|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  אילת חותה  
עורכת דין צבי שוב, משרד עורכי דין
בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
החשיבות הרבה בבחירת עורך דין הפועל מתוך שליחות
כתיבת המומחים
איך מלבישים את הבית? טרנד עיצוב הקירות

פגיעה כפולה בבעלי קרקעות

בית המשפט העליון פוגע בצורה קשה וללא הצדקה בזכות הקניין של בעלי קרקע, כאשר הוא מגביל מאוד את האפשרות לקבל פיצוי בשל אי-מימוש ציפייה לשינוי ייעוד
02/04/2020  |   צבי שוב, אילת חותה   |   מאמרים   |   תגובות
כאשר הייעוד חקלאי [צילום: יעקב נחומי, פלאש 90]

צבי שוב

העליון מגביל את הפיצוי על תוכנית המונעת שינוי ייעוד קרקע
איתמר לוין
ברק-ארז: הפיצוי יינתן רק אם הופקדה תוכנית שמטרתה הייתה לשנות את הייעוד, רק אם התוכנית המאוחרת יותר סותמת את הגולל על אפשרות זו ולרוב על-פי שווי הקרקע בלא שינוי הייעוד
לרשימה המלאה

פסק דינו של בית המשפט העליון, המגביל מאוד את היכולת לקבל פיצוי על ציפייה בלתי ממומשת לשינוי ייעוד קרקע, יפגע משמעותית בזכות הקניין של בעל זכויות בקרקע. משמעותו היא הפחתה ניכרת בשווי הפיצוי לו הוא יזכה במסגרת תביעת ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ללא כל הצדקה.

השאלה העומדת במרכז פסק הדין (1.4.20) במספר פסקי דין שנדונו בבתי המשפט המחוזיים, ואשר עסקו בתביעות בגין פגיעתן של תוכניות בשל שינוי ייעוד קרקע חקלאית, במסגרתם ניתנו פסיקות סותרות. בית המשפט הבחין בין שתי שאלות: הפגיעה והשווי (ראו קישור משמאל).

שאלת הפגיעה היא, האם פגיעה בפוטנציאל תכנוני עשויה כשלעצמה להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. השופטת דפנה ברק-ארז, אליה הצטרף השופט עוז פוגלמן, קבעה, כי ניתן לבסס טענה של פגיעה כזו רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי, המבססת את הפוטנציאל התכנוני שאבד. לשם כך יש להצביע לפחות על תוכנית המצויה בשלב ההפקדה ועל "דבר מה נוסף" שמבסס את הציפייה, ואשר יתבטא בהעדר מניעה נראית לעין לאישור התוכנית, באופן שמציב את התוכנית כמעט בנקודת אל-חזור. השופט עופר גרוסקופף סבר כי שאלת הפגיעה לא התעוררה באף אחד מהערעורים בהם עוסק פסק הדין, ולכן אין כל מקום להכריע בה.

שאלת השווי הייתה, בהנחה שקיימת פגיעה במקרקעין, האם יש להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני בעת חישוב שווי הקרקע שנפגעה במצב הקודם, ואם כן - באיזה אופן. השופטת ברק-ארז, אליה הצטרף השופט פוגלמן, קבעה, כי יש מקום להתחשב ברכיב של פוטנציאל תכנוני רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתוכנית מופקדת.

השופט גרוסקופף קבע, כי החישוב צריך להתבסס על ערכי השוק, ובהתחשב בכך שהפוטנציאל התכנוני של המקרקעין הוא אחד ממאפייני המקרקעין המשפיעים על ערך השוק שלהם. בסופו של דבר הוחלט ברוב דעות כמפורט בפסק דינה של השופטת ברק-ארז.

פסק הדין צפוי לפגוע קשות גם בגובה הפיצויים בגין ההפקעה שתבוא בעקבות שינוי הייעוד בתוכנית, על-אף ההבחנה עליה הצביעו שופטי הרוב בין פיצויי ירידת ערך ופיצויי הפקעה, לאור ההלכה בדבר הפיצוי הדו-שלבי. מרבית ההפקעות נעשות בעקבות תוכניות המשנות ייעוד מפרטי לציבורי, ובחלק מהמקרים כדוגמת הפקעות על-פי חוק התכנון והבניה, יש חובה לעשות זאת. התוצאה תהיה בהכרח שהפיצוי יירד, שכן שילוב הפיצויים לא יביא לשווי שוק של המקרקעין. השופט יצחק עמית אומנם התייחס לחשש שרשויות מקומיות יעשו שימוש לרעה בפער בין פיצויים מכוח סעיף 197 ופיצויי הפקעה, על-ידי כך שיפעלו לאישור תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע ובאופן זה להקטנת הפיצוי, אולם בסופו של דבר לא ניתן פתרון לחשש זה.

המבחן שקבע בית המשפט - הפקדת תוכנית - נוקשה מדי לטעמנו. אם מוסד תכנון יחליט על הפקדת תוכנית משביחה, אולם בהמשך, לאור אישור תוכנית אחרת מכוחה עתידים המקרקעין להיות נפגעים או מופקעים, יורה שלא להפקיד את התוכנית הראשונה-המשביחה, הרי שבעת הערכת שווי המקרקעין במסגרת תביעה מכוח סעיף 197, לא ניתן יהיה להתחשב בהחלטה להפקיד את התוכנית המשביחה, באופן שיפגע קשות בפיצוי. זאת, על-אף העיקרון לפיו יש לנטרל את השפעות התוכנית הפוגעת בחישוב הפיצוי, ובאופן שסותר לחלוטין את הפסיקה. לפיכך, היה מקום לאפשר שיקול דעת בעניין זה ולא לקבוע מבחן נוקשה כפי שנקבע.

לבסוף, לא ברור איך מסתדר פסק דין זה עם פסק הדין שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון בעניין רומן ברג. שם נקבע, כי בעת הערכת הפיצוי מכוח סעיף 197 בגין פגיעתה של תוכנית דרך, יופחת הפיצוי בשל תוכניות מתאר ארציות שאושרו בעבר, למרות שלא ניתן היה לזהות את פגיעתן במקרקעין, ולכן ממילא אי-אפשר היה להגיש תביעות ירידת ערך בגינן.

בעניין רומן ברג קבע בית המשפט, כי עננה תכנונית שלילית המרחפת מעל המקרקעין תופחת בעת חישוב הפיצוי. לעומת זאת נקבע כעת, כי אין להתחשב בעננה חיובית בעת חישוב הפיצוי. מדובר בסתירה: מדוע בעננה אחת יש להתחשב ובאחרת לא? והכל - על חשבון קניין הפרט ומתוך הגנה על קופת הרשות.
בר"מ 10212/16, דלי דליה ואח' נ' הוועדה המקומית הרצליה ואח' / פס"ד
כאשר מוגשת תוכנית המונעת את שינוי ייעודה של קרקע, יינתן פיצוי לבעלי הקרקע רק בחלק מן המקרים ורק על פי השווי המקורי שלה

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  02/04/2020   |   עודכן:  05/04/2020
עו"ד צבי שוב, עו"ד אילת חותה
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
פגיעה כפולה בבעלי קרקעות
תגובות  [ 2 ] מוצגות   [ 2 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
חקלאי
3/04/20 12:37
2
לב
3/04/20 17:41
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
אנחנו לא מדינה כשאר המדינות. תחשבו על איש מוסד לדוגמה, כשהוא מטפל בהבאת מכונות הנשמה לארץ. מאפיינים לדמותו, ובעצם לדמות הישראלי הממוצע:
01/04/2020  |  מאיר דודאי  |   מאמרים
החברה בה אני עובד הגישה בקשה להיכנס להליכי חדלות פירעון, האם זה אומר שהחברה מסיימת את פעילותה?
ההצעה לבצע את בדיקות הקורונה לציבור הרחב בתוך רשתות השיווק, היא רעיון אווילי, מטופש ובעיקר מסוכן לציבור. אינני יודע של מי "הרעיון היצירתי" הזה, אבל הוא פשוט עלול לגרום למוות ממוקד של אלפי אנשים, אשר יתקבצו ביחד גם לערוך קניות ועל הדרך לשלם חשבון חשמל / ביטוח לרכב וגם לערוך בדיקת קורונה.
31/03/2020  |  יובל לובנשטיין  |   מאמרים
האקספוננט של מספר הנדבקים ירד היום שוב, ירידה מתונה, מ-1‪.‬125 (הכפלה כל 6 ימים) ל-1‪.‬114 (הכפלה כל 6‪.‬5 ימים). ונזכור שרק לפני 10 ימים חיינו עם הכפלה כל 3 ימים. האקספוננט של מספר המקרים הקשים ירד בצורה חדה יותר ל-1‪.‬05 (הכפלה כל 14 יום) אם משווים לאתמול, או ל-1‪.‬08 (הכפלה כל 9 ימים) אם מודדים משלשום. זה נתון דרמטי בכיוון הנכון.
31/03/2020  |  אהוד ברק  |   מאמרים
1. הממשלה החדשה שתוקם אינה ממשלת אחדות, אלא ממשלת גוש הימין ובראשו בנימין נתניהו (58), אליהם מצטרפת חוסן לישראל בראשות ח"כ בני גנץ (14). ממשלה רגילה לכל דבר ועניין. רוטציה תעשה טוב לנתניהו, שיפרוש מתפקיד רה"מ במסגרת בחירות-הסכם ולא מכוח כתב אישום. ⁦
29/03/2020  |  יואב יצחק  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
צבי גיל
צבי גיל
ה"נאום לאומה" היה מכוון הפעם לא רק לשני בתי הקונגרס אלא לכל האמריקניים ומבחינה זאת זה היה נאום בחירות מובהק ומוצלח מאוד שזכה לקהל צופים אדיר ששום מועמד במערכת הבחירות לא קיבל
דן מרגלית
דן מרגלית
מי משרי הליכוד שאינו מצטרף לשר הביטחון יואב גלנט במאבקו החיוני נגד בנימין נתניהו הופך שותף פעיל לחטאיו של ראש הממשלה
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
ישראל הותקפה ב-7.10 וחיסול כוחו הצבאי והשלטוני של חמאס הוא תנאי להישרדותה של ישראל    אם ישראל לא תחסל את החמאס הוא יחסל אותה - זאת מלחמת הישרדות
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il