פרטי האירוע
במעמד אחד נכרתו בין בעלי הדין שני חוזים: חוזה למכירת זכויות החכירה בדירת המערערים וחוזה למכירת ציוד המצוי בדירה. הפיצול היה מלאכותי, שכן שווי הדירה היה כסכום המצטבר של שני החוזים. גם תאור שטח הדירה בחוזה הראשון היה כוזב. היזמה לפיצול האמור הייתה של המערערים, שחטאם עלה לאין ארוך על זה של המשיבים, אם כי גם האחרונים עשו שימוש בהצהרה בעלת הפרטים הכוזבים להטעיית שלטונות מס שבח מקרקעין. משהודיעו המערערים על ביטול ההתקשרות, עתרו המשיבים לאכיפת החוזים. עתירתם נתקבלה ע"י בית משפט השלום, וערעור המערערים נדחה ע"י בית משפט מחוזי, ומכאן הערעור ברשות, שעניינו שאלת פירושו של סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי).
טענת המערערים
אשמתם של הקונים גדול לאין ערוך מזה של המוכרים, אשר לא נהנו בכל דרך שהיא מהנתונים הכוזבים ומפיצול העסקה כמבואר.
החלטת בית משפט
השופטת מ' בן-פורת - העסקה נגועה באי חוקיות, חוזה מכר הדירה כלל שני נתונים כוזבים (לגבי מחיר ושטח הדירה), וכן גם ההצהרה הכוזבת, שהקונים עשו בה שימוש הלכה למעשה. הכוונה הייתה להונות את שלטונות המס.
נוסח סעיף 31 לחוק החוזים אינו מותיר מקום לספק, שההשבה היא הכלל - בכפוף לסמכותו של בית המשפט, במקרה חריג, לפטור גם צד מחובה זו - ואילו צו לקיום חיוב שכנגד הוא בגדר חריג, הניתן רק כאשר - בנסיבות המקרה המיוחד - מן הצדק לעשות כן. כרגיל, יש לראות חוזה בלתי חוקי כבטל (סעיף 30 לחוק החוזים). רק במקרים חריגים, כאשר טעמי צדק מחייבים זאת, והתובע קיים חלק ממשי מן החיוב, יש הצדקה להורות שעל הנתבע לקיים את "החיוב שכנגד, כולו או מקצתו". על טעמי הצדק להיות כאלה, שלאורם שוב אין להסתפק בתרופת ההשבה.
יש צורך לשקול שני שיקולים מנוגדים: חינוך הציבור להימנע מתכסיסים מזה, והרצון לא להעניש את התובע מעל ומעבר לכובד חטאו מזה. דעתי היא שרצוי להימנע מקביעת כללים מראש, ומוטב שיתגבשו במשך הזמן תוך טיפול בכל עניין בנפרד.
חטאם של המוכרים גדול בהרבה מזה של הקונים. מן הראוי, משיקולי צדק, לצוות על המוכרים לקיים את החיוב שכנגד. רק בדרך זו תמנע התוצאה שהחוטא הגדול מבין השניים ייצא נשכר. לא רק התרעת הציבור מלכרות חוזה בלתי חוקי היא השיקול הבלעדי בבוא בית המשפט לומר את דברו על סמך הסמכות אשר סעיף 31 מקנה לו. כנגד שיקול זה עומדת גם השאלה, כיצד ניתן לעשות צדק בין הצדדים לעסקה. הקושי הוא למצוא בכל מקרה ומקרה את האיזון המתאים בין תקנת הציבור (שמירה על החוק ועל המוסר הטוב) לבין המטרה האחרונה. תוך טיפול במשפטים בעתיד יתגבשו מאליהם כללים מנחים על דרך האינדוקציה.
לדעתי, אין כל אפשרות לפצל בין מהות העסקה - בענייננו מכירת הדירה - כשהיא כשלעצמה כשרה למהדרין, לבין התאור הכוזב של שטח הדירה, מחירה וכיוצא באלה פרטים, המעידים על המטרה הבלתי חוקית של החוזה, ולראות באלה "חלק נלווה וטפל" או רק דרך ביצוע. חוזה, הנכרת מלכתחילה למטרה בלתי חוקית - וגם זו הייתה עסקה של מכירת דירה שמטרתה פסולה - אין לאכוף.
הצורך לחנך את הציבור בעינו עומד גם היום, אך כנגדו מתחשבים עתה, בניגוד לעבר, גם בצדק היחסי בין הצדדים. ייתכנו מקרים, בהם אין בפיצול כל פגם שהוא. למשל, כאשר יחד עם הדירה נמכרת תכולתה, שאינה מהווה חלק הימנה, תוך ציון המחיר האמיתי של הדירה מזה ושל התכולה מזה. במקרים של ספק הייתי מצפה, שתום ליבם של הצדדים יגרום להם להסכים במפורש, שלשם הסרתו של ספק זה יראו לשלטונות המס את שני החוזים גם יחד. המסקנה היא, כי יש לאכוף את החוזה ולשלוח העתק ליועץ המשפטי לממשלה (לצורך העברת העתק למס הכנסה).
השופט ש' לוין - מסכים עם דעתה של השופטת מ' בן-פורת.
השופט מ' אלון - בטלות זו שבסעיף 30 פירושה איפוא - על דרך הציור - שהחוזה חי וקיים אך רדום, ומוצא פי בית המשפט מעוררו מ"תרדמתו", ככול אשר יורה ויצווה. המושג בטל שבסעיף 30 אינו איפוא בחינת "לא שרירין ולא קיימין", אלא הריהו בחינת "לא שרירין אך קיימין", ומכוח קיומו באה לו, במסגרת הוראות סעיף 31, גם שרירותו. אפילו ההיתר בטל, אין פירושו של דבר שהוא אינו קיים. מושג הבטלות, כמושג משפטי ולא טבעי, הוא לעולם מושג יחסי וגמיש. למשל, בתחום דיני החוזים, בהם אנו אומרים בנשימה אחת, כי חוזה למראית עין בטל, אך בטלותו זו אינה פוגעת בצד שלישי, המסתמך בתום לב על קיום החוזה.
כדי להגיע למטרה זו של עשיית צדק לגופו של עניין החוזה על בית המשפט לתת את דעתו, בין היתר, לשיקולים הבאים:
1) התנהגותו של כל אחד מהצדדים בקשר לביצוע ההסכם, שהרי מן ההגינות ומן הצדק הוא שלא לעשות, במידה שהדבר ניתן במסגרת הוראות סעיף 31, לטענת בעל דין בדבר אי חוקיות ההסכם, כאשר ברור שטענה זו אינה משמשת אלא כסות עיניים לרצונו של בעל דין להתחמק מקיום החוזה.
2) חלקו של כל אחד מהצדדים באי חוקיות החוזה, וככול שגדול חלקו זה של הצד, הטוען עתה לביטולו של החוזה מפאת אי חוקיותו, כן תקטן נטייתו של בית המשפט להיענות לטענתו.
3) "אין חוטא נשכר" - היינו, העבריין לא ייהנה, בנוסף על מעשה עבריינותו, גם מאי קיום הנפקויות שבדין האזרחי הנובעות מהחוזה.
4) הבחנה בין אי חוקיות, הנובעת מעצם מהותה של העסקה שבחוזה, כגון חוזה לשם ביצוע מטרה בלתי חוקית, לבין אי חוקיות, שהיא נלווית וטפלה לגוף העסקה שבחוזה.
כאשר אי החוקיות אינה יורדת לשורשו של ההסכם אלא טפלה להסכם, שעצם כריתתו היא למטרה חוקית, לא בנקל יראה בית המשפט באי לחוקיות כזו משום נימוק לבטלותו של ההסכם.
בעניין שלפנינו, דומה, שנתקיימו בו כל השיקולים שמנינו לעיל, שלפיהם יש לאכוף את ביצוע החוזה דנן. התנהגותם של המוכרים גילתה בעליל את רצונם כי עז להתחמק ממילוי אחר התחייבותם, וטענת אי חוקיות החוזה לא באה אלא כקש אחרון שנתלו בו, משלא עלה מבוקשם בידם בדרך אחרת. היזמה לפיצול החוזה באה מצד המוכרים, וברור כי דרגת אשמתם המוסרית של הקונים פחותה מזו של המוכרים.
כאמור בסעיף 31 הנ"ל רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב צד אחד בקיום חיובו על-פי החוזה הבלתי חוקי, במידה שהצד השני ביצע את חיובו ע"פ החוזה, ופירושו של ביצוע זה מהצד האחר הוא ביצוע של חלק ממשי מהחיוב המוטל עליו, ולאו דווקא החיוב כולו - בכך עמדו הקונים במקרה דנן. כוונתי למהותה של אי חוקיות החוזה במקרה שלפנינו, שאינה יורדת לשורשה של העסקה ולמטרתה, אלא נלווית היא לעסקה וקשורה היא לאופן ביצוע ההסכם.
הלכה פסוקה היא, שאפילו נקיבת סכום שונה בהסכם מהסכום שלמעשה התחייבו עליו הצדדים אין בה כשלעצמה כדי לקבוע, כי החוזה נגוע באי חוקיות, אלא אם מצויה ראיה חזקה וברורה נוספת, שהעלמת המחיר האמיתי בחוזה מטרתה הייתה להונות את שלטונות המס, וחובת הוכחתה מוטלת על מי שטוען כך.
הערעור נדחה.
נכתב על ידי שגיא בנתאי
על-אף שמדובר במתחם בעל ערך היסטורי ואדריכלי רב, המתחם נמצא מזה שנים במצב של הזנחה מבישה
