פרטי האירוע
בית המשפט המחוזי דחה את תביעת הקונה לביצוע בעין של חוזה מכר מקרקעין, על סמך הקביעה כי הקונה אשם באי קיום החוזה. השאלה המרכזית בערעור הינה, אם זכאית היתה המוכרת להודיע לקונה על ביטול החוזה, ושאלה זו תלויה בטיב התניות של החוזה המופר.
טענות המערער
1) המשיבה סירבה לקיים התחייבויותיה בכך שמיאנה לחתום על מסמכים שהיו דרושים לשם ביצוע ההעברה ולא העבירה את הנכס למערער למרות שהמציא ערבות בנקאית להבטחת תשלום יתרת המחיר שעוד חב לה. המערער היה נכון לשלם למשיבה ואף נכון לשלם בכל עת את יתרת מחיר הנכס, במעמד רישום העברת הבעלות בלישכת מרשם המקרקעין.
2) המשיבה ביטלה את החוזה רק בשל אי ביצוע התשלום האחרון עד ליום 30.6.72 ותו לאו ואם קבע בית המשפט כי מדובר על תניות שלובות, של העברת המקרקעין תמורת יתרת הסכום, בין אם לפני יום 30.6.72, ובין אם אחריו - צריך היה להסיק כי לא בדין ביטלה המשיבה את החוזה.
3) המערער רשאי היה להתנות את ביצוע התשלום האחרון ברישום המקרקעין על שמו.
החלטת בית משפט
השופט שמגר - ביום 28 בפברואר 1972 נחתם בין המשיבה למערער, שהוא תושב חוץ, חוזה מכר של פרדס באבן יהודה הנמצא בבעלות המשיבה, ואשר שטחו 9,980 מ"ר. המערער היה מיוצג ע"י אביו, יהודה ג'רבי שגם חתם על החוזה. השאלה המרכזית הניצבת בפנינו היא אם זכאית היתה המשיבה, על-פי דין, להודיע למערער ביום 23.10.72 על ביטול החוזה. לצורך מתן מענה לשאלה זו עלינו לפנות לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (להלן - החוק) אשר הוראותיו חלות על החוזה שלפנינו.
"הפרה" - לפי סעיף 1 לחוק היא מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. משהופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה וזכאי הוא לפיצויים בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן (סעיף 2 לחוק). משמע, כי אם מסתבר כי מעשהו או מחדלו של צד לחוזה עולה כדי הפרת ההתחייבויות המנויות בחוזה - זכאי הצד לחוזה, הרואה עצמו נפגע, לבטל את החוזה. דרכי ביטול החוזה בשל הפרתו מותוות בסימן ב' לחוק: החוק מאבחן בין הביטול של החוזה , כאשר מדובר בהפרה יסודית כהגדרתו בסעיף 6 שבו, לבין ביטולו בעקבות הפרה לא יסודית. כאשר בהפרה יסודית המדובר, זכאי הנפגע לבטל את החוזה על אתר, אך זאת בתנאי שההודעה נמסרה תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. היתה ההפרה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה רק לאחר שנתן למפר תחילה ארכה לקיומו של החוזה, והחוזה לא קויים גם תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. אולם גם אם ניתנה ארכה והחוזה לא קויים, יכול המפר להעלות את הטענה כי בנסיבות העניין יהיה ביטולו של החוזה בלתי צודק. טענה כאמור לא תשמע אלא אם המפר התנגד לביטולו תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.
כדי ליישם האמור לעיל לנסיבות שבפנינו, עלינו לתת דעתנו לשלושה אלה: ראשית, מה היה טיב התניות של החוזה, אשר בהפרתו מדובר. שנית, אם אכן הופרו התניות כולן או מקצתן. לאור מסקנותינו לגבי שתי השאלות הראשונות נכריע בשאלה השלישית והיא - האם זכאית היתה המשיבה, בנסיבות העניין, לתרופה של ביטול החוזה?. הסעיף האמור בחוזה מכיל שתי התחייבויות והן תשלום סכום 50,000 ל"י מצד המערער, מחד גיסא, תמורת העברת הרישום של הבעלות במקרקעין ע"י המשיבה, מאידך גיסא. שתי התחייבויות אלה שלובות זו בזו. משמע, באין העברה אין תשלום, והיפוכו של דבר, באין תשלום אין גם העברה.
סעיף 23 לחוק המכר מדבר על חיובים מקבילים: "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד". החיובים המקבילים הם איפוא משום תנאים מקבילים ומאחר וביצועו של חיוב ע"י צד אחד הוא תנאי, מבחינת השלב והמועד, לביצועו של החיוב ע"י הצד השני והיפוכו של דבר. מקובל עלינו, לעניין זה, כי מקום בו על שני צדדים או יותר, לקיים חיובים מקבילים, אין האחד יכול לתבוע את רעהו בשל הפרתו של חוזה אלא אם קיים - או לפחות היה נכון לקיים - את חלקו הוא בחיובים המקבילים.
על צד לחוזה, אשר בו כלולים חיובים מקבילים כאמור, איננה חלה חובה להציע ולהציג, באופן פיזי או פורמלי, את הממכר או את התמורה לפי העניין, אם ברור וגלוי לפי הנסיבות כי הצד השני היה מסרב ממילא לקבל את המחיר או הממכר כחלק מפעולה שלובה או מקבילה. הצד הראשון יוכל על כן לתבוע בשל אי קיום התנאים גם מבלי שנקט בדרך ההצעה הפורמלית, ובלבד שברור וגלוי לפי הנסיבות כי הוא עצמו היה נכון לקיים את חלקו המקביל בעסקה במועד הקבוע.
אי קיום התחייבות - כאשר אין מן הצד השני, לפחות, נכונות מקבילה לביצוע ההתחייבות השלובה - איננו מעשה או מחדל בניגוד לחוזה ועל כן לאו הפרה הוא. המבקש לטעון בהצלחה כי הצד השני הפר חיוב מקביל צריך על כן להיות מסוגל להצביע על כך כי הוא עצמו פעל לקיום החיוב המקביל החל עליו, או כי הראה, לפחות, נכונות לכך. כפי שעולה ממצאיה של הערכאה הראשונה היתה המשיבה מוכנה לקיים חלקה עוד ביום 30.6.72 ואף פנתה בקשר לכך למשרד פרקליטו של המערער. אך הלה לא קיים חלקו ואף לא היה נכון לקיימו כי הציע רק מחצית הסכום בו חב במעמד זה. במקום להראות לפחות נכונות לבצע את חלקו המקביל בחוזה, העלה פרקליטו של המערער לפתע דרישה לעריכת חוזה חדש ולשינוי זהות הקונה. בכך כשלעצמו היה ביטוי לאי נכונות לקיים את החבות המקבילה והדברים ברורים על פניהם. לאור מהותו של עניין, היינו הפרת תנאי מהותי בחוזה - זכאית היתה המשיבה כבר בשלב זה להודיע על ביטול החוזה.
אין ללמוד מהוראותיו של החוק כי יש זיקה בין הזכות לבטל את החוזה לבין עניין ההשבה של כספים ששולמו כבר על-פי הוראותיו.
הערעור נדחה ולמסקנה זו הגיעו גם השופטים עציוני וכהן.
נכתב על ידי שגיא בנתאי
