במה הרכבת הקלה תשפיע על ביקושים לנדל"ן

איכשהו הולך ומושלם, אומנם באיחור, הקו האדום הראשון של הרכבת הקלה, כאמור לחבר את פתח תקוה עם בת ים, ויחצה בדרכו את הערים בני ברק ורמת גן. בעקבותיו, במהלך השנים הקרובות, יקודמו שני קווים נוספים, הירוק, קו אורכי שאמור לקשר את חולון עם צפון תל אביב, והסגול, קו שיימתח בצורה מתעקלת מתעקלת ויקשר את לב תל אביב עם השכונות הדרום-מזרחיות בואכה רמת גן ובקעת אונו. אין ספק שקווים אלה יצרו מציאות חדשה וישפיעו באופן כזה או אחר על ביקושים לנדל"ן, כולל באזורים שעד כה לא נחשבו למבוקשים כלל ועיקר.

נקדים ונאמר כי קיימות אינספור דוגמאות מהעולם הגדול, שבהן רכבת תחתית או קלה יצרו ביקושים משמעותיים לרחובות או מתחמים שבער לא נחשבו למבוקשים כלל ועיקר. ידועה, למשל, הדוגמה של מתחם העסקים "קנרי וורף" במזרח לונדון שעמד בשממונו בשנות ה-80 של המאה שעברה, עד שקושר לרכבת התחתית, והפוך למבוקש ביותר. אדגיש בעקרון הביקושים באים לידי ביטוי לא רק לאורך ציר קווי הרכבת עצמם אלא גם ברדיוס לא מבוטל סביבו.

מניתוח מגמות שערכנו, ברצ"ב דוגמאות ל-4 צירים ותיקים בגוש-דן שיעברו שינויים משמעותיים ברמות הביקושים לנדל"ן, הן לעסקים והן למגורים, זאת בעקבות השלמת שלושת קווי הרכבת הקלה:

האחת, ציר ז'בוטינסקי רמת גן-בני ברק- פתח תקוה.

מדובר בציר רוחב משמעותי המתחיל סביב מתחם בורסת היהלומים על גבול תל אביב-רמת גן ונמתח לאורך קילומטרים בואכה בני ברק ומרכז פתח תקוה. עד לשנים האחרונות נחשב ציר זה לבעל תדמית אפורה למדי, זאת בלשון המעטה, והתאפיין בעיקר במסחר קמעונאי ובתי מגורים מתפוררים.

במהלך השנים האחרונות הייתה לציר זה עדנה, במיוחד בקטע החוצה את פתח תקוה שלאורכו הוקמו, בנוסף לקניון אבנת, גם מגדלי משרדים מודרניים. מקטע מעניין במיוחד הינו זה שחוצה את רמת גן וממש צמוד למתחם הבורסה ועתיד להערכתנו לעבור מהפך משמעותי ביותר בשנים הקרובות ולהיות מבוקש הן במתחם תעסוקה וקניות וגם למגורים.

השנייה, ציר בגין-דרך יפו תל אביב

ציר זה, המקשר את לב תל אביב בואכה יפו, שהיה בעבר אפרורי למראה, לא מבוקש כלל למגורים ולעסקים ומאופיין בתנועת אוטובוסים וכלי רכב כבדה, עובר כבר במהלך השנים האחרונות שינויים משמעותיים. מהרבה בחינות יצור ציר מחודש זה תנועה "מזרחה" למשקל הכובד האורבני של העיר תל אביב. במהלך השנים האחרונות הוקמו לאורכו מספר מגדלי משרדים מובילים (לוינשטיין-רובינשטיין וכו') ובהמשך גם מגדלי מגורים (מידטאון וכו') ואין ספק כי הקו האדום של הרכבת הקלה שיעבור לאורכו, חלקו הארי מתחת לפני האדמה, יהפוך אותו לשדרה אורבנית אלגנטית ועדכנית ומבוקשת מאוד הן למגורים והן לעסקים, ובממשק מיידי ל"נתיבי איילון" מחד-גיסא ולב תל אביב מאידך-גיסא.

השלישית, ציר אבן-גבירול בצפון הישן של תל אביב

הקו הירוק של הרכבת הקלה שיחצה בעתיד את ציר אבן-גבירול, יחזק מאוד את מעמדו כציר העסקים הראשי של צפון תל אביב. בד-בבד, העובדה שהקו ישוקע וברובו יעבור מתחת לפני האדמה, יהפוך אותו למבוקש מאוד למגורים, זאת בשל העובדה שהרחוב כולו יהפוך לשקט הרבה יותר מבחינה תחבורתית, זיהום אוויר וכו'. כמו-כן המראה ה"שדרתי" המחודש של אבן-גבירול, יהפוך אותו בפוטנציה תמחרה גם עם שדרות רוטשילד האלגנטיות.

הרביעית, ציר רחוב הגנה בשכונת התקווה

לטעמי זו תהיה אחת ההפתעות הגדולות, אם לא הגדולה שבהן, של הרכבת הקלה. הקו הסגול החוצה את רובע 9, שכונות דרום-מזרח תל אביב, ובמיוחד ציר רחוב ההגנה החוצה את השכונה למלוא אורכה, בואכה כפר שלם, יביא לביקושים נדל"ניים מחזקים, הן למגורים והשקעה, והן למשרדים ומסחר, זאת עקב רמות המחירים המאוד אטרקטיביות ביחס ללב תל אביב. כמו-כן הקו הסגול יקצר מאוד את זמן הנסיעה למרכז העיר לדקות ספורות בלבד וגם יאפשר ממשק הרבה יותר נוח, מה שלא קיים כיום.