רצויה מדיניות ספציפית בתמ"א 38

עתירה נגד החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב, שדחתה את ערר העותרת, במסגרתה נידונה בקשה להיתר מכוח תמ"א 38. מהות הבקשה היא הריסה של בניין קיים והקמת בניין חדש תחתיו.

הליכי התכנון בנוגע לנכס התחילו בשנת 2013, כאשר הוגשו מספר בקשות להיתר. במסגרת הבקשה הנוכחית, ביקשה העותרת הקמת בניין בן שמונה קומות ברוטו והקלות שונות, עוד התבקשו תוספת 2.5 קומות במסגרת תמריצי התמ"א וסגירת קומת עמודים מפולשת.

עוד בטרם דנה הוועדה המקומית בבקשה להיתר, אושרה ב-3.5.18 תוכנית אב לשכונות הגפן ונחלת גנים (בה נכללים המקרקעין מושא הדיון). בתוכנית נקבע, כי היא מהווה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 לתמ"א 38, ומשכך - לא יוּתַר מימוש תמ"א 38 במתחמים שתוכנית האב קבעה הוראות לגביהם. עם זאת נקבע, כי יתאפשר דיון בבקשות לפי תמ"א 38 לאחר שיינתן תוקף לתוכנית מפורטת הכוללת מימוש התועלות הציבוריות במלואן.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר, מהנימוק שתוכנית האב קבעה חיוב בתכנון מתחמי וביטול מימוש תמ"א 38. ועדת הערר דחתה את ערר העותרת, בין היתר כיוון שקיימים קשיים ממשים בגישה של כלי רכב והולכי רגל למגרש ונימוקים נוספים.

בית המשפט דחה את העתירה לאחר שמצא את החלטת ועדת הערר, המושתתת ברובה על קביעות תכנוניות מקצועיות, כסבירה ולא נפל בה פגם המצדיק את התערבות בית המשפט. בית המשפט ציין, כי ייעודה של התמ"א להוביל לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולשם כך מוקנות במסגרתה זכויות תכנוניות. במסגרת הפסיקה, הודגשה חשיבות חיזוקם של מבנים, האינטרס הציבורי הכרוך בכך, והקשר בין הקניית תמריצים לבין היכולת להוצאתו לפועל של הפרויקט. עם זאת הובהר, כי השיקול הכלכלי איננו חזות הכל.

באשר למסמכי מדיניות הודגש, כי לא זו בלבד שרשאית הוועדה המקומית לגבש מסמך מדיניות ובו התוויות לעניין הוצאת היתרים בהתאם לתמ"א 38 - אלא שבהינתן שהתוכנית אינה קונקרטית ולוועדה המקומית שיקול דעת בנוגע להקניית התמריצים הקבועים בתמ"א, ראוי ורצוי כי תעשה כך. מנגד, אין בקביעת מדיניות כללית והאפשרות להחלתה, בכדי לאיין את האפשרות לסטות ממנה מקום בו קיימים שיקולים עניינים המצדיקים זאת, ובהתאמה - לייתר את צורך לבחון את הנסיבות הפרטניות.

בית המשפט קבע, כי אין לפסול את המדיניות שקבעה הוועדה המקומית, כאשר היא נקבעה בדין ובסמכות, הואיל ואין במסגרתה קביעה קטגורית כללית החלה על כל מרחב העיר, אלא ההפך: המדיניות חלה על שתי שכונות בלבד וקיימת במסגרתה התייחסות פרטנית וספציפית בנוגע לכל מתחם, בהתאם לנתוניו. בית המשפט הוסיף, כי קיומה של מדיניות אינו שולל את החובה בבחינה פרטנית של בקשה קונקרטית.