|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
שלושת הטייסים שנכנסו לעסקי נדל"ן
|
רון חן, ערן חפץ ורועי דור הם בעליה של חברת "אנשי העיר" המתמחה בבנייה בשני המסלולים של תמ"א 38 ● השבוע חתמו על הסכם שותפות לפעילות בתחום זה עם חברת רוטשטיין הוותיקה
|
|
|
רוטשטיין דאגה להבטיח עצמה
|
|
תוכל לבנות עצמאית בתמ"א 38 בכל מקום פרט לתל אביב ולבת ים ● תרוויח לפחות 450 אלף שקל לשנה על הלוואה של 15 מיליון
חברת רוטשטיין, בשליטת היזם יצחק מירלישווילי, דאגה להבטיח את עצמה. החוזה בינה לבין יזמי "אנשי העיר", קובע בין היתר: - העסקה מותנית בכך שבדיקת נאותות, שהחברה תערוך עד 31 במרס, תגלה שהעסקה כדאית. רוטשטיין רשאית להאריך מועד זה.
- העסקה מותנית בין היתר גם בהסכמת הדיירים במיזמים ש"אנשי העיר פרויקטים" מקדמת.
- ההלוואה של עד 15 מיליון שקל לחברה המשותפת תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה, כלומר להוצאות של החברה בפועל, ולא למדד המחירים לצרכן.
- ההלוואה תובטח בשעבוד על רווחים של המיזמים. החזר ההלוואה יקדם לחלוקת רווחים.
- הריבית על ההלוואה תהיה 7.5% לשנה, או 3% מעל מחיר גיוס הכסף לרוטשטיין, הגבוה מבין השניים. הלוואה של 15 מיליון שקל תבטיח לרוטשטיין רווח של 450 אלף שקל לשנה לפחות.
- אחרון-אחרון חשוב: בעוד שיזמי "אנשי העיר" מתחייבים שלא לנהל פעילות עצמאית בתמ"א 38 בשום מקום, הרי חברת רוטשטיין התחייבה לכך רק בתל אביב ובבת ים. היא תהיה רשאית לפעול עצמאית בתמ"א 38 בכל עיר אחרת.
|
|
|
|
רון חן, ערן חפץ ורועי דור הם בעליה של חברת "אנשי העיר". בשקט, ללא פרסום רב, הפכה החברה בשנים האחרונות לאחת הפעילות במיזמי תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, בעיקר בתל אביב, וגם ברמת גן וברעננה. השבוע פורסם ב-News1, שחברת הבנייה רוטשטיין, הוותיקה ובעלת המוניטין, רכשה מהם 51% מהחברה הבת "אנשי העיר פרויקטים", ב-10 מיליון שקל, כדי להיכנס בדרך זו למיזמי תמ"א 38. מי אתם? רון חן (39) נשוי+4, מנכ"ל החברה (גם לשני השותפים האחרים תפקידים בכירים): "אנחנו שלושה טייסים במילואים, שהחליטו להיכנס לענף מתפתח זה של נדל"ן. כבר לפני שש שנים החליטה חברת עזרה ובצרון, של עיריית תל אביב, ש"אנשי העיר" תהיה אחת משבע החברות המומלצות לבנייה לפי תמ"א 38". חברת י.ע.ז. שותפה בחלק מהמיזמים היכן אתם בונים? חן: "פעילותנו מרוכזת בצפון תל אביב. חלק מהמיזמים הם בשותפות עם חברת י.ע.ז. הבנייה תתחיל בקרוב".
למה מחכים?
חן: "ההסכמים עם הדיירים נחתמו כבר לפני שנה ושנתיים. בבניינים רבים, אנחנו רק מחכים לאישור הסופי של תוכנית רובע 4, החלה על אזור הפעילות שלנו, ואז נקבל התרי בנייה ונתחיל בעבודה".
היכן תבנו?
חן: "יש לנו 15 מיזמים, בשלבים שונים, עיקרם בצפון תל אביב, חלקם כאמור בשותפות עם חברת י.ע.ז. מיזמים לדוגמה: רחוב פומפדיתא 22-20, בלוך 30, שלמה המלך 90, רב צעיר 2, דוד ילין 7, חוני המעגל 3-1, מוסינזון 6, משה שרת 36, עמוס 12-19, קליי 18, נצח ישראל 9". הדיירים מרוויחים שיפוץ של הבניין וחיזוקו נגד רעידות אדמה. בנוסף, הם מקבלים, לפי העניין ולפי כל חוזה פרטני, חדר נוסף ו/או מרפסת ו/או מעלית ו/או שיפורים אחרים. כל זה, ללא תשלום, הרווח שלהם ברור. אבל גם רווחי היזמים ברורים, כי הם מוכרים את הדירות הנוספות או החדשות במחירי צפון תל אביב. |
|
דירת 110 מ"ר ב-5.3 מיליון שקל
|
|
|
|
|
הדמיית מיזם קליי 18 תל אביב
|
|
|
דוגמה? חן: "בניין ברחוב קליי 18 בצפון העיר, שאנחנו בונים לפי תמ"א 38/2 . נהרוס בניין ישן בן 13 דירות, ונבנה בניין חדש בן 24 דירות. כל דייר יקבל ללא תשלום דירה חדשה ומוגדלת. נמכור את הדירות הנוספות לפי 48,000 שקל למ"ר בנוי". במילים אחרות, דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, תעלה כ-5.3 מיליון שקל. אלו אכן המחירים המקובלים לדירות חדשות בצפון תל אביב.
באיזה שלב המיזם האמור?
חן: "עומדים לבחור קבלן ולהתחיל בעבודות".
|
|
האם היו בעיות בקבלת הסכמתם של הדיירים ביזמים השונים?
חן: "כמעט שלא. אנחנו באים לקראת הדיירים, ברור לנו שלא קל לדייר להיכנס לעסקה, שמשמעותה היא חודשים רבים של עבודות בבניין המגורים, או במיזמים של פינוי ובנייה מחדש, יציאה מהבית לדירה בשכירות לזמן ארוך".
האם ואיך מתגברים על הקשיים?
חן: "אנחנו רוצים להקל על הדיירים ככל האפשר. זמן מסוים אף העסקנו פסיכולוג. עובדת בכירה בחברה ממונה על הקשר עם הדיירים".
האם נאלצתם לפנות לבית משפט נגד דייר סרבן?
חן: "לשמחתי לא, כי הדיירים חתמו בכל המיזמים. אומנם בשני בניינים היה עלינו לפנות למפקחת על בתים משותפים, כנגד דיירים שלא היו מוכנים לחתום. מצאנו פתרון טכני גם לדיירים אלו, והכל בסדר".
|
|
האם לדיירים יש דרישות מיוחדות? חן: "ב תמ"א 38/1 לא יכולות להיות הרבה דרישות, כי אנחנו מוגבלים במסגרת של הבניין הקיים. תמ"א 38/2 היא סיפור אחר, כי בונים בניין חדש. משפחות בצפון תל אביב רגילות ודורשות איכות גבוהה. למשל, מרצפות של 1 מטר על 1 מטר, מטבחים בשווי של עד 50 אלף שקל, מזגנים ברמה גבוהה, חימום תת-רצפתי". "אנשי העיר" פעילים גם מחוץ לעיר הגדולה. הם עומדים לבנות ברחובות הגפן 24, אבטליון 13 ורוקח 13 ברמת גן. בנוסף, סיימו בניין ראשון ברעננה, ברחוב המעלות 9. "אנשי העיר" משבחת את עיריית רעננה, הבאה לקראת היזמים, מזרזת את הליכי האישורים, נותנת הנחות באגרות בנייה, הקלות בחניה, וגם מעבירה מידע באתר האינטרנט העירוני.
|
|
החוזה קובע, שרוטשטיין תשלם ליזמי "אנשי העיר" 10 מיליון שקל במזומן. במידת הצורך, תלווה רוטשטיין לחברה המשותפת עד 15 מיליון שקל נוספים. יצוין, כי הריבית על הלוואה זו תהיה גבוהה יחסית, ותעמוד על 7.5% לשנה [ראו פירוט משמאל]. עוד קובע החוזה שחן, חפץ ודור ינהלו את הפעילות המקצועית של החברה המשותפת, חמש שנים לפחות, ויקבלו דמי ניהול, שגובהם לא פורט. אם לאחר חמש שנים, כלומר אחרי עריכת הדוחות לשנת 2023, יתברר שבשנים אלו נצבר רווח של 100 מיליון שקל לפני מס, יקבלו הטייסים 30% מהרווח שמעל 10 מיליון שקל. לדוגמה, אם יצטבר רווח של 120 מיליון שקל, הם יקבלו 6 מיליון שקל. היזמים אופטימיים. חן: "הפעילות בתחום זה הולכת וגוברת. זהו נושא שיחה מרכזי בשיחות חברים ובני משפחה, בפגישות של לילות שבת". ואכן, ברחובות תל אביב רואים יותר ויותר בניינים שישופצו או יהרסו ויבנו מחדש לפי תמ"א 38. הביקוש הולך וגובר. גם התחרות גוברת, ועוד חברות נכנסות לפעילות, כמה מהן, בבעלות ובגיבוי של חברות ציבוריות. האם החברה המשותפת החדשה אכן תצליח להגיע לרווחים שצויינו? מה יהיה משקלה של החברה החדשה בשוק זה, ההולך ומתרחב? ימים יגידו.
|
|
| תאריך:
|
26/01/2018
|
|
|
עודכן:
|
26/01/2018
|
|
אלעזר לוין
|
|
שלושת הטייסים שנכנסו לעסקי נדל"ן
|
|
שורה של מוסדות אקדמיים זרועים לאורכה ולרוחבה של וושינגטון, אולי הריכוז הגדול ביותר שלהם ביחס לשטח בעיר כלשהי. אחד מהם הוא האוניברסיטה האמריקנית, שהפקולטה שלה למשפטים שוכנת בצפון-מערב העיר. חדרו של פרופ' סטיב וורמיל, מומחה למשפט חוקתי, מזכיר לי את הבדיחה על אותו פולני שחזר מברית המועצות ובתיקו תמונות של כל ראשי המפלגה הקומוניסטית, משום שברצונו לראות את כולם תלויים. וורמיל אוסף בובות של נשיאי ארה"ב, והבדיחה מוצאת חן בעיניו.
|
|
|
|
|
73 שנים לשחרור מחנה אושוויץ: מקבץ של תיעוד מזמן אמת, עדויות בולטות וציורים מימי השחרור של בית החרושת למוות הנורא ביותר בתולדות האדם
|
|
|
|
|
עד לפני כעשור לא היו מדענים מודעים לכך, שחיידקים מצוידים במערכות חיסון מתוחכמות שיש בכוחן להגן עליהם מפני נגיפים התוקפים אותם. כל זה השתנה כמובן לאחר שהתגלה מנגנון ההגנה החיידקי הידוע ביותר כיום – CRISPR. ההבנה ש-CRISPR יכול לשמש חוקרים לעריכה גנטית חוללה מהפכה באלפי מעבדות ברחבי העולם. כיום מבינים, שלמרבית המיקרואורגניזמים יש מערכות חיסון מתוחכמות שבהן CRISPR הוא רק רכיב אחד, אך טרם נמצאה דרך יעילה לזהות מערכות אלה.
|
|
|
|
|
ב-2003 יוצא יגאל ביבי לפנסיה אחרי 34 שנים של פעילות ציבורית. מי שכיהן שבע שנים כסגן ראש עיריית טבריה וכעשר שנים מ-1978-1988 כראש עיריית טבריה וארבע קדנציות כחבר כנסת מן המניין מ-1988-2003 - מכהן היום בתפקיד יו"ר של 350 חברי הכנסת לשעבר, שהקים בכנסת מועדון חברים עבורם. הוא פועל לסייע ולשמר את מעמדם, דואג להרצאות ולקיום כנסים.
|
|
|
|
|
בכניסה למוזאון "בית חיים שטורמן" בעין חרוד, מוצב שלד משאית משוריינת מנוקבת בכל פינותיה כדורים. מנהלת המוזאון עפרה ברמן כותבת לי כי המדובר במשאית מקורית מימי שיירות "באב אל-וואד" והיא כנראה היחידה מרכבי השיירות המשוריינות שמועד פגיעתה וזהות האנשים שנהרגו בתוכה ידועים בוודאות.
|
|
|
|
|
