|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות

איש הנדל"ן של השבוע

קרש הצלה לחברות נדל"ן

יעקב סיסו ושותפיו מפעילים את קרן "יסודות" שכבר הזרימה 660 מיליון שקל ל-50 מיזמים של בנייה למגורים מנתניה עד אילת "אנחנו היחידים בשוק, והכנסנו את המוסדיים למימון נדל"ן"
24/02/2017  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות
סיסו. פעילות ייחודית

אנחנו הכנסנו את המוסדיים למימון הנדל"ן – אומר יעקב סיסו, מנכ"ל ואחד משלושת השותפים של "יסודות", המממנת במאות מיליוני שקלים פרויקטים למגורים של יזמים פרטיים. סיסו, יחד עם שותפיו דוד ברוך ואסתר פרידמן, הם קרש ההצלה של עשרות יזמי נדל"ן, חלק גדול מהם בענף תמ"א 38. שלושתם ייסדו בסוף 2014 את שותפות "יסודות", שהיא קרן להלוואות ולהשלמת הון עצמי ליזמי דירות.

סיסו הוא לא רק אחד משלושת השותפים, אלא גם המנכ"ל, ולכן האיש המוסמך ביותר בנושא. השבוע, בהרצאה ובתשובה לשאלות News1, סיפר על עצמו ועל פעילות השותפות.

מנכ"ל הבנק ומשנהו נפגשו מחדש

תחילה, הצגת גיבורי הסיפור: יעקב סיסו (54) מספר שהוא נמצא בעניינים כבר 28 שנים. סיסו: "ב-1989 התחלתי לעבוד בנושאי ליווי בבנק טפחות. משם עברתי לבנק ירושלים, והגעתי למשרת המשנה למנכ"ל. כשפרשתי מהבנק, הייתי ממלא-מקום מנכ"ל אזורים, ואחר כך מנכ"ל חברת אלעד ישראל, בשליטת יצחק תשובה. הוא כלכלן בהשכלתו ובעל תואר שני בניהול תעשייתי.

דוד ברוך (56) ניהל שנים רבות את בנק ירושלים, והכניס אותו למימון נדל"ן. במשך שנים קיים, אחת לשלושה חודשים, כינוס נדל"ן מקצועי, עם מיטב אנשי המקצוע ומאות משתתפים. לאחר שפרש מהבנק, היה מנכ"ל אקסלנס. ברוך הוא בעל תואר שני במנהל עסקים, עם התמחות במימון. כשהחליט להקים את "יסודות", היה זה אך טבעי שיפנה ליעקב סיסו, שהיה המשנה שלו בבנק.

הצלע השלישית, אסתר פרידמן (54) הייתה מנכ"ל כלל מימון, והקימה את מערך האשראי החוץ-בנקאי הראשון בישראל. זו כמובן הכנה מצוינת לפעילותה בקרן, העוסקת בדיוק באותו נושא. קודם לכן ניהלה פרידמן את הסניף הראשי של הבנק הבינלאומי ירושלים, ואולי הכירה שם, בשיח בנקאים, את שותפיה הנוכחיים.

השלושה עובדים עם צוות של חמישה מומחים - כלכלנים ומשפטנים. הצוות בודק ביסודיות כל בקשה להלוואה או להשלמת הון.

מה הבעיה שאתם פותרים?

סיסו: "רוב הבנקים הגיעו לתקרת האשראי לנדל"ן שקבע בנק ישראל. הם נאלצים לדחות בקשות של יזמים לליווי בנקאי. התופעה החמירה מאוד בשנתיים האחרונות. בנוסף, יזמים קטנים ובינוניים מתקשים לעמוד בדרישת הבנקים להון עצמי של 25 אחוז מההשקעה הכוללת. פשוט אין להם".

"בתחום זה אנחנו יחידים בשוק"

איך אתם עוזרים להם?

סיסו: "קרן יסודות מסייעת בשני מסלולים. אנחנו נותנים ליזמים הלוואות למימון הבנייה. למעשה, אנחנו פועלים כמו בנק: אותו אשראי, אותה דרישה ל-25% הון עצמי, בריבית זהה או זולה במקצת, עם בטחונות מקובלים. אבל, נוסף על כך אנחנו עוזרים להם להשלים הון עצמי. בנושא זה אנחנו היחידים בשוק".

דוגמה, בבקשה.

סיסו: "הנה סיפור מהחיים: יזם ביקש לבנות בניין בן 56 דירות, בהשקעה של 48 מיליון שקל. הוא פנה לבנק, שדרש הון עצמי של 25%, שהם 12 מיליון שקל. אבל זה יזם קטן, שיכול להביא מכיסו 3 מיליון שקל בלבד. אז הוא לא קיבל הלוואה. יסודות נתנה לו הלוואה משלימה של 9 מיליון שקל, וכמובן גם את ההלוואה העיקרית".

והתנאים?

סיסו: "ההלוואה העיקרית היא כאמור בריבית המקובלת בבנקים. אשר להלוואה המשלימה, יכולנו לבקש שותפות ברווחים, תמורת העמדת ההון. אבל השיטה שלנו היא לגבות ריבית של 11% עד 15% על ההשלמה להון העצמי. הריבית אכן גבוהה, ונקבעת לפי הסיכון של הלווה. בעסקה הנדונה, נקבעה ריבית של 13%".

"אאפשר להרוויח יפה גם בריבית 13%"

אפשר עוד להרוויח עם ריבית כזו?

סיסו: "על-פי בדיקתנו הכלכלית, ימכור היזם את כל הדירות. לאחר ניכוי כל הוצאותיו, ובהן החזר שתי ההלוואות, הוא יישאר עם רווח של 12 מיליון שקל. הריבית שנגבה ממנו תהיה 1.5 מיליון שקל, כך שהיזם ירשום רווח של 10.5 מיליון שקל. זוהי תשואה גבוהה מאוד, 250 אחוז, על ההון העצמי, ותשואה סבירה על סך ההשקעה".

היכן אתם עובדים?

סיסו: "רוב הפעילות שלנו היא בין נתניה לראשון לציון, כולל 10 בניינים בתל אביב, למשל ברחוב צלילי חנינה. ברשימה נמצאים בניינים ברוחב הרא"ה ברמת גן, ובניין בן 100 דירות של היזם פפושדו בנתניה. יש לנו גם בניין בחדרה, בית בעפולה ושלושה בניינים באילת. חלק גדול מהפעילות היא מימון תמ"א 38".

מי נותן לדיירים ערבויות חוק מכר, שלפי החוק רק בנק או חברת ביטוח רשאים לתת?

סיסו: "התקשרנו עם חברות הביטוח איילון, מנורה והפניקס, והן מוציאות את פוליסות ערבות חוק המכר. היזם משלם לחברות עמלה, וזה הרווח שלהן".

"קיבלנו 400 בקשות"

כל אחד יכול לקבל סיוע כזה?

סיסו: "כמובן שלא. אנחנו עורכים, עם צוות המומחים שלנו, בדיקות פיננסיות ועסקיות. בשנתיים שבהן אנחנו בשוק קיבלנו בקשות לממן 400 פרויקטים, והסכמנו לממן רק כ-50".

מניין הכסף?

סיסו: "עד היום גייסנו 660 מיליון שקל בהנפקות פרטיות. תחילה, ב-2015, גייסנו 300 מיליון שקל (225 מיליון שקל בינואר ועוד 75 מיליון שקל כחצי שנה לאחר מכן, א.ל.). אשתקד גייסנו עוד 330 מיליון שקל".

מי מלווה לכם?

סיסו: "עשרה גופים מוסדיים. הגדול ביותר הוא בית ההשקעות אלשטולר-שחם, ואחריו ילין-לפידות, עמיתים (חברת קרנות הפנסיה הוותיקות), קרן הפנסיה הוותיקה גלעד וחברות בקבוצת מנורה-מבטחים".

דמי הניהול עלו ל-2%

ממה הרווח?

סיסו: "אנחנו מקבלים מהמוסדיים דמי ניהול, תמורת ניהול כספם. באחרונה העלינו מ-1.85% ל-2%. בנוסף, אנחנו מקבלים תשלומים נוספים, במקרה שהשגנו למוסדיים תשואה עודפת על מה שנקבע תחילה".

מה מפריע ליזם נדל"ן פרטי לפנות למשקיע מוסדי ולקבל ממנו את המימון?

סיסו: "אף בית השקעות או קרן פנסיה לא יתנו הלוואה ליזם קטן או בינוני. אנחנו ידועים ובעלי מוניטין גבוה".

עם כל הניסיון, הידע ומאות המיליונים שגויסו, יש לפעמים בעיות. לפני כשלושה חודשים נקלעה לקשיים חברת יובל בניה, ש"יסודות" הלוותה לה 12.8 מיליון שקל. האם ואיך פתרה "יסודות" את הבעיה?

סיסו: "יובל בניה בנתה ארבעה בניינים בתמ"א 3 - שניים בהוד השרון, אחד בראשון לציון, אחד ביהוד. היא נקלעה לקשיים בשל מחלוקות בין שניים מבעליה העיקריים (דוד גוזלן ואילן דרעי, א.ל.) פנינו לבית המשפט המחוזי בתל אביב וביקשנו למנות כונס נכסים. בית המשפט נענה ומינה את נציגנו, עו"ד חגי אולמן, לכונס. הוא מכר את ארבעת הבניינים בתוך זמן קצר לחברה אחרת, ובסך-הכל נצא בסדר".

חברת "בניין עדי עד", בשליטת בוריס הנדלמן, שקנתה את ארבעת הבניינים, 6.5 מיליון שקל, ונתנה ערבות על 3.5 מיליון שקל. כן התחייבה להעביר ל"יסודות" עודפי רווחים ממכירת הדירות, על-פי נוסחה שנקבעה. "סידרנו את זה מהר מאוד, ונקבל את כל כספנו" – אומר יעקב סיסו.

מה התוכניות שלכם?

סיסו: "בקרוב נצא בהנפקה פרטית שלישית, אף היא למוסדיים. אנחנו מבקשים לגייס עוד מאות מיליוני שקלים כדי להתרחב ולהלוות לעשרות פרויקטים נוספים".

כל הנדל"ן בכף-ידך
תאריך:  24/02/2017   |   עודכן:  24/02/2017
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
כאשר חיבר אריסטו את ה"רטוריקה" שלו, בשלהי המאה הרביעית שלפני הספירה, הייתה אמנות הדיבור בפני הקהל הרחב בשיא פריחתה. מעבר לשימוש הפעיל בכושר הדיבור בפוליטיקה ובמשפט, רווחו באותה עת נוסחים כתובים של נאומים חשובים מן ההווה ומן העבר, והיה זה גם תור הזהב של בתי הספר לאמנות הנאום, עם מורים נודדים, שדאגו להפיץ אותה ברבים.
23/02/2017  |  ראובן לייב  |   כתבות
מבחינת ההרכב האנושי הכולל, בית המשפט העליון אינו משנה את פניו בצורה דרמטית. תחת הנשיאה אסתר חיות, שתיכנס לתפקידה באוקטובר הקרוב ותקבל את כל השופטים החדשים, יהיה אותו מספר של נשים ואותו מספר של ערבי[ם] כמו תחת הנשיאה מרים נאור; מספר הדתיים יגדל באחד. וכמו שהיה עד כה, ולמרות הדיבורים על גיוון - עדיין אין בבית המשפט העליון אף שופט שהחל את דרכו בבית משפט שלום בפריפריה.
23/02/2017  |  איתמר לוין  |   כתבות
שבעה כוכבי לכת חדשים, דמויי כדור-הארץ, התגלו מחוץ למערכת השמש. כך הודיעה סוכנות החלל האמריקנית נאסא. מדובר בשבעה כוכבים המקיפים כוכב קטן בשם טראפיסט-1, המרוחק כ-40 שנות אור מכדור-הארץ. מדובר בלא פחות מ-235 טריליון קילומטרים, אך במונחים אסטרונומיים זהו מרחק קצר יחסית.
22/02/2017  |  איציק וולף  |   כתבות
הרקע לסיפור: המריבות וחילוקי הדעות בין השותפים לדירה נפוצים וידועים. מצוקת מחירי השכרת הדירות לצעירים היא הגורמת להם לחלוק דירה עם עוד שותפים. מכאן נובעות הבעיות. הפעם השותפים הן שותפות.. המעברים המהירים ממריבות קשות עד שינאה, שהופכים באחת לאהבת חברות והתפייסות - קשים לשכנוע. הגירסה הישראלית בגלל הביצוע המוגזם בה, הפכה את הצחוק הניל סיימוני המעודן והרגיש לצחוקים וולגריים מוגזמים, שנשענו על תרגומו ועיבודו של שלומי מוסקוביץ'. למעשה, הסקצ'ים כמו נכתבו לכוכבי התוכנית המיתולוגית לילדים "זהו זה".
22/02/2017  |  עליס בליטנטל  |   כתבות
בחודש אפריל 1967, חודשים ספורים לפני פרוץ מלחמת ששת הימים, נערך בארץ מצוד משטרתי נרחב ביותר, מהגדולים שידעה המדינה עד אז, אחר צעיר בן 35 רוצח סידרתי תושב שכונת סלמה ג' (כפר שלם) ברמת גן, שותף בדוכן למכירת פלאפל בפארק הלאומי ברמת גן בשם אנואר מנשה.
22/02/2017  |  אלי אלון  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
אלי אלון
אלי אלון
בתי העלמין הקיבוציים, לרוב מטופחים ומגוננים בצמחי ושיחי נוי ובעצים מצילים    בסך-הכל ניתן לקבוע כי בתי העלמין הקיבוציים מטופחים יותר מאשר בתי עלמין אחרים
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
יורם אטינגר
יורם אטינגר
ב-2024 יש 69% רוב יהודי בשטח המשולב של יהודה, שומרון ו"הקו הירוק" - לעומת 39% מיעוט ב-1947 ו-9% ב-1900 - הנהנה מרוח גבית של שיעור פריון ומאזן-הגירה-חיובי    אין פצצת זמן דמוגרפית ער...
מאיר חוטקובסקי
מאיר חוטקובסקי
94% מהקשישים התכוננו מראש לשעת החירום והצטיידו עם רשימת טלפונים של קרובי משפחה, תרופות וכסף מזומן
עמנואל בן-סבו
עמנואל בן-סבו
עם שלם עוטה מסכה כדי להסתיר את היגון והצער, להסתיר את החרפה והבושה, להסתיר את הכאב והגעגוע, להסתיר את החוסר הנורא, את השבר שהיה כחרס הנשבר
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il