איך להפוך את הפינוי בינוי לאפקטיבי יותר

אחד המחדלים הסמויים, אבל היותר גדולים, של שוק הדיור הינו החמת הפינוי בינוי כמנוע מרכזי להגדלת היצע הבנייה ובד בבד שדרוג ערים ותיקות. על-פי הערכתנו הפוטנציאל הלא ממומש של דירות שיכלו להבנות במסגרת זו הינו כמיליון(!), כש-כ-80 אחוזים מתוכן, כלומר כ-800 אלף, ממוקמות באזורי ביקוש מובהקים.

עדות לכך אפשר למצוא גם בהחלטה שהייתה לפני מספר שנים של משרד השיכון לקדם עד שנת 2040 כ-2 מיליון דירות חדשות, מתוכן כ-800 אלף דירות חדשות בהתחדשות עירונית, רובן הגדול במסגרת פינוי בינוי. אולם עד כה קודמו רק פרויקטים בודדים כאלה, ולאחר סאגה של שנים רבות, שנמשכה לא רק בשל בעיות ביורוקרטיה, אל גם בשל מו"מ מתיש בין היזמים לדיירים הוותיקים, תוצאת חשדנות טבעית של הדיירים והרצון הטבעי למקסם את העסקה.

לכן אני רואה בברכה את היוזמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מהימים האחרונים, שהוציאה לכלל הדיירים הוותיקים חוזר ובו היא מבטיחה לסייע להם במהלך כל התהליך המורכב, כולל בדיקה מדוקדקת שתאפשר להם להיות סמוכים ובטוחים שהיזם שאותו בחרו הינו אכן "עם קבלות" וכן לאפשר לדיירים לבחור את היזם הטוב ביותר מבחינתם מבין מספר יזמים שהרשות להתחדשות עירונית תציע להם.

אכן פעולה בהחלט ברוכה, אולם, וזה אולם גדול, מדוע רק כעת, אחרי עשרות שנים של פינוי-בינוי התקבלה החלטה זו? הלוא אם בשנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת, כשהתחילו בהדרגה הפרויקטים של פינוי בינוי, הייתה ננקטת פעולה שכזו, אין ספק שעד היום היו מקודמים עוד פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ועוד רבבות רבות של דירות בבניינים חדשים היו עומדות כבר על תילן.

כי בסופו של יום, ומבלי לזלזל כלל ועיקר בתמ"א 38, שהינה בהחלט אמצעי יעיל גם כן לקדם התחדשות עירונית, הפינוי בינוי מהווה את האלטרנטיבה המשמעותית היחידה לתוספת ריאלית של 20-15 אלף יחידות דיור להיצע הדיור השנתי, כלומר 60 אלף התחלות בנייה במקום 40 אלף בלבד כיום. והתועלת הכלכלית שלו הינה כפולה ומכופלת, זאת משום שמדובר לא רק בתוספת יחידות דיור גרידא, אלא גם ובעיקר בהשבחה משמעותית ביותר דווקא של מתחמים ושכונות ותיקות ומתפוררות שערכי הקרקע שבהן הינן נמוכים באופן אבסורדי ביחס למיקום.

דוגמה מובהקת לכך מהווה רובע 9 בדרום-מזרח תל אביב, בו ערכי הקרקע נעים בין 20 ל-24 אלף שקלים למ"ר, פחות ממחצית לעומת לב תל אביב המרוחקת מאות מטרים ספורים. אם ברובע זה, הכולל שכונות ותיקות דוגמת שכונת התקווה, עזרא וכפר שלם, היה מתבצע פינוי בינוי כולל ולא מקטעים מקטעים, כפי שקורה כיום, אזי אין ספק שגם היו נבנות אלפים רבים של דירות חדשות וגם ערכי הקרקע והנדל"ן ברובע זה היו מזנקים, שלא לדבר על השבחה בחתך האוכלוסייה, שילוב ותיקים בחדשים ומיגון הבניינים החדישים בפני רעידות אדמה.

על כן המבחן הגדול של הרשות להתחדשות עירונית הינו ביישום הלכה למעשה של החוזר החדש, אם מדובר בעוד "נייר יחצ"ני" שיימוג עם המזן אל תוך האוב, או שמא אכן מדובר בהצהרת כוונות אמיתית של הרשות ללקיחת המושכות בידיים ולטווח הארוך. אז זאת רק ימים יגידו.