חני הורוביץ תהיה בראשית השבוע הבא (יום ב', 25.11.18), האישה היחידה מול 15 גברים בדיון פומבי על התחדשות עירונית שיערך בתל אביב. הורוביץ, 41, עם וותק של 17 שנים בשנים בענף הדירות, התרכזה שנים רבות בארגון והפעלת קבוצות רכישה. באחרונה גילתה את הענף המבוקש החדש - ונכנסה גם אליו. היום היא מעורבת, לדבריה, בבניית 2,000 דירות. בראיון ל-News1 היא חושפת עסקות אחרונות.

היכן תבני את 2,000 הדירות?

"אני מקדמת בניית 880 דירות בשלושה אתרים בתל אביב. היחס הוא תמיד 1 ל-3. למשל, באחד המקומות נהרוס 120 דירות ישנות, כדי לבנות 370 חדשות. יחס זה מקובל כמבטיח רווחיות סבירה".

היכן עוד?

"בפתח תקוה נהרוס 110 דירות ישנות, כדי לבנות 300 חדשות. מיזם דומה יהיה בגבעתיים. בבת ים, נהרוס 150 דירות ישנות כדי לבנות 700 חדשות".

"עיריית בת ים ליברלית יותר מאחרות"


בבת ים, זה יחס גבוה מן המקובל.

"נכון,כ-4.7 דירות חדשות מול כל דירה שתיהרס. עירית בת ים ליברלית יותר מאחרות, ומאשרת בניה בהיקף גדול יחסית".

כמה דיירים הצלחת בינתיים להחתים?

"מצב שונה ממיזם למיזם. במקום אחד החתמנו 80 אחוז מהדיירים הוותיקים. באחרים, 40 עד 50 אחוז. לפנינו עוד עבודה".

הורוביץ אינה מוכנה לגלות את מיקום המיזמים. לדבריה, הדבר בא כד לשמור על סודיות עסקית וכדי למנוע ממתחרים-בכוח להתמודד מולה על העסקה.

כל מגרש - כ-20 מיליון שקל
-------------------
חני הורוביץ לא עזבה את תחום הפעילות הוותיק שלה, הקמת קבוצות רכישה שיקנו מראש הדירות, וכך יחסכו הוצאות שיווק ומימון, והדירות יהיו זולות יותר. היא מספרת על פעילותה הנוכחית בדרום תל אביב:

"קניתי יותר מארבעה מגרשים, בהם ברחובות מירון עין הקורא, ליד התחנה המרכזית הישנה. (בבניינים אלו נחתמו כבר החוזים, ולכן היא מגלה את המיקום, פחות או יותר). אני מקדמת שלושה מיזמים, לבניית בניינים בני 25 דירות. הדירות יהיו קטנות, 50 מ"ר, ויעלו 1.7 עד 1.8 מיליון שקל. זה זול יחסית למחירי דירות כאלו בתל אביב, שבה מחירי הדירות בשיא. סיימתי ארגון שתי קבוצות של רוכשי דירות, ואני בשלבים סופיים של ארגון הקבוצה הנוספת".

כמה השקעת, כמה תרוויחי?

"קניתי כל מגרש בכ-20 מיליון שקל, שהם 700 עד 800 אלף שקל לקרקע לדירה. מנין הכסף? לאמיתו של דבר, כמקובל בקבוצת רכישה, איני קונה. הרוכשים האמיתיים הם הדיירים חברי הקבוצה. אני משלמת מקדמה, ולאחר מכן סוחרת (מעבירה) את הבעלות על המגרש לחברי הקבוצה, כל אחד וחלקו במגרש. אני גובה עמלה של 10 אחוז, כמקובל בענף. גם אחרי תשלום העמלה, הקונים חוסכים מאות אלפי שקלים לעמת מחירי השוק, כי הם פטורים מהוצאות שיווק ומימון".

האם כישלון קבוצות רכישה אחרות, בעבר, אינו מרתיע?

"אם עובדים ביושר ובתבונה עסקית, אין סכנה. העסקות צריכות להיות אמיתיות".

בתוכנית - מגדל בן 31,500 מ"ר


האם את פעילה, כמו בעבר, רק בבנייני מגורים?

הורוביץ מגלה: "אני מנהלת מו"מ מתקדם לרכישת מגרש בן 1.8 דונם בדרום תל אביב. כיום, מותר לבנות עליו 4,000 מ"ר. אני מקדמת תוכנית בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, להגדיל במאות אחוזים את זכויות הבנייה, עד 31,500 מ"ר. מתוך זה - 22,000 מ"ר משרדים, 2,000 מ"ר מסחרי, 7,500 מ"ר דירות. הוועדה אמורה לאשר הגדלה רבתי זו בזכויות הבנייה, לאחר שהתחייבתי שחלק מהמגדל יהיה דירות מגורים מודרניות, וכך ישפר את המצב בדרום העיר".

למרות ההתחייבות לדירות מגורים, אין ביטחון שהוועדה המקומית אכן תאשר הגדלת זכויות הבנייה בקרוב ל-700 אחוז.

הורוביץ פעילה בנדל"ן בישראל זה 17 שנים. היא גאה במיוחד על כמה מיזמים בשיטת קבוצות רכישה שקידמה, ובהם בניין בן כ-100 דירות בצומת רמה ברמת גן, ושני מגדלים, 245 דירות, ליד השוק של פתח תקוה. כמעט כל הדירות בשני המיזמים נמכרו. דירה אחרונה בת 5 חדרים מוצעת למכירה, לדברי הורוביץ, ב-2.1 מיליון שקל, לעומת מחיר שוק של 2.4 מיליון שקל.

מה הלאה?

"אני פעילה, באמצעות חברה בבעלותי, בשלושה תחומים: התחדשות עירונית, קבוצות רכישה, רכישת קרקע והשבחתה. אמשיך לעשות עסקות בתחומים אלו, ויש מו"מ על עסקות נוספות. פירוט? לא עכשיו, כשנחתום".

"קבוצות רכישה בנויות על אימון והגינות"


האם נפילת יזמים אחרים בתחום זה, ובראשם ענבל אור, והתקנות המחמירות שהוציא משרד השיכון, לא חיסלו ענף זה?

"מיזמי קבוצות רכישה בנויים על אימון והגינות הדדיים. בין היזם לחברי הקבוצה, בין רוכשי הדירות לבין עצמם, בין רוכשי המגרש לבין המוכרים. אם יש אימון בכל אלו - המיזם יתקדם. אם לא - הוא לא יהיה".

איך את מקבלת החלטות?

"לעתים, מהר מאוד. איך קניתי את המגרשים בדרום תל אביב? נסעתי לפגישת עסקים באזור, והסתכלתי סביבי. ראיתי שבדרום תל אביב יש בתים ישנים, אבל הסביבה טובה - אלנבי, פלורנטין. לאחר שעתיים החלטתי לגשת לנושא ולחפש מגרשים לקניה".

מה עושים כדי למכור טוב את הדירות לחברי הקבוצה? הרי ממילא קשה לקבוצה גדולה של אנשים לעבוד יחד?

הורוביץ, בגילוי לב: "אני מושכת אותם, לעתים, עם שם ידוע. באחד המיזמים שכרתי את שירותיו של האדריכל המוביל אילן פיבקו, וזה סייע להקים את הקבוצה".

אם לעשרה, כולל שתי תאומות אחרונות

לאמיתו של דבר, חני הורוביץ היא כיום יזמית במשרה חלקית. לפני מספר חודשים ילדה תאומות, אביגיל ויעל, והראש שלה נתון להן. אלו הילדים מספר 9 ו-10 של הזוג. ובכן, מדובר באשת עסקים צעירה יחסית, עם 10 ילדים, הגדולה בהם טובי, בת 16. גם אצל משפחות דתיות כמו הורוביץ, זו תופעה לא שכיחה.

העובדה שהורוביץ עשתה כסף טוב מקבוצות הרכישה והיוזמות האחרות שלה, מקלה כמובן על המצב. המשפחה מתגוררת בוילה בסביון, עם עזרה בבית. הבעל, יחזקאל, לא היה עד לאחרונה איש עסקים. האישה היא המפרנסת, והבעל שקד על לימוד תורה. לפני שנתיים חל מפנה מסוים, והבעל הצטרף לצוות העובדים במשרדי החברה, במגדל משה אביב. הוא אחראי על הפיתוח העסקי.

מה הפירוש?

"יחזקאל מקבל, למשל, הצעות לרכישת מגרשים, ובודק אותן. ההחלטה היא שלי. זה מעסיק את אישי מספר שעות ביום. רוב שעות ביום הוא ממשיך ללמוד תורה, ברוך השם".

מה העקרונות שלך בעסקות?

"אני בודקת בקפידה כל הצעה לרכישת נכס. אם יש למשל בעיה כלשהי בזכויות על המגרש, אני מפסיקה את המו"מ. מצד שני, אני מסייעת בפיתוח סביבתי. זה מביא לקוחות, עוזר לסביבה, וגם העירייה מרוצה".