חניון דן כסנונית ראשונה

בדרך כלל כשמזכירים את המונח "התחדשות עירונית", מתכוונים באופן טבעי לכל מה שקשור להריסת או שדרוג בנייני מגורים ותיקים מתפוררים ובניית בניינים/מגדלים חדישים במקומם, בין אם מדובר בתמ"א 38 או בפינוי בינוי. אולם, וזה אולם גדול, קיים ברחבי מדינת ישראל, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ, פוטנציאל לא אכזב להתחדשות עירונית בשטחי מסחר/תעסוקה/מבני ציבור/משרדים ותיקים שאבד עליהם הכלח, ממוקמים במיקומים אסטרטגים לעילא ולעילא ועתירי זכויות בנייה.
מבחינה זו אין ספק שאחרי פינוי שדה דב, שיניב לא פחות מ-16 אלף דירות חדשות ומאות אלפי מ"ר תעסוקה ומלונאות, הבשורה הבאה הינו פרויקט חניון דן הוותיק, הממוקם בתפר שבין רמת החייל לשיכון דן, בצפון מזרח תל אביב, ובסמיכות למתחם התעסוקה החדיש של רמת החייל, שהינו לדידי בבחינת סנונית ראשונה המבשרת את האביב.

ובכן, במקום החניון מתכננת חברת דן לקדם 13 מגדלי מגורים חדישים, בני 15 קומות כל אחד, כשבסך-הכל ייבנו במתחם לא פחתו מ-740 דירות חדישות ועם הכנסות של כ-1.85 מיליארדי שקלים.

הדוגמה של פרויקט חניון דן, עם היקפים מכובדים לכעצמם, ובפריים לוקיישן מובהק, ממחישה עד כמה ניתן ואפשר לקדם עוד עשרות רבות של מתחמים מעין אלה, ובמיוחד מבני ציבור ומתחמי תעסוקה ותעשיה מטים לנפול, ולהקים במקומם מתחמי ושכונות מגורים חדישות.

לדעתי העיתוי של עסקת חניון דן איננו מקרי. העסקה הזו ממחישה את השינוי המהותי שעבר כל נושא ההתחדשות העירונית במהלך השנים האחרונות ובמיוחד עקב מגיפת הקורונה. אם בעבר הלא רחוק הנטייה הטבעית הייתה להקים מגדלי משרדים חדשים במקום אזורי התעשיה הוותיקים, דוגמת מתחם הבורסה ברמת גן ואחריו ה-BBC בבני ברק, הרי שהעודף העצום של מיליוני מ"ר משרדים, לצד מחסור לא פחות גדול בדירות באזור הביקוש, מחייב חשיבה מחוץ לקופסא, דוגמת המודל של חניון דן.

מחישוב שערכנו מסתבר כי בגוש-דן המורחב לבדו (רחובות/אשדוד בדרום בואכה נתניה הצפון) קיים פוטנציאל לכ-350-400 אלף יחידות דיור חדשות רק במתחמים כאלה, ולא כולל את המתחמים הקלאסיים של שיכונים ותיקים וכו' המיועדים לפינוי בינוי ותמ"א. ובמילים אחרות, שעה שמדינת ישראל משקיעה זה עשרות בשנים מאמץ אדיר וסכומי עתק על-מנת למנף הן את הפינוי בינוי ובהמשך את התמ"א, מונחת כמו אור מתחת לפנס אופציה לא פחות אטרקטיבית ובמקרים רבים אף פשוטה ויעילה יותר מאשר ההתחדשות העירונית הקלאסית.

יתרה מכך: היתרון האולטימטיבי של התחדשות עירונית דווקא במתחמים אלה הינו במקרים רבים בעובדה שאן כאן את המשא-ומתן הסיזיפי והאינסופי בין רשויות, יזמים ודיירים, אלא עסקת נדל"ן כלכלית וכדאית מובהקת, ללא כל האמוציות של דיירים ותיקים המתמשכת על פני עשרות שנים.

ויש כאן שלושה יתרונות מובהקים:

• האחד, הגדלה דרמטית של היצע הבנייה בלב ליבו של אזור הביקוש במאות אלפי דירות ובמקרים רבים ללא צורך לפתח תשתיות משלימות בשכונות ותיקות.

• השני, הקשור לראשון, היצע זה יוביל לאיזון רמות מחירי הדיור, כולל באזור הביקוש הלוהט, ויספק עבודה לאלפי קבלנים ולרבבות רבים העוסקים במישרין ובעקיפין בענף הבנייה.

• השלישי, מהלך שכזה גם ייצר הרבה מאוד כסף לכל הגורמים, החל מבעלי הקרקע או המתחם, דרך היזמים וכלה ברשות המקומית. לשם המחשה, אם עסקת חניון דן "שווה" 2 מיליארדי שקלים בקירוב, אפשר רק לדמיין לאן הסכומים יגיעו, ובמיוחד כשמדובר במיקומים היקרים ביותר בארץ.