האם תוכנית איחוד וחלוקה בהכרח משביחה

תביעה זו עוסקת בדרישת התובעת לפיצויי הפקעה בגין הפרשה לצורכי ציבור שנעשתה במסגרת אישור תוכנית רצ/מק/10/21/1 - תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה. התוכנית פיצלה את החלקה לשלושה מגרשים, כאשר אחד מהם הוא מגרש בייעוד ציבורי שנרשם לטובת העירייה. במסגרת התוכנית, הועברו לעירייה למעלה מ-50 דונם המהווים 54% מחלקת המקור, ולכן התובעת טענה, כי התוכנית היא מפקיעה. יתרה מכך, טענה התובעת, כי ייעוד חלקת המקור נותר כפי שהיה, וזכויות הבנייה הקיימות בה, נשארו כפי שהיו והוקנו בתוכניות קודמות. מעבר לחלוקה לשלוש חלקות חדשות, לא נעשה בתוכנית כל שינוי תכנוני, לא בזכויות הבנייה ולא בתכליות המותרות בה.

ב-7.9.95 נחתם הסכם עקרונות בין העירייה לבין שמונה חברות, שהיו להן זכויות ב-94% מחלקת המקור. החברות שהיו צד להסכם, העבירו את זכויותיהן בקרקע לתובעת במהלך השנים. בהסכם העקרונות נקבע, כי הפרשות לצורכי ציבור הן חלק מתוכניות החלוקה העתידיות, והפיצוי בגינן יינתן בדרך של זכויות בניה. בהתאמה, בהסכם נכללה תניית ויתור על תביעות לפיצויי הפקעה בגין התוכניות המאושרות.

בית המשפט פתח וקבע, כי התוכנית דנא היא תוכנית מפקיעה ומדובר באקט של נטילה/הפרשות קרקע לצורכי ציבור בהתאם לתוכנית. כידוע, תוכנית איחוד וחלוקה מהווה אמצעי לתכנון מחדש של קרקע השייכת למספר רב של בעלים, כאשר התוכנית היא דרך לגיטימית ליטול קרקע הדרושה למימוש יעדים ציבוריים. דין תוכנית זו כדין הפקעה, ולכן כבר נקבע רבות, כי נטילת קרקע במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-40% משטח הקרקע.

לעניין המועד הקובע, בית המשפט ציין, כי הפרשה לצרכי ציבור מהווה הפקעה עליה חלות הוראות החוק לעניין הפקעה. מאחר שהמועד הקובע לצורך קביעת טיב הזכויות במסגרת פיצויי הפקעה, הוא מועד ההכרזה אודות אותה הפקעה, אזי, בהתאמה, בהליך של איחוד וחלוקה עסקינן במועד פרסום התוכנית, הוא המועד שהחל ממנו יכלה הרשות לתפוס את המקרקעין, ובענייננו - 14.2.2008, כפי שטענה הוועדה המקומית.

לעניין פיצוי שאינו כספי בגין ההפקעה, בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית לפיה התוכנית היטיבה עם בעלי הזכויות בכך שצמצמה את המושע ובכך נוצרה זמינות תכנונית, תוך שהתוכנית ביטלה מקדם דחייה משמעותית של שנים רבות למימוש הבנייה. בית המשפט הדגיש, כי אכן בדרך כלל בתוכניות איחוד וחלוקה בעלי הקרקע מפוצים על הקרקע הנלקחת מהם במלוא שוויה, והמקרה בו נלקחת קרקע ללא פיצוי אינו מצוי כמעט בנוף של תוכנית איחוד וחלוקה, וברוב המקרים אף בעלי הקרקע יוצאים נשכרים מאחר שהשווי של הקרקע לאחר התוכנית עולה בשיעור ניכר. אולם, מקרה זה יוצא דופן וחריג, בו הוועדה המקומית לא הוכיחה, כי התוכנית אכן השביחה את הקרקע בכלל, ובפרט לא הוכיחה שהוענק פיצוי לבעלי הקרקע ביחס לקרקע שנטלה לצורכי ציבור.

לעניין הסכם העקרונות ותניית הפטור בעניין ויתור על תביעות הפקעה, בית המשפט ציין, כי בהליך קודם, הוועדה המקומית העלתה במפורש טענות כנגד הסכם העקרונות, טענות הפוכות וסותרות לטענותיה בהליך זה. שם היא טענה, כי ההסכם אינו מחייב את מוסדות התכנון והם אינם כפופים לאמור בו. לאור זאת, אין היא יכולה לטעון לתחולתו של אותו הסכם בהליך זה. לאור האמור, ומטעמים נוספים, התביעה התקבלה בחלקה.