העתיד נמצא מתחת לרגלינו

אחרי 70 שנה של פיתוח עירוני מואץ על פני הקרקע, מרחב תת-הקרקע הופך בשנים האחרונות למרחב רלוונטי. העניין בתת הקרקע נובע בעיקר בשל הביקוש הגדול לקרקעות במרכז הארץ שהביא לעלייה במחיר הקרקע, מחסור בקרקע פנויה באזורים מיושבים (בעיקר במרכזי הערים), עלייה ברמת החיים והצורך בהוספת שימושים בשטחים אורבניים קיימים. כן גם הצורך בהרחבת תשתית התחבורה ומציאת פתרונות תחבורתיים, האפשרות לצמצום הפגיעה בזכויות הקניין על-ידי ביצוע הפקעות בעומק הקרקע (ולא הפקעות קרקעיות), הבנת היתרונות הקיימים בשימוש בתת-הקרקע (מיגון, אקלים ...) וצורך בשמירה על שטחים פתוחים, שטחים ירוקים ונוף פתוח.

בדצמבר 2018, מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק המקרקעין - תיקון מס' 33. תיקון זה מאפשר את הפרדת הבעלות בחלקת קרקע ליחידות מרחביות - חלקות נפחיות תלת ממדיות שיוגדרו בתת הקרקע ובעל הקרקע, ושיהוו נושא נפרד לעסקות ולרישום לזכויות. על-פי תיקון 33 ניתן יהיה לבצע ולרשום עסקות רצוניות ואף הפקעות ביחידות אלה, בתת הקרקע ובעל הקרקע בהתבסס על תוכניות תכנוניות מאושרות.

תיקון 33 לחוק המקרקעין, יסייע ויתרום לניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע. ניצול רב שכבתי, הכולל גם את תת-הקרקע ועל הקרקע, בהתאם לתכנון המודרני, האורבני המרחבי, הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות התואם לצרכי הפיתוח, רמת החיים הגבוהה וצרכי הציבור.

התיקון נדרש שכן במצב המשפטי שקדם לתיקון, לא ניתן היה להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות. זאת, נוכח סעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובע כי ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכן בחלל הרום שמעליו. וכן נוכח סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובע את עקרון אחידות הקרקע שלפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. תיקון 33 נדרש, גם בפן הרישומי, בהיות מרשם המקרקעין הקיים דו-ממדי, הכולל רישום של חלקות קרקעיות בלבד והוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.

תיקון 33 לחוק המקרקעין, הינו תיקון מהותי ומשמעותי ולו השלכות רבות ובכלל זה באפשרות שתיקון זה יוביל לצמצום היקפן של הפקעות בנוגע לממד האנכי שלהן (עומק ההפקעה ו/או גובה ההפקעה) ובכך צמצום הפגיעה בזכות הקניין. בזכות תיקון 33, ההפקעות תהיינה מידתיות ויוגבלו לעומק ו/או לגובה הנדרשים מבחינה הנדסית.

תיקון 33 לחוק המקרקעין יעודד את הרשויות לקדם ולאשר תוכניות בניין עיר רב שכבתיות ויוביל בפועל להרחבת ניצול תת-הקרקע. בעשור הקרוב, ניצול עומק הקרקע יגבר ופרויקטים בנייה ופיתוח רבים ישלבו התחדשות עירונית יחד עם עירוב שימוש, בנייה לגובה ובנייה בתת הקרקע.

מזה כעשור, שמינהל התכנון יחד עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה בשיתוף של משרדי ממשלה רבים ובהם רמ"י, משרד הבינוי והשיכון, משרד הביטחון, משרד המשפטים ועוד, מקדם תוכנית מתאר ארצית - תמ"א 40 לעידוד השימוש במרחב תת-הקרקע. המטרה העיקרית של תמ"א 40 היא הרחבת השימוש במרחב התת קרקעי למגוון של שימושים ובהם: תשתיות (ובכלל זה ריכוז תשתיות במנהרות תשתית), מנהרות דרך, הקמה של מתקנים לוגיסטיים ומתקנים חיוניים, שימושים אזרחיים כלליים ובהם: בתי קולנוע, מוזאונים, חדרי מיון, מחסנים, ארכיונים, חניונים תת-קרקעיים ועוד. מטרה נוספת של תמ"א 40 היא פיתוח אמצעי מיגון לשעת חרום.

לאורך השנים בוצעו בישראל פרויקטים בתת הקרקע, בימים אלה מבוצעים ומתוכננים פרויקטים בעומק הקרקע. להלן סקירה של חלק מהפרויקטים:

- מנהרות הכרמל - מנהרת תחבורה המקשרת בין דרום חיפה ואזור הצ'ק-פוסט והעוברת מתחת למאות חלקות קרקעיות, טיפול בהפקעה שכבתית בעומק הקרקע.

- דרום הקריה בת"א - פרויקט תעסוקה ומשרדים גדול הכולל אלמנטים תת-קרקעיים.

- אזור שוק הכרמל וגן הכובשים בת"א - תכנון רב שכבתי של מרחב עירוני וציבורי הכולל את השוק ואת מסוף התחבורה (כרמלית) הכולל יצירת מרכז תחבורה וחניה וכן מתחם מגורים ומשרדים.

- צומת בייט בירושלים - שיווק זכויות נפרדות בשכבות באותה יחידת קרקע: מגורים, חניה ציבורית וכביש עורקי.

- הר חוצבים בירושלים - שיפור הנגישות, החניה, המרחב הציבורי, ניצול והגדלת זכויות בניה והיצע שטחים לתעשיה עתירת ידע.

- מרכז העיר ירושלים - תוכנית אב לפיתוח עירוני ותחבורתי של המרחב התת קרקעי אשר יאפשר את חיזוק הפעילות העירונית במרכז העיר ואת הנגישות אליו.

- צומת עלית ברמת גן - שילוב של פרויקט עסקי עם תחנת הרכבת התחתית התת-קרקעית הנבנית בצומת עלית כחלק מהקו האדום של הרכבת הקלה.

- מרכז העסקים הראשי (מע"ר) מודיעין - פרויקט רב שכבתי הכולל מגורים, מסחר, חניונים, תחנת רכבת ועוד.

- כביש 16 - דרך עירונית הנסללת בימים אלה ככניסה נוספת לירושלים ואשר תחבר בין מחלף מוצא לבית החולים שערי צדק ולשכונות מערב ירושלים. הכביש יכלול שתי מנהרות: האחת תחת שכונת הר נוף, והשנייה תחת שכונת יפה נוף ובחלקו המזרחי של הר הרצל.

ניתן לקבוע ולהסכים שפוטנציאל השימוש בעומק הקרקע הוא רב - תת-הקרקע בישראל הינו משאב לא מנוצל. תיקון 33 לחוק המקרקעין יחד עם אישורה של תמ"א 40 יובילו לתנופת בנייה ופיתוח בעומק הקרקע.