האחריות לליקוי בניה

ידוע כי התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, [להלן יכונו: "התקנות"], כוללת הוראות לתכנון ולבנייה של מבנים, ובכללם דירות מגורים, והוראות אלו הן הוראות מפורטות המחייבות את כל העוסקים בענף הבנייה - את המתכננים כמו גם את הקבלנים, היזמים, והמוכרים לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.

מה הדין כאשר הדייר מבקש מהקבלן לבצע בדירתו דבר, המהווה אי התאמה לתקנות אלו? שאלה זו, שאינה תיאורטית בלבד, טעונה דיון בשל חשיבותה ובשל שכיחותה. דייר הקונה דירה מקבלן ויוזם בה שינויים (לעתים אף ממנה לשם כך אדריכל מטעמו כדי לבצע את השינויים הלכה למעשה)- האם הוא נושא באחריות בנושא ההתאמה לתקנות?

השינויים שבהם מדובר, נעשים בהסכמת הקבלן, שכן כל עוד הנכס לא נמסר לידי הדייר וכל עוד לא אושר אכלוס - האחראי על הנכס הוא הקבלן.

בעניין הנדון, צריך להבין לשם מה הותקנו התקנות. נכון הדבר כי התקנות הותקנו מטעמי בטיחות, בריאות ואיכות מגורים עבור הקונה, אך טעות היא לסבור כי רק עבור הקונה הותקנו התקנות.

אכן, לו התקנות הותקנו רק עבור הקונה, היה אפשר להעלות השערה לפיה הקונה במקרה כזה אדון לרכושו, ורשאי לבצע בו כל שינוי שיחפוץ בו, אך גם במקרה כזה היתה עולה השאלה, האומנם הקונה רשאי להרע את תנאי מגוריו הוא? שמא, כשם שהמדינה מכתיבה לו להקנות חינוך הולם לילדיו, כחובה חקוקה, כך היא גם מכתיבה לו תנאי מגורים הולמים, עם דרישות סף כפי שנקבע בתקנות?

קל וחומר, בידיעה ברורה, כי ההתקנות לא הוגבלו אך ורק לטובת הקונה, אלא גם לטובתם, לבטיחותם ולבריאותם, לנוחיותם ולרווחתם של בני משפחתו, לרבות חלק מהם שלא היו שותפים לעסקת המכר אך אמורים להתגורר בדירה, וכן גם לטובת אורחיו ושכניו של הקונה.

די לדמיין מצב שבו בגלל מכשול של הגבהה במעבר בין סלון למרפסת, אורח קשיש מועד ונחבל, כדי להבין נימוק זה. זאת ועוד, בעוד שהקונה ואולי גם בני משפחתו עשויים להתרגל עם חלוף הזמן למכשולים ולאי ההתאמות שבדירתם, לא כן האורחים ואחרים, שגם הם זכאים להגנתו של המחוקק ושל מתקין התקנות.

ועוד, לא רק אלה עלולים להיפגע בגין תכנון וביצוע בניגוד לדרישות, אלא גם מי שירכוש את הדירה ["יד שניה"] מהקונה, וראה ע"א 310/87 מיזן מרקו נ' דרוקר בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: נ' קליינברגר, ד' קציר, ט' שטרסברג-כהן, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" מהדורת תשס"ב עמ' 293. בפסק דין מיזו מרקו קבע בית המשפט, כי המשיבה [הקבלן] אחראית כלפי המערערים [התובעים] בגין הפרת חובה חקוקה - הפרת התקנות שבהן מדובר, אף שהם לא רכשו ממנה את הדירה, אלא קנו אותה ממישהו אחר שקנה מהמשיבה.

אכן, בת"א 1783/90 גטניו יצחק נ' ליברובסקי ואח', בית משפט השלום בהרצליה, שופטת: מ' שריר, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" הנ"ל עמ' 479], נפסק, כי אף על-פי שהדייר הזמין לצורך ביצוע שינויים בדירה שרכש מהנתבעת אדריכל מטעמו במטרה לבצע שינויים בדירה, האחראי לשינויים אלה - שבוצעו כמובן בפועל על-ידי הנתבעת - הוא לא אחר מאשר הקבלן [הנתבעת] בתוקף היותו הקבלן הראשי. במסגרת שינויים אלו, הוגדל חדר בדירה מבלי שהוגדל באותו יחס החלון בו, וזאת בניגוד לתקנות לפיהן גודל החלון תלוי בגודל החדר.

בעניין זה ראוי לצטט את התקנות, סעיף 16.08 א' "שמירת אחריות קבלן" הקובע לאמור:

"אין באחריות עורכי הבקשה להיתר או באחריות מתכנן שלד הבניין או באחריות האחראי לביצוע או האחראי לביקורת הבנייה, לפי חלק זה, כדי לפטור קבלן ראשי מאחריותו לביצוע הבנייה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא ובקורת על הביצוע לפי כל דין".

בתקנה המצוטטת יש שתי אמירות המוכיחות אחריות הקבלן הראשי לביצוע בהתאמה לתקנות:

א. אחריותו לביצוע "לפי כל דין" ככתוב בסיפא.
ב. אחריותו לביצוע "לפי ההיתר", וזאת לאור סעיף 17 (א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, המורה, כי "לא יינתן היתר אלא בהתאם להוראות המפורטות בתוספת השנייה וכל היתר יותנה בתנאי, כי העבודה תבוצע בהתאם להוראות האמורות".

בעניין זה יצא פסק דין מבית המשפט המחוזי בתל אביב [ע"א 1085/04 ליגד השקעות ובניין בע"מ נ' ארונצ'וק אלכסנדר ואח', שופטים: ה' גרסטל, ע' פוגלמן, א' ש' שילה, נפסק ביום י"ח טבת תשס"ו (18 בינואר 2006)]. אומנם פסק דין זה דן בעיקר בסוגייה אחרת, והיא, פיצוי כספי לדיירים שבחוזה נרשמה דירתם כבת שלושה וחצי חדרים ואילו במציאות הדירה כללה, בהתאם להגדרות שבתקנות רק 3 חדרים, ובנוסף הפרוזדור בה צר מהמינימום הקבוע בתקנות, אך אמירה אחת בפסק הדין הנוגעת לנושא הנדון לעיל היא בת חשיבות ומובאת להלן:

"אשר לפיצוי בגין רוחב המסדרון: טענתה של המערערת בעניין זה מתבססת על ההנחה שבית משפט קמא קבע שהשינוי במסדרון נעשה לבקשתם של המשיבים. פסק דינו של בית משפט קמא אינו מכיל כל קביעה עובדתית שכזו, ומכל מקום, מקובלת עלינו קביעתו שאפילו היו אלו פני הדברים, עדיין היה על הקבלן המוכר להתנגד לשינוי שאינו מתאים לתקנות, ולחילופין, להעמיד את הקונים על החריגה - דבר שלא הוכח שעשה".

איני יכול שלא להעיר כי ב"פתרון החלופי" קלקל בית המשפט את פסק דינו, בהכשירו מצב המעודד בניה בניגוד לתקנות (ובלבד שהקונה יהיה מודע לחריגה).

אעפ"כ לגופו של עניין סמך בית המשפט המחוזי את ידו על קביעת בית משפט השלום, לפיה גם כשהקונים מבקשים לבצע אי התאמה בדירה, הקבלן חייב להתנגד לכך והאחריות רובצת על כתפיו.