התערבות בקביעת השמאי המכריע

ערר שהוגש על שומה מכרעת, שבחנה את ההשבחה הנובעת מאישורה של תוכנית תא/3885 - מתחם דפנה-ארלוזרוב-נמיר בתל אביב, בגין מימוש של מכר (ערר 8199-07-18). מטרת התוכנית היא פינוי-בינוי המתחם תוך יצירת שישה מתחמי מגורים בהם 1,434 יחידות דיור, עם חזיתות מסחריות, שצ"פ ומוסדות ציבור. תנאי להוצאת היתר בנייה בכל מתחם הוא אישור תוכנית איחוד וחלוקה וכן אישורה של תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח.

השמאי המכריע בחן את אומדן ההשבחה מנקודת מבטו של רוכש סביר במועד הקובע, הרואה את התמורה עתידית הצפויה להתקבל בפרויקט, המהווה דירה חדשה וגמורה הכוללת ממ"ד, מרפסת וחניה תת-קרקעית. השמאי קבע, כי שווי דירה ממוצעת יעמוד על 3.75 מיליון שקל, כאשר את התמורה ראוי לדחות לתקופה של 12 שנים בשיעור היוון של 6%, בתוספת שווי שימוש ביניים בדירה קיימת. לכן קבע השמאי, כי אף באומדן הבקרה לא מתקיימת השבחה.

ועדת הערר קבעה, כי על השמאי לתקן את שומתו, מאחר שקבע תקופת דחייה זהה לכאורה בשתי המתודות השמאיות בהן נקט, בעוד ששתי מתודות אלו מתייחסות לשלבים שונים בפרויקט, ועל כן מטבע הדברים דורשים תקופות דחיית שונות. הוועדה הבהירה, כי קביעת משך הדחייה ושיעור ההיוון הם עניינים שמאיים מובהקים המצויים במתחם שיקול דעתו של השמאי. עם זאת, בהיותם נתונים משפיעים באופן מהותי על השומה נקבע, כי אין להסתפק בנקיבה בהם ללא נימוק או תמיכה, בפרט מקום בו נקבעה תקופת דחייה חריגה, אשר יש בה כדי להפחית משמעותית את הערכים שנקבעו ולאיין את ההשבחה.

במסגרת התחשיב, השמאי הפחית במצב החדש את עלויות פינוי הדיירים בתקופת הבנייה בסך 23 מיליון שקל. ועדת ערר ציינה, כי הואיל ונקודת המבט היא בעיני בעל מקרקעין העושה בנכס את שימושו היעיל והטוב, דהיינו בעיני בעלים שהוא גם יזם, הרי תשלום זה של דמי שכירות המועבר בין היזם לבין הבעלים בתקופת הבנייה הוא תשלום פנימי אצל אותו יזם שהינו גם הבעלים - ולכן אין מקום להביאו בחשבון. על כן, בגישה העיקרית בה נקט השמאי, המכמתת תרחיש בו בעלי הדירות יחדיו מתאגדים ומוכרים את הנכס ליזם וכל אחד מהם נוטל את חלקו על-פי שוויו העתידי של המגרש הפנוי, וכן בתרחיש התיאורטי בו בעלי הדירות הם גם יזמים ומבצעים את פרויקט הפינוי והבינוי בעצמם - בשניהם אין מקום להפחית מן השווי העתידי של הקרקע את דמי השכירות אותם משלם היזם לבעלי הדירות בתקופת הבנייה.

על-פי המתודה העיקרית לשומה המכרעת, חושב השווי על-פי חלקו של הדייר בקרקע הפנויה, כלומר: ענייננו בשומה הנערכת בהנחה שהדייר מוכר את הקרקע הפנויה. אין מקום להניח, כי לאחר שיקבל הדייר סכום כסף המשקף את מלוא חלקו בקרקע, הוא יוסיף ויקבל לאחר מכן גם דמי שכירות בעבור תקופה שלאחר מימוש חלקו בקרקע הפנויה. על כן נקבע, כי אין לנכות הוצאות עלויות פינוי הדיירים בתקופת הבנייה, שהרי תקופת הבנייה באה לאחר שהדייר מימש את חלקו בנכס ויצא מן התמונה.

ועדת ערר קבעה, כי השמאי לא פירט את הנתונים שעמדו בפניו עת קבע את ערכי השווי ולא התייחס לשאלה האם הם מגלמים את תרומת חניות האורחים. ועדת הערר ציינה, כי בעניין פסגת גן נקבע, כי חניות יכולות לתרום שווי אף כחניות לא מוצמדות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין כרכוש משותף. נקבע, כי על השמאי לשוב ולבדוק האם יש תרומה כלשהי לחניות אלו.

העוררת טענה, כי קביעת השמאי המכריע, לפיה שווי ממוצע של דירת תמורה יעמוד על 3.75 מיליוןש קל, נעשתה ללא תימוכין ומבלי שנלקחו בחשבון עסקות השוואה כנדרש ומצופה ומבלי שיוגדר שטח דירת התמורה. לצורך עריכת ביקורת של סבירות תוצאת השומה, מתבקש היה, כי השמאי המכריע יתבסס על טכניקה שמאית מקובלת.

ועדת הערר קבעה, כי על השמאי לנמק את שווי השוק הרלוונטי כמתחייב מעסקות השוואה או בכל דרך אחרת, שתפרוש בפני הקורא את מלוא מהלך החישוב החל מהנתונים ועד למסקנת השווי. לאור האמור לעיל קבעה ועדת הערר, כי השומה המכרעת כוללת שגיאות מהותיות רבות שהן בבחינת עילות התערבות.

הערת הכותבים: החלטה זו מצטרפת להחלטה בעניין אשדר (ערר 5224/14), שעסקה בסוגיה דומה וקבעה, כי מי שיחוב בהיטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי הם בעלי הדירות, כאשר היזם משמש "קבלן ביצוע" בלבד, ואינו יכול להחליף את בעלי הדירות, מאחר שבין היתר אינו נהנה בפועל מאישור התוכנית.