פרטי האירוע
בין הצדדים נכרת חוזה, לפיו מכרה המערערת למשיבים חלקת קרקע, בסכום הגבוה מזה שנרשם בחוזה. ההפרש בחוזה שולם כביכול עבור ברזל וחומרי בניין, שהיו על החלקה. המערערת הצהירה בחוזה, כי היא הבעלים הבלעדי של החלקה, וכי החלקה חופשית מכל שיעבוד. לאחר כריתת החוזה התברר למשיבים, כי כשליש משטח החלקה הופקע ע"י העירייה, עוד לפני מועד כריתת החוזה. המשיבים בקשו להפחית את המחיר בהתאם, ומשסירבה המערערת לכך, לא שילמו את יתרת התשלומים לפי החוזה. המערערת ראתה בכך הפרת חוזה וביטלה את החוזה. בית המשפט המחוזי קבע, כי ביטול זה עלה כדי הפרת החוזה ע"י המערערת, וזיכה את המשיבים בביטול החוזה, בהשבת הסכומים ששילמו ובפיצויים המוסכמים. מכאן הערעור.
טענות המערערת
אם מדובר בעסקה בלתי חוקית, היינו, בעסקה בה הוסתר חלק מהמחיר האמיתי, אין המשיבים זכאים להישמע בתביעתם. בנוסף יש לציין כי המשיבים וויתרו על זכות הביטול של החוזה בפעלם לפי סעיף 28 לחוק המכר.
החלטת בית משפט
השופט שמגר - צדק בית משפט קמא, כאשר סבר, שלאור תאורו המפורט והמפורש של הנכס שנמכר, אין אלא להסיק, שהנכס שנמכר לא התאים לתאורו בחוזה על תוספתו, לא מבחינת שטחו, לא מבחינת גבולותיו ולא מבחינת היותו חופשי מכל שעבוד. לו פעלה המערערת בתום לב, לא היה דבר פשוט יותר מהצגת הדברים כהוויתם, היינו, תאור החלקה ותחומיה תוך ציון מפורש בחוזה, כי ניתן צו בדבר הפקעה, מה תוכנו ולמי יוקנו הזכויות לפיצויים כאשר יינתנו. במשא-ומתן לקראת כריתתו של החוזה, הנדון בערעור זה, לא נהגה המערערת בתום לב ע"פ סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי).
המשיבים רשאים היו לנסות ולהעלות הצעה במסגרת סעיף 28 לחוק המכר, אך משאירע מה שאירע בעקבות העלאת הצעתם, והמערערת אף בחרה במתן הודעה על ביטול החוזה, רשאים היו המשיבים - תוך זמן סביר - שלא להמשיך ולפעול במסלול המותווה ע"י סעיף 28 הנ"ל, סיפא, אלא לראות את העסקה כהוויתה, היינו, עסקה, אשר בה הועלמו מן המשיבים נתונים מהותיים ביותר, ואשר לאור נסיבותיה, לרבות עמדת המערערת, מזכותם לבטלה ולדרוש השבת מה ששולם על-ידיהם. לאור החומר שהיה לפני בית משפט קמא, לא ניתן היה להסיק בבהירות, הנדרשת בכגון דא, כי המערערת הגישה או עמדה להגיש הצהרה כוזבת לרשות מס זו או אחרת, והחשד, אף החזק, לא מספיק בדרך כלל, לצורך קביעת מסקנה, כי שני הצדדים היו in pari delicto.
דומני כי הרתיעה, בה נהגו בתי המשפט מול פני הטענה, כי אין לאכוף חוזה, מכיוון שטמונה בו או בהוראותיו כוונה נסתרת לבצע או לקדם מטרה בלתי חוקית, איבדה עתה במידה מסוימת מחשיבותה. אולם, לאור שיקול הדעת, המסור עתה לבית המשפט, לפי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), איבדה זהירות היתר, שהייתה נוהגת בכגון דא, במידה רבה מחשיבותה, מבחינת המדיניות המשפטית. במילים אחרות, ניתן להגיע לאיזון הנכון ע"י הפעלת הסמכות הרחבה יותר מזו שהייתה קיימת בעבר, המוקנית עתה לבתי המשפט, לפי סעיף 31 האמור.
לו אף הייתה מתקבלת הטענה, כי החוזה אכן בלתי חוקי, כאמור בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), לא היה בכך כדי לסייע בידי המערערת, כי על-פי הרישא לסעיף 31, חל סעיף 21 לחוק הנ"ל, ואין לראות מהו הטעם מן הצדק בעטיו צריך בית המשפט במקרה שלנו לפטור את המערערת מן החובה לפי סעיף 21. אגב, התוצאה גם איננה שונה, אם מגיעם לכלל מסקנה, שמדובר במקרה שלפנינו על חוזה למראית עין. לסיכום משבוטל החוזה, חייבים הצדדים בהשבה, כאמור בסעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). תוצאה דומה תתבקש, אם מגיעים לכלל מסקנה, כי היה במקרה דנן מיקח טעות, כאמור בסעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי). מסקנתי, לפיה לא נתקיים במקרה דנן האמור בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), היא, כמובן, בעלת השלכה ישירה על חובת הפיצויים הקבועים מראש, שהרי אין מדובר בחוזה בטל אלא בחוזה, שבוטל לפי האמור בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
השופטת מ' בן-פורת - אם נגוע החוזה באי חוקיות, הרי הוא בטל לפי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), ואז - בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים - חלה כרגיל חובת השבה לפי סעיף 21 שבו. בנסיבותיו של המקרה אין לפנינו נימוק, המצדיק לפטור את המערערת מהשבה, כולה או מקצתה, כפי הסמכות הנתונה בידינו. במקרה זה מוגבלת זכותם של המשיבים, כאמור, להשבה בלבד, ואין מקום לפסוק להם גם פיצויים מוסכמים מראש, שהרי החוזה הוא כעין וכאפס מבחינת נפקותו המשפטית.
קיים בענייננו רק חוזה, שנכרת למראית עין, ולא קיים חוזה נסתר אשר אילו היה חוקי, ממלא אחרי התנאים ליצירתו וכן תקין מבחינת הצורה, אפשר היה, לתת לו תוקף משפטי מלא. מה שאין כן כאשר חוזה נסתר כזה - אשר בעסקת מקרקעין מחייב פירוט בכתב כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין. גורל הפיצוים המוסכמים מראש תלוי, כאמור, בשאלה, אם החוזה הוא חוקי, או שמא יש לראותו כמוכתם באי חוקיות. לפי סעיף 31 לחוק החוזים, כאשר אפשר לדרוש השבה ולעתים אף מילוי התחייבות ע"פ החוזה, הנגוע באי חוקיות, אין אולי מקום לדרישות מרחיקות לכת של הוכחת הכוונה לרמות את שלטונות המס. יש וחוזה חוקי כשלעצמו נכרת ע"י אחד המתקשרים כמכשיר למטרה פסולה, ואז אין הוא רשאי לתבוע על-פיו. כך גם הצד השני, אם ידע על המטרה ונתן לה יד מסייעת. דעתי לכאורה היא, שההסכם הנוקב במחיר בלתי נכון הוא גופו בלתי חוקי, ללא קשר לכוונתו, הנסתרת או הידועה, של אחד הצדדים לו.
השופט מ' אלון - סעיף 30 מורה, כי "חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל". למרות שמדובר בהוראה מוחלטת ופסקנית, סעיף זה אינו עומד בפני עצמו אלא בן זוג מצוי עמו ולצדו, הוא סעיף 31, בבחינת עזר כנגדו, ובא זה ולימד על זה. שתיים הן ההוראות העיקריות המצויות בסעיף 31: (א) בדרך כלל ומן הסתם חלה בחוזה בלתי חוקי חובת השבה, כאמור בסעיף 21 לחוק, אלא אם ראה בית המשפט, שמן הצדק לפטור מחובה זו, כולה או מקצתה; (ב) אם צד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה, רשאי בית המשפט - אם ראה, שמן הצדק לעשות כן - לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו. אף רשאי ויכול בית המשפט "להחיות" את החוזה הבטל ולהורות, בנסיבות מסוימות, על קיום חיובים שבו.
העיקרון האחר, שנתקבל בסוגיית החוזה הבלתי חוקי שבחוק החוזים הישראלי, היא המגמה היסודית במשפט העברי, ש"אין חוטא נשכר", שהעבריין לא ייהנה, בנוסף על מעשה עבריינותו, גם מאי קיום הנפקויות שבדין האזרחי, הנובעות מהחוזה. לשם שמירת מגמה זו קבע המחוקק בסעיף 31, שככלל יש להשיב את הכספים שנתקבלו, וכן מסר לשיקול דעת בית משפט להורות, בתנאים מסוימים על קיום החיובים הנובעים מן החוזה, והכל "[כדי] לפסוק בכל מקרה לפי נסיבותיו, [ו]כדי לעשות צדק בין הצדדים לגופו של עניין". מסקנתי היא, כי החוזה הנ"ל אינו פגום בפגם אי החוקיות. לעניין חובת קיום חיובים בחוזה בלתי חוקי נאמר בסיפא של סעיף 31, כי "רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון.... במידה וצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו". התנאי לחיוב הצד השני בקיום החיובים המוטלים עליו הוא איפוא "שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה". נראה לי, כי מילים אלו יש לפרשם כמכוונות לביצוע של חלק ממשי מהחיוב, המוטל על הצד האחד. בנדון דדן, כאמור, שילמו הקונים קרוב למחצית הסכום שהתחייבו עליו, ובכך קיימו חלק ממשי מהחיובים, המוטלים עליהם ע"פ החוזה. על המוכרת, כמי שהפרה את החוזה, מוטל, לפי החוזה, החיוב לשלם סכום של 55,000 לירות דמי פיצויים מוסכמים מראש, ונראה לי, כי חיוב זה כלול הוא במילים "קיום החיוב שכנגד", המוטל על הצד השני.
המוכרת הפרה ללא כל הצדקה ובחוסר תום לב, את החוזה, ולפי העולה מפרשת הדברים, נגרמו לקונים נזקים נכרים כתוצאה מהפרתה ומהתנהגותה זו. הלכה פסוקה היא שאי גילוי המחיר המלא בהסכם, אין בו כשלעצמו כדי לשמש ראיה מספקת למטרתו הבלתי חוקית של ההסכם, ובכל המקרים, שנדונו בבית משפט זה, נקבע, כי אין חוזה כזה נגוע באי חוקיות, אלא אם מצויה ראיה נוספת, שהעלמת המחיר האמיתי בחוזה מטרתה הייתה להונות את שלטונות המס. המגמה העולה מסעיפים 30 ו- 31 האמורים היא לצמצם במידת האפשר תוצאת ביטולם של חיובים, שהצדדים קיבלו על עצמם בחוזה בלתי חוקי, והמשתמע ממגמה זו, לדעתי, הוא, שיש לצמצם במידת האפשר והרצוי את עצם קביעתו של חוזה כחוזה בלתי חוקי, וע"י כך לחייב את הצדדים לעמוד בכל החיובים, שקיבלו על עצמם. המסקנה היא, כי עקב הפרת החוזה ע"י המוכרת זכאים היו הקונים לבטל את החוזה.
הערעורים נתקבלו.
נכתב על ידי שגיא בנתאי
