מאחורי הקלעים של עסקת אור יהודה

במשך השנים, אומרים האחים והאחות, הם בנו כ-11,500 דירות, בעיקר באזורי ביקוש עיקריים. לא תמיד היה הכל על מי מנוחות. היו תקלות. זכורה פרשת נפילת המרפסת ממיזם של החברה בחדרה, שחייבה את החברה לשלם פיצויים כבדים לדיירים. ההליכים המשפטיים בעניין זה עדיין לא הסתיימו. לגבי מיזם קודם של מכירת דירות לעמיתי "חבר", ברחובות, הועלתה טענה (שהחברה דחתה בתוקף) שעריכת ההגרלה מנוגדת לסעיפים בחוק העונשין העוסקים בהליך הגרלות. אשר למיזם הנוכחי, אומרת החברה שהיא פועלת על-פי החוק.

המיזם האמור הוא אחד הגדולים שלהם, בניית כ-1,430 דירות באור יהודה, על מגרשים שרכשה גינדי החזקות אשתקד, במכרז, מרשות מקרקעי ישראל. המגרשים היו ידועים בעבר בשם "פרדס בחסכון", ולאחר מכן שונה ייעודם לבניית 1,140 דירות. רמ"י הוציאה מכרזים, ובהם קבעה שכל הדירות מיועדות למכירה, במחירים קבועים, לזכאי "מחיר למשתכן". אם היזם יצליח להשיג מהעירייה זכויות בנייה נוספות - קבעו המכרזים - הוא יוכל למכרן בשוק החופשי ובמחיר מלא.

זה מה שקרה. גינדי זכו בכל ארבעת המגרשים. לאחר מכן השיגו מהעירייה אישור להגדלת מספר הדירות בכ-25%, כלומר עוד 283 דירות. אלו הדירות המוצעות עתה לעמיתי "חבר". מסמך פנימי שהופץ בין עמיתים של "חבר" והגיע לידינו. מגלה פרטים חדשים על העסקה ועל מחירי הדירות.

עם סיום ההרשמה, בשבוע הבא, ירכיבו צוותי גינדי את רשימת המשתתפים בהגרלה. 1,200 הראשונים, כולם עמיתי "חבר" ובני משפחה, יוזמנו להגרלה עצמה, שתערך בימים חמישי וששי בשבוע הבא, באתר המכירות של המיזם. הנרשמים מתבקשים להגיע, אישית, ולדייק. מי שלא יגיע במועד, יפסיד את מקומו בתור וגם יחויב לשלם 350 שקל "דמי אי-הגעה".

החברה מקווה שהעירייה תוציא התר בנייה עד אפריל הקרוב. אם ההיתר לא ייוצא עד אז, יוכלו רוכשי הדירות לבטל את החוזה ולקבל את כספם חזרה. צמוד למדד, ועור ריבית 5% על בסיס שנתי.

הדירות ייבנו במגדלים בני 9 עד 14 קומות, בתכנון האדריכל גדעון (גידי) בר-אוריין. החברה מעריכה שביולי 2022 תוכל למסור את הזירות. במונחים של ישראל, זה די מהר. גינדי חושפים: "רשות מקרקעי ישראל נתנה לעירייה 230 מיליון שקל, כמענק, למימון הוצאות פיתוח. הדבר מקצר את לוחות הזמנים".

גינדי מבטיחה שהבניין והגימור יהיו ברמה גבוהה, כולל כל השיפורים המקובלים כיום בדירות יוקרה. עם זאת, הדירות לא יהיו ממוזגות. גינדי תעשה את ההכנות, והמזגנים יהיו על חשבון הדייר. בנוסף, בחלק מהדירות יהיה רק כיוון אויר אחד.

המסמך הפנימי חושף, לדוגמה, מחירי 10 מהדירות, שיהיו זולים, לדברי גינדי, בכ-300 עד 350 אלף שקל לעומת דירות דומות באזור. עם זאת, הדירות יהיו יקרות מהדירות הסמוכות, במסלול מחיר למשתכן.

הנה רשימת דירות לדוגמה, ומחיריהן בשקלים. המחיר כולל מע"מ, פיתוח, חנייה תת-קרקעית, עמלת ערבות חוק המכר והשתתפות בהוצאות משפטיות. לכל דירה צמודה מרפסת, שגודלה נע בין 13 ל-40 מ"ר. המחיר אינו כולל מחסנים, שיש לשלם עליהם בנפרד, לא נמסר כמה. לא יהיו די מחסנים, וכנראה שכל הקודם יזכה.

המחירים:

• דירות 4 חדרים בקומות 8-5 - בין 1.97 ל-2.04 מיליון שקל.

• דירות 5 חדרים בקומות 11-8 - בין 2.24 ל-2.32 מיליון שקל.

• דירת 6 חדרים בקומה 7 -2.52 מיליון שקל.

• פנטהאוז בן 171 מ"ר, ועוד גג בן 40 מ"ר, בקומה 12 - 2.8 מיליון שקל.

הדירה היקרה ביותר היא, ככל הנראה, דירת גן דו-קומתית, בת 187 מ"ר, ועוד גינה בת 112 מ"ר. היא תעלה 3.16 מיליון שקל.

מדוע כדאי לגינדי לתת הנחות במאות אלפי שקלים לכל דירה? מכירה מראש של הדירות תחסוך לחברה הוצאות מימון ופרסום. כדאי להיעזר בגוף כמו "חבר", שיכול להביא מאות ואלפי קונים לאתר.

המסמך הפנימי חושף עוד, שמחירי הדירות עולים ויורדים ב-20,000 שקל לקומה. המחירים צמודים למדד תשומות הבנייה שיפורסם ב-15 בנובמבר.

הנה עוד פרט שלא פורסם ברבים, על הדירות: חלק מהדיירים יקבלו חניה תת-קרקעית, אך לא צמודה למקום מסוים. בעלי דירות 6 חדרים ופנטהאוזים יקבלו חניה צמודה למקום מסוים. מי שיקנה פנטהאוז יקבל שתי חניות.

איך משלמים? News1 חושף את תנאי התשלום במסלול מחיר סופי וקבוע: 10,000 שקל דמי הרשמה (שיוחזרו אם המועמד לא זכה בדירה), השלמה ל-15% ממחיר הדירה לאחר חתימת החוזה, 15% ב -30 ביוני הקרוב, 60% בששה תשלומים חצי-שנתיים, 10% שבוע לפני קבלת המפתח. הכל - ללא הצמדה. יש גם "מסלול תשלומים גמיש" לפי יכולת הלקוח, אבל ההלוואה צמודה, ועל הקונה לשלם גם ריבית של 2% על בסיס שנתי. בנק לאומי ובנק הפועלים יתנו ליווי פיננסי, כאשר בנייני המיזם מחולקים בין שניהם.

חברת יעוץ המשכנתאות "מנטה" תערוך מכרז בין הבנקים, כדי לקבוע איזה בנק יציע את ההלוואות הטובות ביותר לקונים. האחים גינדי מעריכים, שכוח הקנייה הגדול של מאות קונים יאפשר להם להשיג תנאים נוחים יחסית. למשל, הלוואה בריבית קבועה וללא הצמדה, ל-15 עד 20 שנה, ל-16 עד 20 שנה, תישא ריבית של 3.8% ל-4.1% לשנה.

טבלה הכלולה במסמך הפנימי מגלה עוד, שככל שמשך ההלוואה מתארך, כך עולה הריבית. לדוגמה, הלוואה צמודת מדד עד 15 שנים תישא ריבית של עד 2.8% לשנה, ואילו הלוואה דומה, לˉ24-21 שנים, תישא ריבית של עד 3.5% לשנה. יודגש, שאלו הערכות בלבד המבוססות על עסקות בשוק בתקופה האחרונה. המצב בשטח עשוי כמובן להיות שונה.

יתרון חשוב לעמית ב"חבר" הוא שאם ההלוואה היא עד 75% ממחיר הדירה, לא יהיה צורך בערבים. עמיתי חבר יהיו גם פטורים מהוצאות שונות שהבנק גובה מלווים "רגילים".

האם כל זה יעבוד? האם החברה אכן תמכור בבת אחת, כפי שהיא מקווה, את כל 283 הדירות? זאת אפשר יהיה לראות בעוד שבועיים.