פרטי האירוע
המערערת מכרה חלקת אדמה למשיב 3, וזה התחייב להקים עליה בית ולרשמו כבית משותף, לשלם למערערת סכום כסף וליתן לה את אחת הדירות בבית. כן התקשרה המערערת בחוזה עם המשיבים 1-2, ומכרה להם את כל זכויותיה באותה דירה. המשיבים 1-2 מכרו את הדירה והתחייבו למסרה לקונים כחודשיים לאחר התאריך, בו התחייב המשיב 3 למסרה למערערת. למערערת לא נמסרה הדירה במועד, ולפיכך לא מסרה אותה בתאריך המוסכם למשיבים 1-2, שנאלצו לפצות את קוני דירתם. המשיבים 1-2 תפסו חזקה בדירה, ביצעו בה תיקונים והשלמות על חשבונם, ותבעו מן המערערת פיצויים בגין אי מסירת הדירה במועד ועבור עבודות ההשלמה והתיקונים. כן תבעו אכיפת התחייבויותה לרשום את הדירה כדירה בבית משותף על שמם. המערערת מצידה שלחה הודעת צד שלישי למשיב 3. בית המשפט המחוזי נעתר לתביעה על כל ראשיה, וחייב גם את המשיב 3 לשפות את המערערת על רוב הפיצויים, שנפסקו נגדה. מכאן הערעור.
טענות המערערת
1. החוזה שבין המוכרת לבין הקונים תלוי בתנאי מתלה, שלא התקיים. מכיוון שכך, מתבטל החוזה (סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי)).
2. החוזה שבין המוכרת לבין הקונים סוכל, ועל כן "לא תהיה הפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים" (סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
3. החוזה שבין המוכרת לבין הקבלן יצר זכות לטובתם של הקונים. מכיוון שכך, נשללת זכות הקונים כלפי המוכרת על-פי החוזה שביניהם, ועליהם להפנות תביעתם כלפי הקבלן.
4. האפקט המשפטי של החוזה שבין המוכרת לבין הקונים הוא בהמחאת זכותה של המוכרת כלפי הקבלן לקונים. מכאן, שזכותם של הקונים היא כלפי הקבלן ולא כלפי המוכרת.
5. על-פי פירושו הנכון של החוזה, אין להטיל כל חיובים על המוכרת כלפי הקונים. המוכרת היא אישה בודדה, שאינה מתמצת בעסקי הבנייה, ואין להניח כלל, כי היא נטלה על עצמה התחייבות כלפי הקונים מעבר לקיום חובותיה היא כלפי הקבלן.
החלטת בית משפט
השופט א' ברק - לעניין התנאי המתלה: החוזה שבין המוכרת לבין הקונים אינו תלוי כלל בתנאי מתלה, שהקבלן יקיים את התחייבויותיו שלו כלפי המוכר. המוכרת נטלה על עצמה התחייבויות משלה כלפי הקונים על בסיס התחייבויות הקבלן כלפיה. אך קשר זה בין שני החוזים אין בו כדי ליצור מצב דברים, לפיו ביצועו כדין של החוזה הראשון (בין המוכרת לבין הקבלן) הוא תנאי לתוקפו של החוזה השני (בין המוכרת לבין הקונים). התחייבויות הקבלן כלפי המוכרת משפיעה על תוכן הזכות, שרכשו הקונים מהמוכרת, אך אינה מתנה את זכות הקונים במימוש התחייבויות הקבלן.
לעניין טענת הסיכול: טענה זו אין בה כל ממש. האפשרות, כי הקבלן יפר את חוזהו עם המוכרת, היא אפשרות, שהמוכרת היתה צריכה לדעת עליה ולראותה מראש.
חוזה לטובת צד שלישי: ראשית, החוזה שבין המוכרת לבין הקבלן כלל אינו חוזה לטובת צד שלישי. אין בו בחוזה זה כל כוונה להקנות למוטב כלשהו את הזכות לדרוש את קיום החיוב החוזי. שנית, אפילו היה מקום לראות בחוזה שבין המוכרת לבין הקבלן חוזה לטובת הקונים, אין בכך משום שלילת זכותם של הקונים כלפי המוכרת, על-פי החוזה שנערך ביניהם. זכות הקונים כלפי הקבלן כמוטבים מכוח החוזה שבין המוכרת לבין הקבלן לחוד, וזכות הקונים כלפי המוכרת מכוח החוזה שביניהם לחוד.
לעניין טענת ההמחאה: הערכאה הראשונה קבעה, כי יש בחוזה שבין המוכרת לבין הקונים משום המחאת זכותה של המוכרת כלפי הקבלן לקונים. אך מכאן לא מתבקשת כלל המסקנה, כי לקונים-הנמחים אין כל זכות כלפי המוכרת-הממחה. מעצם המחאת הזכות לא נובע כלל, כי אין לנמחה כל זכות כלפי הממחה. עצם העובדה, שההמחאה יצרה קשר משפטי בין הנמחה לבין החייב, אין בה כדי למנוע קיומן של חובות, המוטלות על הממחה כלפי הנמחה. חובות אלו עשויות להתקיים, והריהן פרי הוראות החוזה, והוראות הדין, החל בעניין.
לעניין טענת פירוש החוזה: את החוזה יש לפרש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי)). אין כל ספק, כי החוזה שבין המוכרת לבין הקונים כולל בחובו התחייבויות של המוכרת כלפי הקונים למסור להם את החזקה בדירה ב- 22.2.74 ולהעביר את הדירה על שם הקונים.
פיצויים בגין איחור במסירת הנכס: בחוזה שבין המוכרת לקונים ישנה התחייבות מפורשת ועצמאית של המוכרת כלפי הקונים למסור להם את הדירה לא יאוחר מיום 22.2.74.
פיצוי בגין עיכוב, שנגרם ע"י המלחמה: בחוזה שבין המוכרת לבין הקבלן קיים סייג. סייג, בו סויגה חבות הקבלן כלפי המוכרת, אינו חל ביחסים שבין המוכרת לבין הקונים. על כן, בדין נפסק, כי אין המוכרת יכולה להנות, ביחסים עם הקונים, מהסייג, שנקבע לעניין יחסיה עם הקבלן.
פיצוי בגין נזק לא ממוני: סעיף 10 לחוק התרופות אינו מבחין בין נזק ממוני לבין נזק שאינו ממוני, וקובע, כי בשני המקרים זכאי הנפגע לפיצויים. עם זאת, כמו בכל נזק אחר, גם לעניין הנזק הלא ממוני, יש לערוך שתי בדיקות: האחת, קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני, שבגין התרחשותו אחראי המפר; השנייה, קביעת שיעור הפיצויים, לו זכאי הנפגע, בגין הנזק שנגרם לו. הן בתביעות נזיקין, והן בתביעות חוזיות, אופיו הלא ממוני של הנזק מקשה על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע. לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". אין בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני, שאינו מקיים את מבחני הסיבתיות והצפיות, הקבועים בסעיף 10 לחוק התרופות. בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר.
בעניין שלפנינו נערך חוזה בין המוכרת לבין הקונים למסירת דירה במועד מסוים. אין לפנינו כל ראיות לעניין צפייתם הספציפית של הצדדים, ועל כן עלינו לבחון את צפייתו של האדם הסביר. לעניין זה נראה לי, כי מתקשר חוזי סביר היה צופה, כי איחור במסירתה של דירת מגורים יגרום סבל נפשי ועגמת נפש לקונה המאוכזב. מכיוון שנזק לא ממוני זה נגרם עקב ההפרה, הריהו בר פיצוי על-פי חוק התרופות.
לעניין הפיצוי בגין אי השלמה וליקויים בדירה: בחוזה שבין המוכרת לבין הקבלן התחייב זה האחרון למסור את הדירה למוכרת, כשהיא "ראויה למגורים וגמורה לחלוטין". הוראה דומה אינה מצויה בחוזה שבין המוכרת לבין הקונים. אין כל דבר אשר ימנע מהממחה-המוכר מליטול על עצמו חבות עצמאית משלו לביצוע החיובים, המוטלים על החייב. השאלה הניצבת לפנינו היא, אם המוכרת נטלה על עצמה חבות עצמאית שכזו כלפי הקונים. על שאלה זו השיבה הערכאה הראשונה בחיוב, ולדעתי הצדק עמה.
לעניין האכיפה: כפי שציינה הערכאה הראשונה, אין בהערת האזהרה כדי למנוע את רישום הבית כבית משותף, אם כי יהיה מקום לרשום את הערת האזהרה "על כל דירה או על חלק בלתי מסוים מכל דירה, לפי העניין" (סעיף 144(ה) לחוק המקרקעין). ביחסיה עם הקונים נטלה על עצמה המוכרת את החובה לרשום את הדירה, שרכשו הקונים, כדירה בבית משותף. המוכרת לא נטלה על עצמה את החובה לרשום את הבית כבית משותף. עניין זה הוטל ביחסים שבין המוכרת לבין הקבלן על זה האחרון.
הערעור נדחה ולמסקנה זו הגיעו גם הנשיא מ' לנדוי והשופט מ' שמגר.
נכתב על ידי שגיא בנתאי
התהיות בסוגיה זו עשויות לגלם משמעויות...
