אסף שוסטר, 34, הוא מתמטיקאי, בוגר הטכניון, ועומד לסיים את לימודי התואר השני במינהל עסקים במרכז הבין-תחומית של פרופ' רייכמן. בנוסף, הוא גם יזם נדל"ן, שעלה בשנה האחרונה על הגל החדש והפופולרי - הקמת ורכישת נכסים מניבים, בעיקר מרכזים מסחריים. שוסטר, שנכנס לנדל"ן לפני שנתיים, בונה שלושה מרכזים, ועוד ידו נטויה, להפוך לאחר היזמים הפרטיים המובילים בענף זה.
מי שנדמה לו שהוא מכיר את השם שוסטר ממדורי הנדל"ן, אינו טועה. אסף הוא בנו של משה שוסטר, שיחד עם אחיו צבי המנוח היו בין הקבלנים הגדולים בענף. הם בנו, לדוגמא, את מרכז שוסטר הידוע ברמת אביב. בימים אלו שם אבא-שוסטר דגש על פעילות בארה"ב, ועומד בראש קבוצה הבונה דירות יוקרה במנהטן. אסף שוסטר הוא דור שני של קבלנים, ואת עיקר ההון העצמי הדרוש לעסקות, שיפורטו בהמשך, קיבל מהמשפחה. משה שוסטר הוא גם דירקטור ב"טראס השקעות", חברת הנדל"ן העיקרית של אסף.
בימים אלו חתמה טראס השקעות על חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל, לקניית מיתחם בן 54.2 דונם בקריית גת. היא שילמה 1.26 מיליון שקל, וגברה על 30 מתמודדים במכרז. שוסטר מתכנן לבנות על כ-20 דונם חניון-ענק למאות המשאיות והאוטובוסים, שאין להם כיום חניה ראויה בעיר. ביתר השטח כוונתו לבנות, ברישוי מתאים, פארק תעשייתית ומתקנים לוגיסטיים (אחסנה). אולי יהיה גם שטח מסחרי. ההשקעה - כ- 2.5 מיליון דולר.
המינהל טעה בחישוב מחיר המגרש
שוסטר עומד לסיים בקרוב את בניית המרכז המסחרי הראשון שלו, "המושבה", במרכז גדרה, על מגרש בן 4.8 דונם שקנה בנובמבר 2004 ממינהל מקרקעי ישראל. כאן אירע מקרה מעניין: המינהל מפרסם תמיד מחיר מינימום "לא כולל מע"מ". במכרז זה קרתה למינהל טעות, והוא קבע מחיר מינימום של 1.47 מיליון שקל "כולל מע"מ". שוסטר, שהבחין בטעות, הגיש את ההצעה היחידה במכרז - 1.26 מיליון שקל לא כולל מע"מ, שהם קצת מעל מחיר המינימום כולל מע"מ.
ועדת המכרזים, שלא השגיחה בטעות, פסלה תחילה את הצעתו. כשהעמיד אותה שוסטר על העובדות, הרימה ידים. כך "סידר" שוסטר את המינהל, וקנה את המגרש ב-3.5 מיליון שקל, כולל פיתוח ומע"מ.
"המושבה" היא מרכז מסחרי יחודי, בן 3,700 מ"ר, בשני בניינים, דמויי בתים בנוסח גדרה ההיסטורית. לדברי שוסטר, 70% מהשטחים כבר הושכרו. השוכר הגדול ביותר הוא מועדון הכושר סוויץ', ששכר 800 מ"ר ב-12 דולר למ"ר לחודש. שוכרים אחרים, ובהם סופרפארם, מקדונלדס, סטימצקי ורשת פוקס, משלמים בממוצע 22 דולר למ"ר לחודש. יהיה גם חניון בן 4,100 מ"ר. סך ההשקעה - כ-5 מיליון דולר.
במקביל, בונה טראס השקעות את המרכז המסחרי "נוף גולן", ליד המרכז האיזורי בני יהודה, ברמת הגולן. המרכז, על מגרש בן 4.4 דונם, יהיה בן 2,600 מ"ר, בשתי קומות, והוא נבנה בהשקעה של כ-2 מיליון דולר. טראס קנתה את המגרש ביולי אשתקד, במכרז, ממינהל מקרקעי ישראל, ב-920 אלף שקל, וגברה על שלושה מתמודדים אחרים.
השוכרים העיקריים ב"נוף גולן" הם, לדברי החברה, בנק הפועלים וסופרמרקט בן 500 מ"ר של יזם מקומי, שניהם משלמים 16 דולר למ"ר לחודש. שטחים נוספים הושכרו לקופות חולים כללית, סטימצקי ובית מרקחת.
אופציה לקנית "רובע המעצבים" ביפו
בימים אלו מגיעה טראס גם לתל אביב. החברה קיבלה אופציה, למספר חדשים, לרכוש ב-6 מיליון דולר, את הפרויקט המסחרי "רובע המעצבים", בן 2,500 מ"ר, ההולך ונבנה במרכז יפו, בין כיכר השעון לשוק הפשפשים. שלב א', בן 1,000 מ"ר, כבר בנוי, ושלב ב' נמצא בבניה. שלב ג' יבנה, על-פי התוכנית, בשנה הבאה. היזמים הנוכחיים הם משה שוסטר - דירקטור בטראס - ושני שותפים, כך שבמדיה מסוימת מדובר על עיסקה בין בעלי ענין. נראה, שטראס תנצל את האופציה, אך העיסקה עדיין לא סגורה. כאן, כמובן, יהיו דמי השכירות גבוהים בהרבה מאשר בערי השדה.
בנוסף, קיבלה טראס השקעות אופציה מיזם פרטי, לקנות ממנו מגרש בן 7 דונם בראש פינה, המיועד לבנית מרכז מסחרי בן 5,000 מ"ר. היזם קנה את המגרש לפני שנים ממינהל מקרקעי ישראל, ועתה מעוניין למכרו הלאה. אין ביטחון שהעיסקה תצא לפועל. ראש פינה נחשבת כיום לעיר תיירות מרכזית בגליל, ויש ניכר לשטחים מסחריים.
- מהי האיסטרטגיה של החברה?
שוסטר: אנחנו מעדיפים להיות יזמים, ולבנות מרכזים מסחריים על קרקע שנקנה מהמינהל או מפרטיים. החברה מתרכזת בבניה בערים בינוניות, שבהן צמיחה של 5% לשנה, והן זקוקות למרכז מסחרי מודרני. אנחנו מנסים להשכיר בתשואה של 12% לפחות, ועד עתה הצלחנו.
למרות דבריו של אסף שוסטר, ניהלה החברה בשנה האחרונה גם מגעים לקנית מרכזים מסחריים קיימים. לפחות במקרה אחד השתתפה במכרז למכירת מרכז כזה, אך לא זכתה. בימים אלו היא בודקת אפשרות לקנות מרכז מסחרי קיים באיזור המרכז. היא גם בדקה אפשרות להתמודד במכרז לקנית 50% מקניון גבעתיים, משיכון עובדים, אך לבסוף לא ניגשה, או משום שמרכז זה גדול עליה, או מפני שהתשואה נמוכה יחסית.
התוכנית: להנפיק בבורסה
- מהן התוכניות לשנה-שנתים הקרובות?
שוסטר: נכנס לעוד שנים-שלושה מרכזים מסחריים, בתנאים שפירטתי לעיל. בשנת 2007 אנחנו מתכננים להנפיק בבורסה, כדי לגייס כספים להשקעות נוספות. בשלב ראשון ננפיק אג"ח למשקיעים מוסדיים, ובשלב הבא ננפיק מניות. אנחנו מתכוונים ללכת בעניין זה בדרך שבה נקטו בשנה האחרונה חברות נדל"ן אחרות, כמו ב. יאיר ומגדלי גינדי.
- האם תרכשו נדל"ן גם בחוץ לארץ?
שוסטר: יש מחשבות בכיוון זה, אבל, להיום, לא תהיה שום עיסקה בחו"ל בשנה הקרובה.
- האם התואר במתמטיקה עוזר לעסקים?
שוסטר: בהחלט. ההשכלה מסייעת ליכולת מיקוד בעסקים, וגם להבנה במימון ובפיננסים, ובניתוח הכדאיות של העסקות. אני מפעיל דטה-בייס כדי לנתח פרויקטים.
- שוק הנדל"ן אינו אוהב מטאורים, המזנקים מהר מאוד, אולי מהר מדי. האם אינך מסתכן?
שוסטר: אני נכנס לפרויקטים בזהירות רבה. אחד הכללים שלי הוא, לא לקנות מגרש לפני ששיווקתי מראש חלק גדול מהשטחים שאני מתכנן לבנות. אני שם דגש על עוגנים חזקים, שישכרו שטחים לטווח ארוך - סופרמרקט, סופרפארם, סניף בנק. לפי שעה, אינני מתכוון להכנס לבנייה למגורים, שיש בה סיכונים ניכריים.
כמובן, שגם ההון של אבא עוזר.
