"החלום ושוברו: רישום המקרקעין במגזר הערבי"

לאחרונה נשמעו צהלות מהדהדות במגזר הערבי לאחר שהושגה פשרה בכל הקשור בחוק קימינץ (תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה)¹ במסגרתו תינתן מעין הקלה למבני המגורים הבלתי חוקיים, אלא שבעיה לא פחות חמורה שמטרידה רבבות היא המחדל המשווע במגזר לרישום המקרקעין על שם הבעלים האמתי.

היטיב כבוד השופט בדימוס סלים ג'ובראן לתאר את חשיבות הסדרת ורישום המקרקעין במגזר הערבי ועל ההשלכות החמורות באי רישום באומרו "הימנעות רישום בקרקעות מסכלת פיתוח מוסדר ביישובים, שאלת הבעלות בקרקעות נשארת כאבן נגף בכל יוזמה תכנונית"². משפט קצר זה בעצם מתאר בלשון כואבת את המצב השורר היום במגזר בסוגית רישום המקרקעין.

חדשים לבקרים נשמעת הטענה שבחברה הערבית קיים "נוהג שונה" מהקיים בחברה הישראלית לפיו דיו שהרישום יתבצע ברשות המקומית³. צריך להבין שאין נוהג כזה וזכויות הבעלות נרשמות במרשם המקרקעים כפי שנקבע בסעיף 7 לחוק המקרקעין, לפיו עסקה במקרקעין דורשת רישום, מה שגם נוהג כזה יוצר נורמות מיוחדות למגזר החותרות תחת תכליות מרשם המקרקעין.

ככלל, זכויות קנייניות המוגדרות והמתוחמות מקלות על מערכת המשפט לאכיפתן והן תנאי בלעדיו אין לקיומם של גורמי יצור, מתן שירותים, העברת נכסים וכדו', שכן משאבים כדוגמת מקרקעין שלא מוסדרים ומפוקחים על-ידי המערכת גורמים לתקיעת הליכי תכנון, פיתוח ויזמות ואף למניעת זרימת כספים להשלמת הליכי בנייה ובוודאי לנטילת הלוואות לרכישת מקרקעין.

סבורני כי בעיית הרישום במגזר הערבי נובעת מכמה סיבות עיקריות, חלקן מסובכות ומורכבות וחלקן פחות, נסקור למטה חלק מהסיבות:

· הסיבה הראשונה היא אי-ההסתייעות באיש מקצוע מיומן לשם טיפול בהליך הרישום של המקרקעין. רבים חושבים שהליך הרישום מתחיל ומסתיים בתשלום התמורה עבור הנכס, אלא שרבים לא יודעים שהליך הרישום בכלל מתחיל בבדיקת מצב הנכס, ולא משנה אם עסקינן במקרקעין פנויים או בדירה, קודם כל צריך לבדוק את המצב המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס, מה הייעוד של הקרקע, האם חלות תוכניות משביחות או להפך תוכניות מפקיעות, האם קיים היתר בנייה למחסן או לדירה, האם יש חובות הרובצות על המקרקעין בגין אי-תשלום מיסים או האם קיימת משכנתה על הנכס. מי הבעלים הרשומים בטאבו, מי משלם את הארנונה כאינדיקציה למחזיק בו, מה האפשרויות העומדת לצדדים להוזלת עלויות המיסים, שכן תכנון נכון יביא לתוצאה חכמה בנסיבות העניין, וניסוח חוזה מקצועי ונהיר על-ידי עו"ד בעל מומחיות ייתר מחלוקות וסכסוכים עתידיים בין הצדדים.

· הסיבה השנייה היא כלכלית, לרבות קיומן של חובות או הערות לגורמים אחרים שבגינם אי-אפשר להשלים את הליך העברת הזכויות בנכס, למשל מיסים שלא שולמו בעבר או הערות אזהרה שלא נמחקו, לכן הרוכש מוותר על רישום המקרקעין על שמו בתקווה שהוא יוכל לנצל את הנכס בלי טענות של צדדי ג' כנגדו. טענה נוספת שנובעת באופן טבעי היא שהמחדל ברישום הוא בכוונה כדי לחמוק מהנושים ולהקשות עליהם להתחקות אחר הנכסים שבחזקתם או בשליטתם של החייבים.

· הסיבה השלישית היא אדישות המאפיינת את בני המגזר בהעברת הזכויות במקרקעין, הבעיה הזאת נפוצה כאשר עסקינן בזכויות המועברות מדור לדור בתוך המשפחה לרבות זכויות בירושה ו/או במתנה, הרי שלא משלמים בגינה כסף או תמורה כלשהי; הבעיה מחריפה בעת שרוצים למכור את הנכס מחוץ למעגל המשפחתי, כי הדבר דורש מילוי פרוצדורות שונות לרבות הבאת צווי ירושה, מועדי רכישת הנכס, אישורי תשלום מיסים, אישור על היעדר חובות מטעם הרשות המקומית, פרטים שאינם נמצאים בהישג ידם תמיד בתוך המגזר וגם אז צריך להתרוצץ בין המוסדות השונים.

אז למה צריך לרשום בכל זאת זכויות במקרקעין?

· כפי שהוצג בפתח הדברים, רישום המקרקעין טומן בתוכו זכויות והשלכות מרחיקות לכת המזרזות את הליכי התכנון והיזום במגזר ברמת המאקרו. קידום תכנון ופיתוח פיזי, תוכניות של היישובים, וכן ברמת המיקרו כתנאי לקבלת היתר בנייה על-פי דיני התכנון והבנייה הוא הוכחת בעלות במקרקעין ובמקרה שבמקרקעין קיימים מספר שותפים אז צריך להחתים רוב מיוחס של 75% מהבעלים. לא מדובר בתהליך טכני אלא מהותי, המעיד על הבעלות של המבקש במקרקעין.

· מרבית הבנקים מסרבים להעניק אשראי לדיור לאוכלוסייה הערבית מכיוון שרוב המקרקעין לא רשומים בטאבו על שם המבקש, מה שמקשה על אותם בנקים לשעבד את הקרקע כערובה לאשראי, דהיינו רישום המקרקעין מקל על נטילת הלוואת למימון הרכישה או השלמת הליך הבנייה.

· על-פי סעיף 7 לחוק המקרקעין עסקת מקרקעין טעונה רישום והיא מסתיימת עם רישום הזכויות בטאבו. זו זכות כלפי כולי עלמא in rem המחייבת את כל האנשים, להבדיל מעסקה שלא מסתיימת ברישום שרואים אותה כהתחייבות לביצוע עסקה זכות in persona שהיא המחייבת רק את הצדדים לעסקה - המוכר והרוכש. השלמת הליך הרישום מביאה לתוצאה אידאלית - גם הכרזה על הזכות הקניינית וגם העדר סכסוכים משפטיים והליכים מיותרים שאפשר למנוע בנקל.

לאחרונה קיבל לקוח משרדנו, בן המגזר הערבי, פסק דין לטובתו מבית המשפט, במסגרתו הוצהר שהוא הבעלים של הקרקע נושא התובענה ונפסקו לו פיצויים בגין דמי שימוש בתקופה שנגזלה ממנו החזקה. המדובר בתיק לא פשוט במהלכו נשמעו לא פחות מ-20 עדים, התקיימו תשעה דיוני הוכחות, והוגשו יותר מחמישים בקשות כולל ערעור לבית המשפט העליון, אולם חרף הקשיים הרבים והמחדלים השונים של הלקוח הצלחנו לשכנע את בית המשפט לקבל את גרסתו ולתת פסק דין לטובתו.