איקאה מול התמח"ת

הגשת ערר לוועדת הערר וניהול הליכים משפטיים, לרבות בבית המשפט העליון ביוזמת מתכננת מחוז נגד תוכנית שאושרה על-ידי ועדה מקומית, אינה עניין של מה בכך. הדברים הופכים מעניינים וחריגים במיוחד כאשר המבנה נשוא התוכנית הוא של חנות איקאה (באשתאול) שנבנתה תוך חריגות בנייה, ואשר היתרים של חנות אחרת ברשת זו (בראשון לציון) נדונו אף הם בעבר במספר לא מבוטל של ערכאות תכנוניות ומשפטיות.

עיון בהחלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז ירושלים (ערר 1030/20), שהוגש על-ידי מתכננת מחוז ירושלים נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מטה יהודה ונגד היזם, מעלה, כי טענותיה והמשקל שניתן להן השתנו במהלך העניינים. עיקר הערר עסק בטענה, כי החלטת הוועדה המקומית לאשר את התוכנית מנוגדת לעקרונות התכנון המחוזיים ולמדיניות התכנון הארצית. ואילו בעת הדיון בערר התמקדו טענות מתכננת המחוז בעבירות בנייה שהתגלו לטענתה "לפתע פתאום" ואשר מהוות לשיטתה שיקול נוסף לדחיית התוכנית. בין הצדדים לא הייתה מחלוקת בדבר קיומן של עבירות בנייה, אולם הייתה מחלוקת ביחס להיקפן - 4,000 מ"ר או 9,000 מ"ר (מתוך 25,000 מ"ר).

ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי התוכנית, שעניינה בפועל בתוספת שטחים בקונטור מבנה החנות הקיים, אושרה על-ידי הוועדה המקומית בהתאם לסמכותה על-פי חוק התכנון והבנייה. היא אף "עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון", וזאת גם לשיטתה של מתכננת המחוז, שביקשה לראות במקום ניצול אינטנסיבי יותר של הקרקע.

ביחס לעבירות הבנייה הקיימות נקבע, שאין בהן כדי לשנות את החלטת ועדת הערר, למרות חומרתן. זאת, בהתחשב בכך שמדובר בתוכנית ראויה מבחינה תכנונית (על-פי "מבחן המגרש הריק") וכן בהתחשב בהגנה על שיקולים כלכליים ועל צדדים שלישיים - חשש לפגיעה במאות עובדי החנות, הישירים והעקיפים, במיוחד במצב הכלכלי הקשה הנובע ממגיפת הקורונה.

מתכננת המחוז הגישה לבית המשפט המחוזי עתירה על החלטת ועדת הערר, במסגרתה ביקשה ולא קיבלה צו ביניים (עת"מ 10090-06-20). בית המשפט ציין, שהחנות פועלת במבנה לו ניתן היתר בנייה ומכוח רישיון עסק, הזכיר את השיהוי ועוד. גם בקשת רשות ערעור שהוגשה בגין החלטה זו לבית המשפט העליון נדחתה (בר"מ 4470/20). אנקדוטה מעניינת היא העובדה שמתכננת המחוז יוצגה בהליכים אלו על-ידי הפרקליטות, בעוד שוועדת הערר שהחלטתה נתקפה נותרה ללא ייצוג, למרות שהפרקליטות אמורה לייצג אותה בהליכים נגד
החלטותיה.
אחת הסוגיות המעניינות בעינינו בהקשר זה היא נושא אכיפת עבירות הבנייה, במיוחד לאור זאת שההליך הוגש על-ידי מתכננת המחוז. תופעת עבריינות הבנייה זכתה לכינוי "מכת מדינה". בשנת 2001 פורסמה הנחיית היועץ המשפטי לממשלה מס' 8.1150 שעניינה "בקשות לדחיית דיון בהליכים פליליים בשל הגשת בקשה להיתר או לתוכנית". נקבע בה, כי מוסדות התכנון רשאים להביא בחשבון במסגרת שיקוליהם את העובדה שמדובר בבקשה שמיועדת להכשיר עבירות בנייה וכן שיקולים של מניעת עבריינות בנייה. הנחייה זו קיבלה ביטוי בפסקי דין שונים, לרבות פסיקת בית המשפט העליון.

בהמשך קבע בית המשפט העליון (ע"א 9057/09) את "מבחן המגרש הריק", לפיו כאשר מוסד תכנון דן בתוכנית המכשירה עבירות בנייה בדיעבד, עליו להתעלם מעבירת הבנייה הקיימת ולבחון האם היה מאשר את התוכנית בהתעלם מהבינוי הלא-חוקי הקיים. בשנת 2017 תוקן חוק התכנון והבנייה, הוחמרו הסנקציות שניתן להטיל על עברייני בנייה ויועלו הכלים המאפשרים סילוק בנייה בלתי חוקית והפסקת שימושים אסורים.

מדובר, אם כן, במערכת איזונים עדינה, כאשר מצד אחד של המתרס ניצבים שיקולים שעניינם שמירה על שלטון החוק ומניעת עבריינות ובנייה, ומצידו השני ניצבים שיקולים שעניינם תכנון ראוי, הגנה על הסביבה, שיקולים כלכליים, הגנה על צד ג' ועוד. אלא שלא תמיד ברור מה הקו המנחה את רשויות אכיפת החוק ומוסדות התכנון בפעולותיהם. נפנה לדוגמה לעניין (המטופל גם על-ידי משרדנו) - התחנה המרכזית החדשה בתל אביב.

משרדנו מייצג מאות בעלים שרכשו לפני למעלה מ-40 שנים חנויות בפרויקט. מרבית החנויות מעולם לא נפתחו וחלקן אף מעולם לא הועברו לחזקת הרוכשים, וזאת בשל מחדלים של גורמים שונים, לרבות מוסדות התכנון. המבנה הוקם תוך ביצוע חריגות בנייה חמורות, שהתבטאו בין היתר בהגדלת היקף שטחי המסחר הבנויים בעשרות אלפי מ"ר ביחס לתוכניות וההיתרים שניתנו. מבקר המדינה הגדיר בשנת 1978 את הפרויקט ככישלון ציבורי, תוך שהטיל את האחריות על תיקון הליקויים בין היתר על עיריית תל אביב.

בשלב מסוים התירה הוועדה המקומית "ניוד" של היתרי בנייה שניתנו במקור לאזורים מסוימים, לאזורים אחרים - ששווקו ואוכלסו על-ידי חברת התחנה המרכזית החדשה, ואשר נבנו כאמור בחריגה מהיתר. וכל זאת, תוך הותרת בעלי חנויות, שחנויותיהם נבנו על-פי היתר כדין, ללא היתר, ללא זכויות בנייה, ללא אפשרות לקבל טופס 4 ואישורי אכלוס, וללא אפשרות לקבל רישיונות עסק. הבטחות שניתנו לקידום תכנון שמטרתו הכשרת השטח ממנו ניטלו הזכויות לא קוימו.

מאז, משך עשרות שנים, בנוי מבנה התחנה המרכזית החדשה, שהוא למיטב ידיעתנו מבנה התחנה המרכזית הגדול בעולם, בחריגות בנייה של מאות אלפי מ"ר, בניגוד לתוכנית החלה וללא היתרי בנייה, בטבורה של תל אביב. כל זאת, תוך פגיעה חמורה בשלטון החוק, ותוך פגיעה במאות רוכשי חנויות שמעולם לא נפתחו ואינן יכולות להיפתח עד להסדרה של חריגות הבנייה העצומות. הדבר משפיע כמובן גם על זכויות הרוכשים ועל אי-רישום בניין התחנה המרכזית בטאבו, ועוד חולאים רבים שקצרה היריעה למנותם במאמרנו זה. מוסדות התכנון - הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית וכל גורם אחר - ממשיכים שלא לנקוט כל פעולה אמיתית ביחס לחריגות הבנייה המסיביות בתחנה המרכזית החדשה, על-אף כל הסמכויות שמקנה חוק התכנון והבנייה לצורך כך.

כשלמדנו על המאבק שמנהלת מתכננת מחוז ירושלים בחנות איקאה באשתאול ובזוכרנו את העדר אכיפת דיני התכנון והבניה בתמח"ת, לא יכולנו שלא לתהות: האם יש קו מנחה בפעולות מוסדות התכנון נגד עבריינות הבנייה, ואם כן - מהו? ויזכור כל סוגר מרפסת ללא היתר שמרגיש את זרוע אכיפת החוק, כי בתל אביב עומד מבנה הכולל מאות אלפי מ"ר שנבנו בחסות הרשויות ובניגוד לחוק, ואין כל מניד עפעף.