הגדילו את היצע הדיור!

החלטת בנק ישראל שלא לאפשר לרוכשי דירה שניה ומעלה, קרי משקיעים, לשעבד דירה קיימת על-מנת לממן את רכישת הדירה הנוספת, מטרתה הייתה לצנן באופן כזה או אחר את הביקושים הלוהטים בשוק הדיור, ובמיוחד את ההתנפלות רבתי של משקיעי נדל"ן שאפיינה את השנה האחרונה. בעיני מדובר בהחלטה שגויה שכן היא פוגעת בהכנסות המדינה, פוגעת ומבריחה את המשקיעים לעבר מחוזות אחרים.

ואכן במהלך השנה, ובמיוחד מאז החליט שר האוצר הקודם ישראל כ"ץ להקטין את מס הרכישה למשקיעים מ-8-10 אחוזים ל-5 אחוזים, הוכפל מספרם מכ-12-10 אחוזים בלבד לכ-22 אחוזים, כשב"מדינת תל אביב" האחוז אף גבוה הרבה יותר ונוסק לכ-37 אחוזים, כלומר יותר משליש מהרוכשים.

לטעמי, כמי שמייצג משקיעים ומנהל נכסי יוקרה, הצעד האחרון של בנק ישראל משקף תסמונת בעייתית ביותר, מה גם שהאפקטיביות שלו על תדלוק רמות המחירים בשוק הדיור מוטלת בספק גדול. ראשית, על סמך כל הנתונים, המרכיב של המשקיעים בתדלוק רמות המחירים במהלך השנה האחרונה משני ביותר, שלא לאמר איזוטרי. עיקר התדלוק נוסע דווקא מרוכשי דירות מן השורה.

שנית, יתרה מכך: מסתבר כי דווקא החלטה אחרת של בנק ישראל, מדצמבר 2020, לאפשר נטילת שני שלישים מהמשכנתא צמודים לריבית פריים, היא, היא שתדלקה הן את שוק המשכנתאות והן את רמות המחירים במהלך השנה האחרונה.

שלישית, ההיסטוריה הנדל"נית של מדינת ישראל הוכיחה פעם אחר פעם כי מהלכים שנועדו לצנן את הביקושים או שלא הצליחו כלל, או, במקרים אחרים, שהשפיעו באופן שלילי ביותר על השוק והכניסו אותו לקיפאון, ממש שלא לצורך. רביעית, הבעיה העיקרית של שוק הדיור הייתה ונותרה העדר היצע, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ, כך שבנק ישראל שגה כשהחליט לטפל נקודתית בצינון רמות הביקושים.

חמישית, יתרה מכך: מדינת ישראל היא זו שתפגע כתוצאה מצינון הביקושים, זאת משום שההכנסות מאותן דירות שנרכשו במהלך השנה האחרונה על-ידי משקיעי נדל"ן, הניבו למדינה מיליארדי שקלים, כך שמהלך זה הינו במובנים רבים "גול עצמי" שלא לצורך. שישית, אם כבר בנק ישראל שקל לצנן את השוק, מדוע בחר שלא לצורך לטפל במשקיעים, זאת במקום לטפל בבעיה העיקרית של המוני בית ישראל שהחל מדצמבר האחרון התנפלו על שוק המשכנתאות?

שביעית, לפרוטוקול, על-פי נתונים עדכניים, משכנתא ממוצעת הייתה ב-2015 כ-550 אלף שקלים, זאת שעה שבשנה האחרונה היא חצתה את רף ה-900 אלף ובמקרים רבים נטלו הישראלים הרבה יותר ממיליון שקלים. שמינית, אין זה סוד שתרחיש אפשרי של העלאת ריבית ו/או תרחיש בו אחד מבני הזוג לא יעבוד, יכניס את נוטלי המשכנתאות לרמות סיכון גבוהות במיוחד.

לסיכום, מדובר בצעד שהינו מיותר לחלוטין, סתם יחבל ברמות הביקושים בקרב משקיעים כאלה או אחרים ואין לו דבר וחצי דבר עם עליות המחירים בשוק הדיור. לטעמי מוטב היה אם בנק ישראל, בשיתוף האוצר ויתר הגורמים, היה בונה תוכנית שמטרתה מחד-גיסא להגן על נוטלי המשכנתאות מן השורה, ומאידך-גיסא איך בכל זאת ניתן ואפשר להגדיל את היצע הדיור שהיא, היא הבעיה המרכזית העומדת על סף פתחנו. לא ניסיונות נואשים לצנן את שוק הדיור!