פרטי האירוע
רשות הערעור בעניין דנא הוגבלה לשאלות הנוגעות למבחן סעיף 8 לחוק המקרקעין, ולתורת הביצוע בקירוב.
החלטת בית משפט
השופטת מ' בן-פורת - לפי סעיף 23 להסכם, יהיה מובנו המדויק אשר יהיה, ברור שכניסת ההסכם לתקפו תלויה ב"שחרור" הדירה המערבית מבני משפחת לובר, הם "המוכרים". כל עוד היו בתוקפם צו המניעה הזמני והרישום בספרי האחוזה, ברור שתנאי זה לא נתקיים. אולם אלה עומדים בתוקפם עד עצם היום הזה.
אשר לסעיף 8 לחוק המקרקעין, בהיות זכותם של בני הזוג אשר תלויה כל כולה בפתרון סכסוך בין אחרים בינם לבין עצמם כמתואר, אין הם שותפים ליישוב המחלוקת וכבר מטעם זה אין הם יכולים גם להשמע בטענה כי ההסכם אינו עומד במבחן סעיף 8 לחוק המקרקעין. בדיון בין המוכרים לקבלנים שנגמר בהכרעה שיפוטית סופית נקבע שדין הטענה להדחות. קביעה זו היא סוף פסוק גם לגביהם.
הכתב הנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין הוא אומנם מהותי, ואחת הדרישות, בלעדיהן אין ההתחייבות תופסת, היא שהכתב יכלול (בין היתר) את תאור התמורה או המחיר עליהם הוסכם. אולם, סטייה מדרישה זו אינה פוגעת רק בתמורה שלא צוינה כדבעי (או שלא צוינה כלל), כי אם בעסקה כולה. פירוש הדבר בענייננו שכל ההסכם היה נפסל כהתחייבות למכור את המגרש לקבלנים, שהרי ההתחייבות בכתב היא של המוכר.
כלל הוא שאין אדם יכול להשתית טענתו על עוול שהוא עצמו ביצע. לפיכך היו הקבלנים מנועים, לדעתי, מלטעון שההסכם אינו בגדר התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין בכל הנוגע לדירה המערבית. בנסיבות אלה לא יעלה על הדעת שישמעו בטענה שהתמורה שהמוכרים דורשים בעתירתם החלופית לא מצאה ביטוי בהסכם, ועל כן אינה "עסקה" העומדת במבחן סעיף 8 לחוק המקרקעין. ואם כך הדבר, הרי שגם אשר מנועים מלהעלותה, שהרי בינם לבין המוכרים אין כלל יריבות וזכותם לדירה המערבית באה להם (אם בכלל) מכוח הסכם עם אותם קבלנים.
המסקנה העולה מן הקובץ היא כי דין הערעור להדחות. אף אם נניח - כפי שעשה בית המשפט המחוזי - שבשעת החתימה על ההסכם נתפסו הקבלנים לטעות כנה שהדירה שהם מבטיחים למוכרים אינה זו שכבר נמכרה על ידם, אין זה פוגע ב"מפגש הרצונות". זו טעות חד צדדית, סובייקטיבית, שאין בינה לבין "מפגש רצונות" ולא כלום. אין מדובר בתאור דל פרטים העשוי להתייחס לשני נכסים (או יותר) כשכל צד מתכוון לנכס אחר העונה על התאור. כאן התאור הוא ברור וחד משמעי, יהיו הרהוריו שבלב של אחד הצדדים אשר יהיו.
סעיף 3(1) לחוק התרופות קובע שנפגע אינו זכאי לאכיפת חוזה שאינו בר ביצוע. יוצא, כביכול, שאין לכלל הביצוע בקירוב תחולה, שהרי בהיות ההסכם חוזה שאינו בר ביצוע, אין גם לאוכפו. סעיף 3(1) לחוק התרופות חל על חוזה שאינו בר ביצוע, אולם אם רק חלקו אינו אכיף והצד הנפגע עקב כך מוכן להסתפק ב"ביצוע בקירוב", אין לומר שהחוזה עדיין אינו בר ביצוע. זהו אפוא "עניין שחוק זה" (היינו "חוק התרופות") אינו דן בו ועל כן נשאר לדעתי הדין הקודם על כנו.
משנקבע החיוב הבלתי אכיף (הדירה המזרחית) כתוצאה מהטעיה מצד הקבלנים, עליהם לנהוג "בדרך המקובלת ובתום לב" ע"י מסירת הדירה המערבית למוכרים, בתוספת פיצוי כהפרש הערך. אודה שהפירוש נראה לי מאולץ, שהרי "החיוב" בהסכם הוא למסור למוכרים את הדירה המזרחית. חיוב זה הוא לכל הדעות בלתי אכיף ובלתי ניתן לביצוע בשום דרך שהיא. יחד עם זאת ניתן, אם כי בקושי, לפרש את הסעיף על דרך ההרחבה. ברור שהתוצאה של פירוש כזה היא רצויה וכי ההיגיון וחוש הצדק מחייבים את המשך קיומו של כלל "הביצוע בקירוב".
הערעור נדחה, ולמסקנה זו מגיעים גם השופטים בכור ו- א' ברק.
נכתב על ידי שגיא בנתאי
