|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?

שדה המוקשים בעסקות נדל"ן עסקי

לעומת יזמות בנדל"ן למגורים, יזמות בנדל"ן עסקי מורכבת יותר, מחייבת "חשיבה מחוץ לקופסה" כשלעיתים רבות נאלץ היזם לשלב בין עסקת הנדל"ן לבין תחומי העשייה של העסקים עצמם אשר צפויים לקום במקרקעין לגביהם נרקמת העסקה
21/01/2021  |   גיא ברכה-טשרניחובסקי   |   יומני בלוגרים   |   תגובות
שחקנים חדשים [צילום: הדמיה שתולה רוטשטיין]

לעיתים קרובות אנחנו שומעים על יזמים חסרי ניסיון ש"נפלו" בעסקות הכרוכות בנדל"ן עסקי, קרי נדל"ן לתעשיה, מסחר, תעסוקה ומשרדים. לשם כך עלינו להסביר את ההבדל המהותי, שלא לאמר דרמטי, בין עסקות "רגילות" לנדל"ן למגורים לבין עסקות בנדל"ן עסקי שהינן מורכבות במיוחד ודורשות הרבה יותר בדיקה וידע. על יזם הניגש לקדם עסקה בתחום הנדל"ן למגורים, התחדשות עירונית או נדל"ן עסקי (משרדים, מסחר וכו'), להבין מראש כי מדובר בסוגים שונים לחלוטין של עסקות.

נתחיל בעסקות "רגילות" לנדל"ן למגורים:

עסקות המתמקדות בתחום הנדל"ן למגורים, כולל התחדשות עירונית, הינן כאלה שאותן היזם מממן מכיסו, או באמצעות גורמי מימון שונים, ובאמצעות היכולת הכלכלית הנ"ל מקדם את הפרויקט באחד משלושת האופנים הבאים:

אלטרנטיבה ראשונה - היזם בונה על גבי קרקע בתולית שאותה הוא רוכש מהמדינה או מגורם פרטי. אלטרנטיבה שנייה - היזם מוסיף יחידות דיור על גבי מבנה קיים, זאת באמצעות תמ"א 38/1 (תוספת קומות) או באמצעות הוספת זכויות בניה שאותן הוא מקבל מתוכנית בניין הערים(תב"ע) הקיימת. אלטרנטיבה שלישית - היזם הורס יחידות דיור קיימות ובונה חדשות, זאת באמצעות תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או באמצעות פינוי בינוי.

עם סיום הפרויקט, היזם מוכר או משכיר את יחידות הדיור שבנה. במקרה של פרויקט התחדשות עירונית על היזם קודם כל להחזיר לדיירים את המגיע להם על-פי הסכם ההתחדשות העירונית בינם לבינו.

אדגיש כי תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום מאוד "חם" ובשנים האחרונות נכנסו לתחום זה יזמים רבים, חלקם מקצועיים ורציניים, אולם מקצתם כאלה אשר כל מטרתם למקסם את רווחיותם על הדיירים, שלמרבה הצער חלקם הגדול נמנים על שכבות חלשות כשהדירה הישנה הינה לעיתים קרובות רכושם העיקרי.

וכעת, להבדיל אלף אלפי הבדלות, עסקות הכרוכות בנדל"ן עסקי:

לעומת יזמות בנדל"ן למגורים, יזמות בנדל"ן עסקי (תעשיה/מסחר /תעסוקה) מורכבת יותר, מחייבת "חשיבה מחוץ לקופסה" כשלעיתים רבות נאלץ היזם לשלב בין עסקת הנדל"ן לבין תחומי העשייה של העסקים עצמם אשר צפויים לקום במקרקעין לגביהם נרקמת העסקה. מורכבות העסקה דורשת נכונות ליצירתיות רבה לצורך הגעה להסכם המשלב בתוכו פעילות עתידית ורווחית דיה לשני הצדדים.

רבות מהעסקות הללו משנות את הייעוד של המקרקעין. זאת, בין אם מדובר על שינוי מחקלאות למגורים/תעשיה ובין אם מדובר על שינוי ייעוד מתעשיה למגורים. במקרים אלה קיימת לעיתים קרובות משמעות הכלכלית גבוהה ביותר עבור בעל הקרקע ולכן, לפני מכירת הקרקע, מומלץ בחום להתייעץ עם גורם מקצועי המתמחה במיסוי נדל"ן.

ההבדל המהותי בין עסקת קרקע למגורים לעסקה לתעסוקה: אם בקרקע למגורים השאלה הנשאלת תמיד הינה כמה "כמה זכויות בניה לא מנוצלות ישנן"? הרי שבעסקה קרקע לנדל"ן עסקי (תעשיה/מסחר) נדרשת בדיקה מעמיקה הן בתב"ע עצמה והן מול היועץ המשפטי של העירייה לגבי האפשרויות לשינוי ייעוד ולזכויות העתידיות שיהיו באותה תב"ע.

בדיקה זו נדרשת כדי לוודא שכל העסקים הצפויים לקום במקרקעין על-ידי היזם אכן תואמים את ייעוד הקרקע והשימושים העתידיים המותרים בה. אינני ממליץ ליזם לקדם עסקת מקרקעין בנדל"ן המיועדים לתעשיה, מסחר או תעסוקה, ללא ביצוע בדיקה מוקדמת יסודית, אחרת הוא עלול להיגרר לאי קבלת היתר בנייה, עיכובים משמעותיים והסתבכויות נוספות.

שאלת השאלות: האם כדאי ליזם שאין בידו תקציב מספק, להיכנס לשותפות עם קבלן נוסף? ובכן, בעסקות נדל"ן למגורים יש ערך לשחקן מרכזי בתחום הדיור כשותף בפרויקטים מסוג פינוי בינוי המשתרעים על פני שכונות שלמות, זאת כולל שחקנים חדשים המתווספים לשוק הנדל"ן למגורים בישראל אשר יכולתם הכלכלית היא זו שמובילה אותם להצלחה.

בעסקות של נדל"ן לתעשיה ומסחר, לעומת זאת, קיימת חשיבות משנה לא רק למימון עצמו בשותפות, אלא גם ובעיקר לתחום העיסוק וליידע של השותף בכל מה שקשור לייעוד החדש של הקרקע ועל כן קיימת חשיבות משנה לבדוק מראש את השותף הפוטנציאלי לא רק על-פי יכולת המימון שלו, אלא גם ובעיקר היידע שלו בשימושי הקרקע העתידיים.

לסיכום, אמליץ לכל יזם שמגיע לעסקת שינוי ייעוד מורכבת להסתייע באנשי מקצוע מומחים בטרם ייכנס לטריטוריה הלא מוכרת לו, זאת בבחינת "סוף מעשה במחשב תחילה".

הכותב הוא מומחה לנדל"ן ובעלי משרד ברכה-טשרניחובסקי ושות'.
תאריך:  21/01/2021   |   עודכן:  24/01/2021
עו"ד גיא ברכה-טשרניחובסקי
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
שדה המוקשים בעסקות נדל"ן עסקי
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
לאחר שהשבוע שוב שגרו הרוצחים מעזה שני טילים לעבר מדינת ישראל הודיעונו גורמים בכירים בצבא שגם הפעם הסיבה לשיגור הם ברקים ורעמים. ובעצם מדוע שלא יודיעונו כך, שהרי הם מודיעים ואנו עוברים על כך לסדר היום. אם חושבים להם בצה"ל שכולנו מטומטמים הרי שהם בוודאי טועים אלא שהתנהגות הציבור הישראלי בהקשר ההפצצות מעזה ראויה לכל הפחות לעיון ובחינה, שלא לדבר על מחקר עמוק ומקיף.
21/01/2021  |  בעז שפירא  |   יומני בלוגרים
טקס ההשבעה של ג'ו ביידן היה בראש ובראשונה בסימן אחדות. מי שהיה החלק החסר שהיה יכול להשלים את תמונת האחדות המלאה היה דונלד טראמפ. החזון, בלעדיו, היה חסר. מהפן הזה, ומהפן הזה בלבד, ההשבעה הייתה בגדר חרפה; חרפה שהמיט טראמפ על אמריקה כולה; אות קלון מבשר רעות אשר משקף את כל תקופת נשיאותו ואת מדיניות הפנים החולנית שלו; אות קין שלעולם יישא ושלעולם ייזכר בספר דברי הימים, יחד עם מה שהתרחש במהומות בקפיטול; כתם קשה אשר מגלם בתוכו את אישיותו החד גונית והאפלה; בושה שאין הוא מסתיר, אלא מתהדר בה. אחרי ארבע שנים, עדיין אין הוא מבין את תכלית תפקידו הרם, את ההשפעה שתפקיד זה טומן בחובו, את המחויבות שתפקיד זה מחייב, את גודל השעה כל עוד הוא נושא בתפקיד זה. מה שעצוב הוא שזאת לא הפתעה - דברים מהסוג הזה הפכו להיות דבר שבשגרה בתקופת נשיאותו, וזה מתפשט כלפי מטה אל העם.
21/01/2021  |  טל בן-יעקב  |   יומני בלוגרים
נחשף מכתב אודות המצב הנורא של רבני ארצות המערב: אשכנז, צ׳כיה, אוסטריה ועוד ועל נחיצות מפעל דחוף וקבוע לעזרתם. המכתב המרגש חתום בחתימה בכתב ידו של הראשון לציון, הרב בן ציון מאיר חי עוזיאל, ועם חתימה בדיו של הרבנות הראשית למחוז יפו תל אביב והוא משנת תש"ט-1949. מרגש.

בנט מציג: ציוץ קטן - חילול גדול הולך בתלם? בוגי יעלון מציג צביעות במיטבה ולקינוח, רוכבים על הגל: מה למדתי מהשיר הנוגע על חרדה?
21/01/2021  |  ציפי לידר  |   יומני בלוגרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
אלי אלון
אלי אלון
בעוברי ברחוב צד את עיני נוסחו המוזר של שלט הרחוב שמופיע עליו הכיתוב הבא בלבד: "דוד סמילנסקי פקיד ועסקן, מנהל מחלקת המים בעיריית תל אביב"    משום אין אזכור בשלט ולו ברמז לעובדת היותו...
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
יש מחלוקת בקרב החוקרים בנוגע לגודל האוכלוסייה במאה ה-19 ולגבי המספר המדויק של כל קבוצה דתית, אבל, הריבוי הטבעי המוסלמי היה אטי בהשוואה לגידול האוכלוסייה היהודית והנוצרית
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il