|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  אמיר דרמר  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
איך מלבישים את הבית? טרנד עיצוב הקירות
קבוצת ירדן
לא רק קריאה בקלפים - 5 שימושים בקלפים

לבנות נכון עסקת קומבינציה

מדובר באחד המודלים הנפוצים לעסקות מקרקעין, לו יש יתרונות וחסרונות מבחינת בעלי הקרקע, סיכונים ייחודיים שיש להביא בחשבון והיבטי מיסוי המשפיעים רבות על כדאיותו
04/08/2021  |   צבי שוב, אמיר דרמר   |   מאמרים   |   תגובות
שירותי בנייה תמורת הקרקע

אחת מעסקות הנדל"ן הנפוצות בקרקעות היא עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם. במאמר זה נסביר מהי עסקת קומבינציה ונסקור את היתרונות והחסרונות הבולטים בה לרבות היבטי המס החלים בעסקה זו.

בעסקת קומבינציה בעלי קרקע מוכר חלק ממנה ליזם, ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו. עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים: מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעלי הקרקע. עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הכוללת היבטים רבים העשויים להשפיע על כדאיותה ועל התמורות בה. מדובר בעסקה ארוכת טווח המשלבת הליכים רבים מתחום הנדל"ן לרבות הליכים תכנוניים, משפטיים, קניינים, שמאיים ועוד.

היתרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה

התמורה אותה מקבל בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה היא בנייה, כלומר: הוא יקבל בהתאם לייעוד התכנוני של המקרקעין בעסקה (דירות/מסחר/תעסוקה), בנייה על החלק שנותר לו. הוא לא נפרד באופן מלא מהנכס שבבעלותו, ולאור העובדה שבמרבית המקרים עצם הבנייה על הקרקע משביחה אותה והערך של נכס בנוי גבוה מערך של קרקע, הוא מגדיל את הרווח שלו בנכס.

לאור העובדה שהתמורה היא בבנייה, בעלי הקרקע יוכל להשכיר את הנכס הבנוי אותו יקבל ובכך להגדיל את התשואה והרווח שלו מהנכס. גם בהיבט הרגשי, לעיתים בעלי הקרקע יהיה מחובר רגשית אליה, ועצם המשך ההחזקה בה והשתתפות בפרויקט שייבנה עליו יקלו עליו לבצע בה עסקה.

לאור העובדה שבעלי הקרקע מוכר רק חלק ממנה, מס השבח שיחול עליו בעסקה יהיה רק על החלק הנמכר, כך שלרוב הוא יהיה נמוך יותר מזה שהיה חל עליו אם היה מוכר את כל הקרקע בעסקת מזומן. גם אם בעלי הקרקע יחליט למכור בעתיד את החלק הבנוי אותו יקבל, לרוב ניתן יהיה להפחית את חבות המס, לרבות באמצעות שימוש בפטורים והקלות שונות הקיימים בחוק, שעל חלקם נדון בהמשך המאמר.

החסרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא בעצם עסקת שותפות ארוכת טווח עם הקונה (היזם), ולפיכך קיימים פרמטרים רבים העשויים להשפיע על הסיכונים בעסקה ועל שווי התמורה אותה בסופו של דבר יקבל בעלי הקרקע. לדוגמה: רמת הבנייה של היזם ואיכותה, היכולת של היזם לקדם במהירות את הליכי התכנון, היכולת של היזם להגיע להסכמות עם יתר השותפים במקרקעין (ככל שישנם) או לנהל מולם הליכים משפטיים כדי שהפרויקט יוכל להבשיל, יכולתו לתכנן בצורה יעילה את הפרויקט, היכולות הפיננסיות שלו (לרבות היכולות לסיים את הפרויקט או חלילה היזם ייקלע לקשיים), יכולות השיווק של היזם, המפרט הטכני של הבנייה ועוד. כל אלו מגדילים את הסיכון והאי-ודאות בעסקה ועלולים להשפיע גם על שווי התמורה העתידית.

לאור העובדה שהתמורה נמדדת באחוזים מזכויות הבנייה שייבנו בפרויקט, קשה יותר להעריך את שווייה, בייחוד מכיוון שהיא תינתן רק בעתיד עם סיום הפרויקט. לרוב, הפרויקט מסתיים שנים לאחר חתימת ההסכם ותלוי בפרמטרים רבים שהוזכרו לעיל, כמו גם במחירי הנדל"ן במועד קבלת התמורה הבנויה, שעלולים לרדת, ולכן האי-ודאות והסיכונים בעסקת קומבינציה משמעותיים יותר מעסקת מזומן.

בעסקת קומבינציה לא מתקבלת תמורה בכסף, אך בעלי הקרקע צריך לשלם מיסים שונים ולממן אותם כעת בעוד התמורה תתקבל רק בעתיד. אומנם קיימים מנגנונים ואפשרויות מקובלות למימון המיסים, אך מרביתם יטילו עליו התחייבויות שונות לרבות ריביות שיהא עליו לשלם.

היבטי המיסוי של עסקת קומבינציה

עסקות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעלי הקרקע וחלקם על היזם.

מס שבח חל במכירת חלק מהקרקע ליזם ומוטל על המוכר. במקרים מסוימים ניתן להפחית אותו. בעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון של מס השבח: לפני חתימת העסקה ובמועד מכירת החלקים הבנויים. קיימים כיום לא מעט כלים ואפשרויות להפחתת שיעורי מס השבח, כל עסקה בהתאם לנסיבותיה, לדוגמה:

  • השכרת דירות התמורה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, הקובע הטבות מיסוי גדולות לחברות ויחידים המייעדים להשכרה חלק מהבניין. מטרת חוק העידוד היא לנסות ולפתור את בעיית יוקר הדיור, ועל כן ניתנות בו הטבות מיסוי גדולות הכוללות שיעורי מס מופחתים, הן מס שבח והן מע"מ, הכל בהתאם לתנאים הקובעים בחוק.

  • מכירת הדירות תוך ניצול מס ליניארי מוטב: חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת. מיום הרכישה עד 1.1.2014 ניתן פטור מחיוב על השבח שנצבר, ומאותו מועד והלאה - חיוב במס של 25%.

  • העברות דירות/זכויות במתנה לקרובים, אם תיעשה בצורה אמיתית ובשלב המתאים בעסקת הקומבינציה, עשויה לחסוך במס שבח. בגין העסקה יחול שליש מס רכישה על מקבלי המתנה ויחולו תקופות צינון במסגרתן ייתכן שהם לא יוכלו לקבל הטבות מס ופטורים שונים.

מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות. מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם מחויב בתשלום מס רכישה על החלק בקרקע אותו הוא רוכש.

מע"מ שרותי בנייה על רכיב שירותי הבנייה שמקבל המוכר מהיזם וחל על המוכר.

היטל השבחה משולם לרשות המקומית בגין התוכניות החלות על הקרקע (המשביחות אותה) לרבות בקשות להקלות או לשימושים חורגים. היטל השבחה לא קיים בכל עסקה וגובהו עשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. גם בנושא זה ניתן לחסוך סכומים ניכרים, על-פי היבטים כגון מועד חתימה על העסקה, מועד הזמנת השומה, מועדים לקיום הליכים על השומה, באיזה הליך לנקוט כדי להשיג על השומה והטענות המשפטיות והשמאיות שיטענו במסגרת הליכים אלו.

מלבד מיסים אלו, לעיתים קיימים בעסקת קומבינציה גם מס ערך מוסף ומס הכנסה, התלויים בגוף העסקי המבצע את המכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם מחויב בתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי, יידרש גם הוא בתשלום על חלקו.

בתנאים המתאימים עסקת קומבינציה יכולה להיות עסקה משתלמת ונכונה, אולם הדבר דורש בחירה במודל נכון לעסקה, בחינת מכלול השיקולים והנסיבות, ליווי מקצועי של יועצים מתאימים, בדיקה דקדקנית של תנאי ההסכם וליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום לכל אורך העסקה.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  04/08/2021   |   עודכן:  04/08/2021
עו"ד צבי שוב, עו"ד אמיר דרמר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
לבנות נכון עסקת קומבינציה
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
לפני למעלה משש עשרה שנה (לפרשת פינחס סה) פירסמתי מאמר תחת הכותרת "אבדן דרך או הדרך לאבדון?" היה זה בקשר לעקירה המתוכננת של היהודים מגוש-קטיף. פתחתי בכך ש"הדרך לאבדון תחילתה באב"דן דרך; בסטיה, מכוונת או לא, מדרך המלך. כידוע, סטיה של מעלה אחת מן הכיוון הנכון, לפי אורך הזמן והדרך תסתכם בסטיה של קילומטרים רבים" ולקראת סיום קבעתי כי "(אנחנו) מסרבים להבין שתוכנית העקירה אינה מנותקת מהתנהלותה הכללית של המדינה שאותה אוהבים כל כך ועליה מנסים להגן בכל הכח. לא מבינים ובטח שלא מעכלים, שתוכנית זו היא שיאו הזמני של תהליך שסופו הוא ביטול רשמי של מדינת ישראל כמדינה יהודית. מסרבים להבין שלמרות מה שכתוב במגילת העצמאות, מדינת ישראל מעולם לא הייתה ולא התכוונה להיות מדינה יהודית." עד כאן ציטוט.
30/07/2021  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
שבת זו שאחרי ט' באב מכונה 'שבת נחמו' והיא חלה ביום ט"ו באב. ט' זו האות הראשונה במילה טוב וגם ט"ו-באב זה טוב אב. רק שצריך לחפש את הטוב הזה, כי מה שרואים במציאות הגלויה זה לא בדיוק טוב. בתוך פרשת השבוע יש את הקטע שקוראים ביום תשעה באב ושם מורה לנו משה רבנו (דברים ד): [לט] וְיָדַעְתָּ הַיּוֹם, וַהֲשֵׁבֹתָ אֶל-לְבָבֶךָ, כִּי ה' הוּא הָאֱלֹקִים, בַּשָּׁמַיִם מִמַּעַל וְעַל-הָאָרֶץ מִתָּחַת: אֵין, עוֹד. ואת ההוראה הזאת הוא נותן לנו אחרי תזכורת: [לה] אַתָּה הָרְאֵתָ לָדַעַת, כִּי ה' הוּא הָאֱלֹקִים: אֵין עוֹד, מִלְּבַדּוֹ. מן השמים הראו לך ש-אֵין עוֹד מִלְּבַדּוֹ והתפעלת מאוד, השתכנעת סופית שאכן זו המציאות, שאמנם הכל זה ה'. אבל שום חוויה חד-פעמית אינה בת קיום, החוויה מתעמעמת בטרדות היומיום.
23/07/2021  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
הכנסת היא מוסד שיקר לכולנו, ומה שמתרחש בה בימים אלה הוא לא רק דבר שלא היה מקום המדינה - הוא לא רק רמיסה של האופוזיציה, הוא פשוט דריסה בדי-9 ענקי של המוסד שנקרא הכנסת. אם לא יתעשתו יו"ר הכנסת והקואליציה, הכנסת שנתעורר אליה כבר לא תהיה אותה כנסת. ואת הגלגל הזה אי-אפשר יהיה יותר להשיב אחורה.
רומן זדורוב נעצר ב-12 בדצמבר 2006 ומאז הוא במעצר ולאחר מכן במאסר. ערעורו על הרשעתו ברצח תאיר ראדה נדחה ברוב דעות בידי בית המשפט העליון כעבור תשע שנים. לפני חודשיים החליט השופט חנן מלצר להורות על משפט חוזר, והשבוע הודיעה הפרקליטות שהיא תנהל את ההליך.
17/07/2021  |  עו"ד עופר רשו  |   מאמרים
פעמים רבות חתמנו את דברנו במסגרת זו בהבעת ביטחון כי הגאולה האמיתית והשלמה כבר קרובה מאוד, רק שאנחנו צריכים לבקש אותה, לרצות באמת להיגאל. והרי ברור גם לנו שהמציאות הגלויה הפוכה לחלוטין ואין בה לכאורה שום רמז לגאולה קרובה. אלא שאנחנו סומכים על הקב"ה שהבטיח כי יגאל אותנו וברגע אחד הוא יכול לחולל וגם יחולל את המהפכה שתעביר אותנו מגלות לגאולה. אבל בינתיים דומני שאין אנו פטורים ממאמץ להבין את התהליכים העוברים עלינו במציאות הגלויה, ולא נפרט יותר מדי. ננסה רק להבין את השורש הראשוני שממנו צמחה המציאות התוהית (תהו ובהו) הנוכחית. וזו גם הכותרת שבחרנו להתבוננות הזאת, מדברי ירמיהו שקוראים בהפטרת תשעה באב.
16/07/2021  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
צבי גיל
צבי גיל
ה"נאום לאומה" היה מכוון הפעם לא רק לשני בתי הקונגרס אלא לכל האמריקניים ומבחינה זאת זה היה נאום בחירות מובהק ומוצלח מאוד שזכה לקהל צופים אדיר ששום מועמד במערכת הבחירות לא קיבל
עידן יוסף
עידן יוסף
רפורמת תעריפי התחבורה הציבורית החדשה מרחיבה את רפורמת דרך שווה ומגדילה הנחות לתושבי הפריפריה הגאוגרפית והחברתית    נוסעי אוטובוס בפריפריה החברתית ישלמו יותר מפי 2 מאשר מקביליהם בפרי...
רפאל בוכניק-חן
רפאל בוכניק-חן
במערכות היררכיות דוגמת הצבא, נהוג לייחס משקל עודף לממד פקודות הצבא כאמת מידה ערכית, אף בהינתן צבר של מוניטין שנקשר לדמותו של קצין, בכיר ככל שיהיה
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il