מה לומדים מהתמוטטות קבוצות הרכישה וכשלון מחיר למשתכן

נתחיל בכך שבאופן הטבעי ביותר כל אחד מאיתנו שואף לרכוש דירה במחיר "מציאה", נמוך ממחיר השוק. ככלות הכל, דירה הינה עבור רובנו, ההשקעה הכי גדולה בחיים, ורכישתה ברוב המקרים מותנית במימון משלים, משכנתא, הלוואה ולברי המזל גם קצת סיוע מההורים.

לשם המחשה: בשנת 1961 נדרשו 3.4 שנות עבודה לרכישת דירה, ב-1971 4.5 שנים, ב-1979 8.4 שנים, ב-2011 11.2 שנים ואילו כיום מדובר כבר ב-19 שנים בקירוב.

לכן אין זה מקרה שלאורך כל שנות המדינה הומצאו כל מיני שיטות להוזלת דיור. בשנים הראשונות היה זה דיור ציבורי עממי, דירות סוכנות, רסקו, עמידר וכו', שנרכשו בתנאים מועדפים או שכירות מוגנת. אחר כך הומצאו נקודות זיכוי, הלוואות שהפכו למענקי מקום והטבות מס, ובמיוחד לרוכשים דירה בפריפריה.

במהלך השנים האחרונות היו שתי אלטרנטיבות פופולריות, שונות זו מזו. האחת, יוזמה ממשלתית לדירות מסובסדות שנקראה "מחיר למשתכן" והשנייה, קבוצות רכישה שהתאגדו באופן פרטי. שתיהן הציעו לרוכשים הנחות משמעותיות, עד עשרות אחוזים מערך הדירה הריאלי, עד כדי מאות אלפי שקלים, ולעיתים אף מיליון שקלים ויותר.

שתי אלטרנטיבות אלה נכשלו ברוב המקרים. מחיר למשתכן הוכחה כשיטה בעייתית ביותר, גם משום שאילצה במקרים רבים את הרוכש לקנות דירה בעיר או אזור שהינו רחוק מהמשפחה הגרעינית, ממקום העבודה ומהחברים, אילצה אותו לשלם דמי שכירות כדבעי במהלך כל תקופת הביניים, ובלא מעט מקרים שהפרויקט כלל לא הגיע לשלב הגמר או היה בגימור מתחת לכל ביקורת.

הדוגמה של קבוצות רכישה בעייתית אף יותר. הרוכשים אינם מוגנים כלל ונחשבים ליזמים לכל דבר, מה שהופך אותם לפגיעים במיוחד. אחוז הקבוצות שהתמוטטו ויחד איתם מאות רבות של רוכשים היה גבוה ביותר. שלוש דוגמאות בולטות, הינן של קבוצת ענבל אור ויונייטד שרונה, ובימים האחרונים פרי נדל"ן.

האם המסקנה היא שהרוכש צריך תמיד ללכת על קבלן רשום עם כל הבטוחות, עם בנק מלווה שהכלתו ועם חוק ערבות מכר והערת אזהרה בטאבו? התשובה על כך מתחלקת לשניים:

מצד אחד, בעקרון כן. המציאות הוכיחה מעל ומעבר לכל ספק ש"זול זה יקר", שברוב המקרים יש להנחה במחיר לא מעט "כוכביות" שבסופו של דבר ממזערים אותה שלא לדבר על הסיכון שהינו גבוה פי כמה וכמה מאשר לרכוש דירה בשיטה המסורתית מול קבלן.

מצד שני, לא בהכרח. האלטרנטיבה למחיר למשתכן ולקבוצות רכישה יכולה להיות "רכישה חכמה", ללכת על עיר או שכונה או מיקום שעדיין לא מיצו את עליית המחירים או שהינו נמוכות בהרבה, בגלל שאותה עיר נחשבת לממותגת כפחות יקרה משכנתה.

דוגמה מובהקת לכך אפשר למצוא בגוש-דן. כאלטרנטיבה לתל אביב, רמת גן גבעתיים, פתח תקוה, חולון או בת ים, זולות לעיתים בעשרות רבות של אחוזים. הפערים הגדולים במחירי אותה דירה, "שווים" את הפשרה של לא לגור בתל אביב, אבל גם לא ללכת על הרפתקאות מסוכנות דוגמת קבוצות רכישה.

ולמי שיש לו תקציב מוגבל רכישת דירה בפריפריה, מומלץ ללכת על המוצר הכי טוב ואצל החברה הכי טובה ויציבה, גם אם זה עולה קצת יותר, כי ההפרש של עוד כמה מאות שקלים משכנתה לחודש, שווה את הראש השקט והן את המגורים לאורך שנים בדירה, בשכונה ובעיר שיתאמו לצרכים ולחלומות שלך ושל בני משפחתך. חומר למחשבה.