העליון הרחיב תחולתו של חלף היטל ההשבחה

פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור של בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת הבהיר והרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה ואף דחה את הערעור של הוועדה לתכנון ולבנייה מעלות תרשיחא על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בדרישה לחייב שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח לתחנת הדלק בהיטל השבחה.

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") "ועדה מקומית לתכנון ולבנייה תגבה היטל השבחה, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית". סעיף 1 בתוספת השלישית לחוק מגדיר השבחה כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וסעיף 3 בתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל יהיה ממחצית ההשבחה.

בחוק נקבעו הקלות וסייגים וסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק מתייחס למקרקעי ישראל ולהסכם שנחתם בין המדינה לרשויות המקומיות שקובע כי לגבי מקרקעי ישראל במצבים מסוימים לא ישולם היטל השבחה על-ידי בעל הזכויות ובמקום זאת המנהל יעביר לוועדה המקומית תשלום המוגדר כ"חלף היטל השבחה" מתוך התקבולים שמקבל המנהל מבעל הזכויות בגין עסקה שהוא מבצע עם רשות מקרקעי ישראל. חלף היטל השבחה יחול אם יתקיימו שלושת התנאים הבאים במצטבר:

1. מדובר במקרקעי ישראל... שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.
2. שונה ייעודם לייעוד אחר.
3. והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי אינו זכאי לנצל את הקרקע על-פי יעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם הסכם חכירה חדש. משמעות הדבר שבעל זכויות במקרקעי ישראל שהקרקע הוחכרה לו למטרה חקלאית וזו שינתה יעודה והוא אינו יכול לנצל את הקרקע ביעודה החדש במסגרת ההסכם הקיים, יהיה פטור מהיטל השבחה בשל הייעוד החדש והמנהל יעביר במקום זאת חלף היטל השבחה.

שימוש חקלאי

אגודת מעונה יזמה תוכנית לתחנת תדלוק ושירותי מקרקעין במשבצת האגודה שלפיה שונה ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לתחנת תדלוק ושירותי דרך. שינוי הייעוד משמעותו הייתה השבת המקרקעין למנהל וגריעתו ממשבצת האגודה וחתימת חוזה חדש בין המנהל לבין התאגיד שהקימה אגודת מעונה.

הוועדה המקומית מעלות תרשיחא חייבה את האגודה בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד בטענה שאין מדובר בקרקע חקלאית ועל כך הוגש ערר לוועדת הערר לפיצוים והיטלי השבחה במחוז הצפון שתמכה בעמדת הוועדה המקומית וחייבה את מעונה לשלם את היטל השבחה.

אגודת מעונה הגישה ערר על החלטת הוועדה לביהמ"ש לעניינים מנהלים בנצרת שקיבל את ערעור אגודת מעונה תוך ניתוח התיבה של מהו "שימוש חקלאי". הוועדה המקומית מעלות תרשיחא הגישה בקשת ערעור לבית המשפט העליון שהחליט לדון בבקשה בשל ההשלכות הרוחביות שלו ודחה את הערעור של הוועדה המקומית.

ביהמ"ש נדרש לפרשנות התיבה "שימוש חקלאי" כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק. ביהמ"ש מנתח וקובע כי חלף היטל השבחה ישולם בהתקיים בשלושה תנאים מצטברים שלגבי שניים מהם אגודת מעונה עומדת. המחלוקת בדיון המשפטי התעוררה סביב פרשנות המילים "שהוכרחו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי".

אין הצדקה

ביהמ"ש מנתח בפרשנות תכליתית את סעיף 21 לחוק וקובע כי המילה "ייעוד" מיוחסת לשינוי בייעוד מקרקעין ואילו "שימוש" מתייחסת למטרה רחבה יותר שאינה מוגבלת כמו ייעוד ולכן קובע כי המילה שימוש מאפשרת "חכירה לשימושים רחבים יותר".

בית המשפט העליון מקבל את עמדת ביהמ"ש המחוזי וקובע ש"חוזה המשבצת נועד לתכלית חקלאית הנכנסת בגדר שימוש חקלאי". בחוזה המשבצת יש שימושים נלווים המפורטים בו ובהם מבני משק, מגורים ושטחי ציבור ואלו שימושים נלווים לשימוש החקלאי.

כבוד השופטים פוגלמן, ברק-ארז ומזוז מציינים כי החיוב בהיטל השבחה בסיסו בצדק חלוקתי, קרי מי שמתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של ועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו. אך במקום שעקב ההשבחה שנוצרה נאלץ החוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין בכך הצדקה לחייבו בהיטל השבחה שכן במקרה זה הוא לא התעשר מההשבחה.

גם הטענה של הוועדה המקומית מעלות תרשיחא כי בעלי הזכויות בתאגיד החדש "גליל מעונה בע"מ" שלו הוחכרה הקרקע הינו בבעלות מלאה של אגודת מעונה לא הועילה ובית המשפט קובע שניצול הקרקע בייעודה החדש על-ידי אגודת מעונה בחוזה המקורי לא התאפשר.

לסיום, מדובר בהבהרה צודקת ובהקלה משמעותית על חוכרים וראוי לשים לב להסכמי חלף היטל השבחה שנחתמו במהלך השנים בין המדינה ובין הרשויות שפותרות במקרים מסוימים מתשלום היטל השבחה וגם בהסכם האחרון שנחתם בספטמבר 2018 שמהווה נספח להסכם המקורי, יש בו כדי להשפיע על תשלומי החוכר לוועדה המקומית ולהביא להפחתתם.