בוננזה בשוק הדיור או סתם חגיגה בסנוקר

ובכן, מי שהלך לישון בעיצומו של משבר הקורונה, לפני שנה, ולאחריו מבצע "שומר החומות", והתעורר משנת הישרים שלו בעצם ימים אלה, ישפשף מן הסתם את עיניו בתדהמה. נתוני הלמ"ס, החל מיוני 2020, מצביעים בבירור אודות בוננזה נדל"נית שכמותה לא היה זה עשור שנים.

בין הנתונים: החל מיוני 2020 וכלה בפברואר 2021 היו לא פחות מ-93 אלף עסקות ובחודש אחר לבדו, פברואר 2021 נמכרו 9,400 דירות בשוק החופשי, לא כולל מחיר למשתכן, ושלא לדבר על שיא במכירת דירות במאי - קצב שכדוגמתו של זכור זה שנים רבות. יתרה מכך: במהלך שנת 2020, הלא היא שנת הקורונה הזכורה לדראון, נמכרו כ-39 אלף דירות חדשות מקבלנים, זאת לעומת 33 אלף ב-2019 ו-22 אלף ב-2018.

ולמי שעדיין היה ספק של שבקלים שמדובר כאן בשוק דיור מתודלק, באים נתוני בנק ישראל, שפורסמו ממש ערב פרוץ מבצע "שומר החומות" ומצביעים על-אודות התחממות גיזרה שאינה זכורה מעולם. קצב לקיחת המשכנתאות התייצב במהלך החודשים האחרונים על שיא של כל הזמנים, כ-8.5 מיליארד שקלים לחודש, ובמילים אחרות כמעט 100 מיליארדי שקלים לשנה, זאת כאשר שוק המשכנתאות כולו, על פני עשרות שנים מסתכם בכ-400 מיליארדי שקלים בסך-הכל. ובמילים אחרות, תוך שנה אחת בלבד, יילקחו המוני בית ישראל כרבע בקירוב מסך כל שוק המשכנתאות בכל הזמנים.

האם אכן מדובר כאן בבוננזה נדל"נית אמיתית, או שמא רק חגיגה בסנוקר וירטואלית שאין מאחוריה כל ממש? ובכן, הסיבות לתדלוק השוק ברורות וידועות: ראשית דבר, סיום תוכנית מחיר למשתכן, מה שהרתיח באופן טבעי את השוק החופשי. שנית, הורדת מס הרכישה למשקיעים מ-10-8 אחוזים ל-5 אחוזים. שלישית, יציאת כספים מהבורסה לניירות ערך לטובת שוק הדיור. רביעית, העובדה שדווקא בשנת הקורונה העדיפו הישראלים שלא יצאו לחו"ל בשנה זו, להשקיע ברכישות דירות. חמישית, הרבה הייטקיסטים שעשו "קופה" כתוצאה מהנפקות שהיו בשנה זו והזרימו את הכסף לשוק הדיור. שישית, וזו הסיבה המשמעותית ביותר, היצע דיור הולך ומתדלדל כתוצאה ממיעוט בהתחלות בנייה ושיווק קרקע על-ידי רשות מקרקעי ישראל.

מה שלא פחות חמור, ויהיה לטעמי בדיעבד נושא טעון ביותר, הינו התנהלות בנק ישראל דווקא בעיצומו של משבר מתגלגל שכלל הן את הקורונה והן את הלחימה בעזה, כשההחלטה שנתקבלה לאפשר נטילת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים, תדלקה עוד יותר, ושלא לצורך, הן את שוק המשכנתאות ובדיעבד גם את שוק הדיור. החלטה שגויה זו לא רק שלא סייעה במאום להמוני בית ישראל, אלא להפך, גרמה לבנקים המסחריים להחמיר את תנאי המשכנתאות ובכך הכניסה המוני לווים אל תוך מלכודת דבש שאת תוצאותיה החמורות עוד נראה במהלך השנים הקרובות, כשספק אם חלק נכבד מנוטלי המשכנתאות יוכלו בכלל לעמוד בתנאי ההחזר.

הטראגי מכל הסיטואציה הזו, הינה העובדה שמצבו של שוק הדיור לא השתנה במאום במהלך השנה האחרונה, להפך, מצבו רק הלך והחמיר ללא דיור זמין "על המדף", ללא תוכנית לדיור בר-השגה, ללא התחדשות עירונית, ללא שיווק קרקע לבנייה, ללא מכרזים לרוב רובם של הקבלנים, וללא כוח אדם של עובדים זרים שיוכל בכלל לתפעל את השוק הזה במהלך השנים הקרובות. וכל זאת, כשמדי שנה נוספים עוד כ-60 אלף בתי אב חדשים למשק הישראלי, מה שמצריך כבר היום כ-80-90 אלף התחלות בנייה לשנה, שעה כשבפועל המספר עומד על כמחצית בלבד.

על כן החגיגה בסנוקר הזאת לא תוכל להמשך עוד זמן רב, ללא החלטה אמיצה של ממשלת ישראל החדשה להגדיל אוטומטית את זכויות הבנייה באופן גורף בכל הפרויקטים שייבנו באזור הביקוש ב-30 אחוזים (שבס כחלון), ללא שיתוף כלל הקבלנים במכרזי קרקע, ללא פירוק הגוף המאובן והאנכרוניסטי שקוראים לו רמ"י. אני מאמין ששר השיכון אלקין ושרת הפנים שקד יידעו לתכלל את צרכי השוק לעתיד לבוא! ומקווה שגורמים בעלי אינטרסים כאלה ואחרים לא ישימו להם מקלות בגלגלים...