחה, וכי אירוע המימוש יתרחש רק במועד מימוש האופציה ככל שתמומש. ועדת הערר סברה אחרת וקבעה, שיש לראות את הסכם האופציה שנחתם כמועד המימוש, שכן לפי "מהות ההסכם" לא דובר על הסכם אופציה "סטנדרטי" ונוסחו היה שונה; הליך זה מצוי עתה בערעור.

לטעמנו, הכרעה כללית ולפיה יש לראות את חתימת הסכם אופציה כמימוש לצורך היטל השבחה (להבדיל ממימוש האופציה כמועד המימוש בהיטל השבחה), עלולה להיות בעייתית. לדעתנו בהחלט קיימת אבחנה בין הסכם מכר עם תנאי מתלה לבין הסכם אופציה, המוביל למסקנה, כי דין שונה אמור לחול לגביהם בהתייחס לשאלת מועד המימוש.

הסכם אופציה או סעיף אופציה בחוזה שונה במהותו מהסכם מכר ומהסכם מכר עם תנאי מתלה, שכן ביסודו של חוזה האופציה מונחת יכולת בחירה לבעל האופציה האם לממש את האופציה ולרכוש את הנכס נשוא האופציה, אם לאו.

תנאי חיצוני מול החלטה

בחוזה מכר עם תנאי מתלה הצדדים אינם יכולים לחזור בהם מהתקשרותם בעסקה, והתקשרות זו מותלת בקיומו של תנאי חיצוני שאינו תלוי ברצון מי מהצדדים, הרי שמימוש האופציה תלוי ברצונו של מקבל האופציה, ועל כן מתן האופציה קרוב במהותו להצעה בלתי חוזרת ולא להסכם מכר.

מעבר לכך, הענקתה של זכות אופציה אינה טעונה רישום ואף אינה מחויבת ברישום כלשהו, וגם מטעם זה ניתן לומר, כי קיים הבדל בין הסכם אופציה לבין הסכם עם תנאי מתלה.

גם הדין הכללי רואה את מתן האופציה כהסכם משני בלבד, המהווה מעין נספח להסכם העיקרי, הוא המכר נשוא האופציה. הסכם זה משתכלל על-פי הדין הכללי אך ורק עם מימוש האופציה, אם וככל שהוחלט לממשה. לעניין זה יפים דבריה של פרופ' גבריאלה שלו (דיני חוזים - החלק הכללי, עמוד 196:

"חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס. בעל אופציה (הקונה או השוכר) זכאי לרכוש או לשכור את הנכס, והוא גם זכאי שלא לרכוש או לשכור אותו. חוזה אופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו של חוזה אופציה נקשר אחד הצדדים לחוזה שיכול להיות מחייב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר.

"ככל חוזה אחר גם חוזה אופציה נכרת על-פי מידת כדאיותו לכל אחד מן הצדדים, המתבטאת, בין היתר, בשיעור התמורה לעסקה ובשיעור התמורה עבור זכות האופציה. עם זאת, שונה חוזה אופציה מחוזה רגיל בכך שבעת כריתתו לא ברור אם בעל זכות הברירה ינצל את האופציה שמעניק לו החוזה והעסקה שביסודו תצא מן הכוח אל הפועל.

"ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה. למעשה חוזה האופציה, או סעיף האופציה שבחוזה, הוא מעין חוזה משני, הנספח לחוזה נוסף ועיקרי, אשר משתכלל אם, ורק אם, האופציה ממומשת. בעל האופציה יכול לבחור שלא לממש אותה ובמקרה זה לא נוצרת בין הצדדים העסקה העיקרית".

זה לא חוזה שלם

משלמדנו, כי בדין הכללי מתן אופציה אינו מהווה חוזה שלם ביחס לנכס נשוא האופציה, ורגע כריתתו של החוזה השלם הוא אך ורק במועד מימוש האופציה ולא במועד מתן האופציה - נראה, כי אין מקום לסטות מהוראות הדין הכללי, הוראות התוספת השלישית (רציונל ההתעשרות) והדין החל במסגרות מקבילות. בהתאמה לכך יש לקבוע, כי ככלל (להוציא נסיבות מיוחדות), מועד המימוש בהיטל השבחה הוא מועד מימוש האופציה ולא מועד כריתת ההסכם.

כפועל יוצא מכך, ניתן לומר, כי מתן אופציה (להבדיל מהסכם מכר מקרקעין ו/או הסכם מכר מקרקעין עם תנאי מתלה) אינו נכנס מבחינה מהותית בגדר "מימוש זכויות" לעניין התוספת השלישית, ולא ניתן לחייב בגינו ריבית פיגורים, אלא אך ורק ממועד מימוש האופציה, המהווה את מועד מימוש הזכויות לעניין התוספת השלישית.

עוד יש להניח, כי חובת דיווח וניהול הליכי שומה על כל הסכם אופציה שייחתם, והפסקתם או ביטול ההליכים וההשבה, יהוו טרחה ונזק רבתי לכל המעורבים, ולו מסיבה זו, אין מקום לשנות הנורמה הקיימת בנושא.