|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין

עסקת הנדל"ן של השבוע

כך מממנת פרשקובסקי 344 דירות בהרצליה

החברה זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל, ורכשה מגרש ל-350 דירות, שגדלו ל-450 הדירות ימכרו ב-1.05 מיליארד שקל בהשקעה של מאות מיליוני שקלים מסמכים שנחשפו השבוע מגלים את פרטי העסקה הגדולה
04/01/2019  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות
ארנון פרשקובסקי [צילום: יח"צ]

יוסי פרשקובסקי

ששה יזמים זכו לפני שנתיים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרשים לכ-1,400 דירות, בעיקר במסלול מחיר למשתכן, בשכונת גליל ים, הרצליה. רשימת הזוכים כוללת את חברות אזורים, איסתא-סלע, אפריקה מגורים, פרשקובסקי ושבירו. מסמכים שנחשפו השבוע מאפשרים מבט לעומק על עסקת מחיר למשתכן של פרשקובסקי השקעות, בשליטת ארנון פרשקובסקי ובני משפחתו, ובראשם בנו המנכ"ל יוסי. המכירות הצפויות, כולל מע"מ, יגיעו ל-1.05 מיליארד שקל, דבר ההופך אתה לאחת מעסקות הנדל"ן הגדולות של התקופה האחרונה.

לפני שנתיים כמעט בדיוק, ב-26 בדצמבר 2016 גברה פרשקובסקי על ששה מתחרים, וזכתה במכרז של רשות מקרקעי לרכישת מגרש בן 14.6 דונם בהרצליה. המיקום המדויק הוא ליד נתיבי איילון, כביש 2 ותחנת הרכבת הרצליה. על-פי המכרז, היה מיועד המגרש לבניית 350 דירות - 80 אחוז מהן, כלומר 280 דירות, במחיר למשתכן, לזכאי משרד השיכון ו-20 אחוז, 70 דירות, לשוק החופשי.

פרשקובסקי התחייבה למכור את הדירות לזכאים ב-14,750 שקל למ"ר, לא כולל מע"מ, חניה, מחסן ומרפסת. הצעה זו הייתה זולה מהמחיר המירבי שקבעה רמ"י, וגם זולה מכל יתר ההצעות, חוץ מאחת, שאולי נפסלה.

380 מיליון שקל לפני הטרקטור הראשון

החברה התחייבה בחוזה עם רמ"י לשלם בעד המגרש כ-233 מיליון שקל. כן התחייבה לשלם הוצאות פיתוח בסך 55 מיליון שקל. סך הכל 288 מיליון שקל. בנוסף, שילמה מע"מ 17% על המגרש והפיתוח, שהם 49 מיליון שקל, ומס רכישה של 6% על המגרש, שהם 14 מיליון שקל. המחיר הסופי עמד על 351 מיליון שקל. לכך יש להוסיף 28 מיליון שקל של אגרות ותשלומים נלווים שלא פורטו. כך הגענו להוצאה כוללת, עוד לפני שהטרקטור הראשון עלה על המגרש, של כ-380 מיליון שקל.

פרשקובסקי עובדת מהר. היא חתמה על החוזה עם רמ"י תוך פחות מחודש מיום הזכיה. בסמוך, ב-23 בינואר 2017, חתמה על חוזה מסגרת, עם בנק לאומי, המתיר לה ללוות מהבנק 252 מיליון שקל, למימון המגרש והוצאות אחרות. בפועל, משכה פרשקובסקי רק 206 מיליון שקל, והשלימה את היתרה מהון עצמי.

ההלוואה שנתן הבנק הייתה ל-21 חודש, עם אפשרת הארכה (שנוצלה כנראה בחלקה) בריבית נוחה, פריים ועוד 0.8% לשנה. זמן רב עבר מיום רכישת המגרש עד לתחילת הבנייה. החברה הייתה חייבת לעבור את ההליכים המקובלים של תכנון, בחירת אנשי מקצוע (אדריכל, מהנדסים, מנהלי עבודה אחרים), וכן רישוי וקבלת היתרים.

חלק מהזמן היה דרוש כדי שהעירייה תאשר את בקשת החברה, להגדיל את מספר הדירות ב-23%, מ-350 ל-430. זאת, על-פי תיקון שבס והרחבה שנתן לו משה כחלון בתפקידו כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל. חלוקת הדירות לפי 20-80 נשארה ללא שינוי - 344 דירות מחיר למשתכן, 86 דירות לשוק החופשי. השטח המאושר לבניה נשאר ככל הידוע ללא שינוי, כך שגודלה הממוצע של דירה עומד על 124 מ"ר, ועוד מרפסת בת 17 מ"ר.

היתר הבנייה הוצא לפני שבועיים

בספטמבר אשתקד הוציאה העירייה היתר בנייה ראשון, לחפירה ודיפון. לפני שבועיים, ב-19 בדצמבר הוציאה היתר בנייה למיזם כולו. יהיו בו 10 בניינים רבי קומות, 43 דירות בממוצע לבניין. קצת לפני הוצאת היתר הבנייה הראשון, חתמה פרשקובסקי על חוזה הלוואה שני עם לאומי, הפעם למימון הבנייה. מסגרת האשראי נקבעה ל-900 מיליון שקל, אולי כולל ההלוואה הראשונה.

למי שתמה על גובה הסכום יש להסביר, שרובו מיועד למתן ערבות חוק מכר לקוני הדירות; על-פי הוראת בנק ישראל, ערבות זו, שכמעט תמיד נשארת על הנייר, מכונה בכל זאת אשראי. הריבית נקבעה לפריים+0.9%. בפועל, משכה פרשקובסקי עד היום 196 מיליון שקל, רובו ככולו של הסכום הוא משיכה תיאורטית, כערבות חוק מכר.

כל זוג צעיר חוסך 260 אלף שקל

בשלב ראשון, החלה פרשקובסקי, לפני כמה חודשים, ברבעון השלישי של 2018, לשווק את דירות מחיר למשתכן. הביקוש היה גדול. ברבעון השלישי נמכרו 157 דירות, וברבעון הרביעי עוד 92. תוך חודשים אחדים מכרה החברה 249 מתוך 344 הדירות לזכאים. זה לא פלא: דירת 100 מ"ר נמכרת בכ-1.85 מיליון שקל, כולל מע"מ וכל התוספות. דירה דומה תימכר בשוק החופשי ב-2.1 מיליון שקל. כל זוג צעיר חוסך בממוצע כ-260 אלף שקל.

עיקר החיסכון נובע מכך שרשות מקרקעי ישראל מכרה את המגרש בזול. היא גבתה כ-520 אלף שקל בלבד לקרקע לדירה, כמחצית ממה שעולה מגרש לדירה בעיר הרצליה. ואכן, נקודת המפתח של מסלול מחיר למשתכן היא, שהוזלת הדירות נובעת בעיקר ממכירת המגרשים במחירים לא ריאליים, כדי לעזור לזוגות הצעירים.

נקודה מעניינת העולה מתוך המסמכים היא, שפרשקובסקי גובה מהקונים, בעת חתימת החוזה, רק כ-10% מהמחיר הכולל של הדירה. את היתר ישלמו תוך כדי הבנייה וביום קבלת המפתחות.

הקדימו את מסירת הדירות

פרשקובסקי היא כנראה חברה יעילה: היא תכננה לסיים את הבנייה ברבעון הראשון של 2021. אחד המסמכים מגלה, שבימים האחרונים, לאחר בדיקה נוספת, החליטה החברה - לשמחתם של מאות זוגות צעירים - להקדים את מסירת הדירות לרבעון הרביעי של 2020, בעוד פחות משנתיים. במדינה שבה קבלנים רבים מאחרים במסירת דירות, היעילות של פרשקובסקי ראויה לציון.

פרשקובסקי אינה ממהרת למכור את הדירות לשוק החופשי. עד היום לא החלה במכירה. החברה מעריכה שלא תהיה בעיה למכור דירות אלו.

איך נראה הצד הפיננסי של המיזם?

המגרש והמיסים, יחד עם אגרות (שלא הוזכרו למעלה) עולים סך הכל 380 מיליוןן שקל. הוצאות המימון יגיעו ל -41 מיליון שקל. הבנייה עצמה, כשפרשקובסקי היא גם הקבלן הראשי, תעלה 313 מיליון שקל. סך הכל מגיעה ההשקעה ל-734 מיליון שקל.

פרשקובסקי מעריכה, שתמכור את כל 450 הדירות ב-890 מיליון שקל, לא כולל מע"מ. התזרים הכספי יהיה שילוב של מכירת הדירות לזכאים ולשוק החופשי. מחירים לדוגמה צוינו לעיל. הדירות לשוק החופשי יהיו יקרות ב-13 אחוז בממוצע מהדירות לזכאים.

מה איכפת להם מדוע הם מרוויחים

מנתונים אלו עולה, שפרשקובסקי צופה רווח ברוטו של כ-155 מיליון שקל, לאחר ניכוי הוצאות מימון, שהם רווח ברוטו של כ-21% על ההשקעה. המסקנה ברורה: חברת בניה העובדת ביעילות, עם מנגנון לא גדול והוצאות סבירות, וזה המצב כך בפרשקבסקי, יכולה להגיע לרווחיות נאותה, גם כאשר היא משווקת את רוב הדירות בהנחה לזכאים.

גורם מרכזי ברווחיות הנאה היא, כפי שתואר למעלה, רשות מקרקעי ישראל, שמכרה את המגרשים בזול, בכ-500 אלף שקל לדירה, כפי שתואר למעלה. אבל מה איכפת לזוגות הצעירים מדוע הדירה שלהם זולה, ומדוע חסכו רבע מיליון שקל. ומה איכפת ליזם הוותיק ארנון פרשקובסקי ממה נובע הרווח שלו, והאם הסיבה היא לא רק היעילות של עובדיו, אלא גם נכונותה של המדינה למכור את המגרשים בחצי מחיר.

תאריך:  04/01/2019   |   עודכן:  04/01/2019
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
כך מממנת פרשקובסקי 344 דירות בהרצליה
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
הפרופסור אורית חזן בוגרת ארבעה תארים בטכניון. שלושה תארים בתחום של הוראת מתמטיקה ומדעי המחשב בפקולטה לחינוך למדע וטכנולוגיה ותואר רביעי בפקולטה להנדסת תעשיה וניהול, שהוא למעשה תואר שני נוסף, MBA, אותו עשתה בשובה מהפוסט דוקטורט. בשנת 2000 התקבלה לטכניון כחברת סגל.
03/01/2019  |  שרון מגנזי  |   כתבות
אתמול, 2 בינואר 2019, ב-יס פלנט של קניון רמת גן נערכה ההשקה החגיגית של הסרט הדוקומנטרי 'קינג ביבי'.
03/01/2019  |  יורי מור  |   כתבות
" .... 14.5 שנים אחרי שהחלה לרצות עונש מאסר בגין הרשעתה בגנבת כרבע מיליארד שקל מהבנק למסחר החליטה היום (ה' ) וועדת השחרורים שליד בתי הסוהר, לקבל את בקשתה של אלון (49) לשחרור מוקדם ממאסרה... היא משתחררת מכלא הנשים נווה תרצה כשנתיים וחצי לפני שסיימה לרצות את העונש של 17 שנות מאסר שגזר עליה בית המשפט (מענית, 2016).
03/01/2019  |  אבי ברוכמן  |   כתבות
טו בשבט, חג הפירות היבשים והאגוזים. הם חוגגים, ואנחנו בקלות מגזימים באכילה... למה? כי הכל כל-כך קל להשגה, ובכמויות גדולות. לכן, הכללים המובילים באכילה בחג עצמו, ובימים שלפניו ולאחריו כמובן (כי הרי החגיגות מתחילות כבר שבועיים לפני, והשאריות נשארות גם לימים שאחרי) הם:
02/01/2019  |  חלי ממן  |   כתבות
בפתח שנת התשעים לפרעות תרפ"ט יוצא הכרך השביעי של המהדורה המדעית המוערת של כתבי ז'בוטינסקי, ארץ ישראל ב, ובו פרק שלם המוקדש למאמרים העוסקים בפרעות - נקודת שיא בסכסוך על תפילה יהודית ברחבת הכותל. 133 יהודים נרצחו אז בירושלים, בחברון, במוצא ובתל אביב. ז'בוטינסקי ראה בסכסוך על הכותל סוגיה מדינית ולא דתית וקרא לנהל את המו"מ מול הבריטים ולא מול הערבים. אחד הלקחים שהפיק מהפרעות הוא שיש להקים מחדש את "הגדודים העבריים", שיהוו כוח מגן יהודי חוקי שישתלב בצבא ובמשטרה הבריטים. בפרק זה מובאים גם פרטים על העדות ששלח ז'בוטינסקי לוועדת שאו, שחקרה את אירועי תרפ"ט, והנאום האחרון שנשא בבית העם בתל אביב ב-23.12.1929, ערב נסיעתו לאירופה ולפני שנאסרה עליו הכניסה לארץ-ישראל.
02/01/2019  |  הילה קומם  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
איתמר לוין
איתמר לוין
עם חיוך תמידי והמון סבלנות ואנושיות, חוי טוקר מנהלת בנינוחות דיוני חדלות פרעון - אם כי לעיתים תכונות אלו גורמות לה לאפשר לעורכי דין להאריך מדי ואף לנהל שיחות ממש מתחת לדוכן
צבי גיל
צבי גיל
האירוע היה משהו ומישהו, נכון יותר מי שהם, שאני מלווה במשך עשרות שנים    היו שם כל המי ומי מבין מקימיי הטלוויזיה הישראלית ומעצביה בשעתה היפה
דן מרגלית
דן מרגלית
בעצם מדוע שהח"כים לא יאשרו לעצמם פגרה? אבל לא סתם אלא ללא מגבלת זמן, לכו לפגרה, לכו ואל תשובו
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il