פעמים רבות מקרקעין הם בבעלות של מספר שותפים. חוק המקרקעין מסדיר את הדרכים לפירוק השותפות. למרבה הצער, לעיתים אנו עדים למצבים בהם צד לשותפות זו מנצל את הליך פירוק השיתוף כדי לקנות את זכויות שותפיו בסכום נמוך שאיננו משקף את שווים האמיתי. במאמר זה נדון בסוגיות העולות בעת מכר אגב פירוק השיתוף במקרקעין.
מהו שיתוף במקרקעין? סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". כלומר: ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים, הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) היא בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמה, אם ישנם שני שותפים, האחד בעל 40% והאחר בעל 60% מהמקרקעין, אזי בעלותו של הראשון תהא 40% בכל חלקי מהמקרקעין ובעלות האחר 60% בכל חלק וחלק מהמקרקעין (לאחרונה תוקן החוק בהתייחס לתלת-מימד, שמאפשר חלוקה גם לגובה ולעומק, אך זה לא נושא מאמרנו).
כאשר אחד השותפים חפץ לפרק את השותפות המחוקק קבע, כי כל אחד מהשותפים יכול להביא בכל עת לפירוק השותפות במקרקעין. התפיסה המונחת ביסוד הקניית הכוח המשפטי לכל שותף לפירוק שיתוף היא ש"קיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו" (רע"א 1497/09). בשנים האחרונות החלו בתי המשפט יותר ויותר להכפיף אפשרות זו לחובת תום הלב.
כיצד יבוצע פירוק השיתוף? כאמור, העיקרון המנחה ברובד אופן הביצוע של פירוק השיתוף הוא שבהעדר הסכמה בין השותפים, יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (רע"א 1017/97). עיקרון זה מעוגן בסעיף 39 לחוק: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין", במקרה בו ניתן לרשום בית משותף, החלוקה בעין תהא בדרך של רישום זה.
העדפת פירוק השיתוף ככל הניתן על דרך של חלוקה בעין, נובעת ממעמדה המיוחד של זכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד
כבוד האדם וחירותו, שעיקרה אפשרות השליטה בנכס והחלטה האם ומתי למכור אותו. הוצאת הקניין מידיו של הבעלים תיעשה ככלל רק בהסכמתו. המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית והנוחה לו. זאת, בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות הקניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם מחיר. העיגון החוקתי לפיו ככל פירוק שיתוף יעשה בדרך של חלוקה בעין, מעצים את המשקל שיש לייחס להעדפת דרך החלוקה בעין על פני מכירה המנוגדת להסכמת הבעלים.
עם זאת, בנסיבות שבהן אי-אפשר לבצע חלוקה בעין או שהחלוקה בעין תגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים או למי מהם, יתבצע פירוק השיתוף על דרך של מכירה. סייג זה קבוע בסעיף 40 לחוק המקרקעין: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
"הפסד ניכר" - מהו? הדרישה להתקיימותו של "הפסד ניכר" מהווה ביטוי למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל זאת שומה על בית המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
ה"הפסד הניכר" שעשוי להצדיק סטייה מעיקרון החלוקה בעין, אך הוא מוגבל בעיקרו להפסדים הנגרמים באופן ישיר מעצם החלוקה בדרך זו. כך לדוגמה, מקרה שבו יחידות המבנה מחוברות ומשמשות לעסק אחד, למשל אולם שמחות בעל מוניטין, וחלוקתו ליחידות נפרדות תחייב את חיסול העסק ותגרום לאובדן המוניטין. לעומת זאת, נזקים עקיפים כגון אובדן הזדמנות להפקת רווחים מזכויות הבנייה או לניצולן, על דרך מכירת המקרקעין כמקשה אחת ככלל אינם נכללים בגדר זה.
לפיכך נקבע, כי יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עסקות מקרקעין מניבות רווחים, עסקות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק השיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. אם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שיתוף במקרקעין אינו מיועד לכך.
עם זאת, בית המשפט הותיר פתח צר, במקרים חריגים, להרחיב את תחומו המצומצם של "הפסד ניכר", אך זאת באופן "זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של חלוקה בעין". בית המשפט הוסיף והבהיר מיד, כי אין להתיר מצב שבו תיכפה מכירה עקב רצונו של שותף להפיק רווחים מהמקרקעין "בהזדמנות החגיגית" של פירוק השיתוף, וכי על אדם המבקש פירוק שיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.
אם כן, כאשר לא ניתנת האפשרות לחלוקה בעין, יחולו הוראות סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, הקובעות את דרך מכירת המקרקעין בברירת מחדל "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל". בית המשפט אומנם יכול לבחור במקרים שונים בדרך נכונה יותר לאותו מקרה, אולם ככלל מכירה זו תתבצע, בדומה להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, כמכירה פומבית. בהליך של מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל מוגשת חוות דעת שמאי לרשם ההוצאה לפועל, חוות הדעת השמאית קובעת את שווי המקרקעין ומתווה את קווי ההתמחרות לאחר קבלת ההצעות. חוות הדעת השמאית באה למנוע מכירת המקרקעין בשווי פחות משמעותית משווי שוק.
"סחטנות אסטרטגית" לצערנו, אנו עדים לאינספור מקרים בהם פירוק השיתוף במקרקעין נעשה בחוסר תום לב ובמטרה ברורה ומכוונת לנשל מי מהבעלים מזכויות במקרקעין או להשיג רווח כלכלי. כמו-כן, קיימות לקונות בחוק שלא נותנות פתרון, לדוגמה: כאשר השותף שהגיש את בקשת הפירוק מחזיק ברוב משמעותי של הזכויות במקרקעין.
במקרה בו אחד השותפים מחזיק חלק נכבד מאוד מהשטח, הוא יכול לגבור בנקל על כל מציע אחר, שכן אין הוא נדרש לשלם עבור חלקו. בכך הוא יכול להוביל למצב בו לא יקבלו כלל הצעות, ובסופו של דבר ירכוש הוא את שותפו בנזיד עדשים. ייתכן גם מקרה הפוך: אחד השותפים מחזיק חלק זעיר במקרקעין ומשתמש באחזקתו זו כדי לנהל הליך פירוק ארוך, מתוך מטרה לסחוט רווח כלשהו בגין הנזק הרב שנגרם לשותפים האחרים שחפצים לצאת לדרך.
במקרים כאלה, מכירה פומבית היא הליך סרק. בנוסף, העדיפות לחלוקה בעין אינה תמיד נכונה, למשל במקרה של רישום בית משותף בו קיימות זכויות בנייה רבות שלא נוצלו - היא תוביל להנצחת שיתוף, שיתוף לא בריא באותו בית וחוסר יעילות וניצול של הנכס. לאור זאת נראה, כי יש עוד עבודה למחוקק לבחון את דיני פירוק השיתוף, ולקבוע הליך מוסדר וקבוע בחוק שיתייחס לכל אלו, לדוגמה מניעת פירוק מקום בו התמורה נמוכה מהערכת שמאי מטעם בית המשפט.
אנו סבורים שכשם שמכירת מקרקעין בהוצאה לפועל נעשית בצורה מבוקרת ומפוקחת ולאחר הגשת חוות דעת שמאית לרשם ההוצאה לפועל, כך גם במכירת מקרקעין בהליך של פירוק שיתוף נדרשת חוות דעת שמאית ניטרלית אשר תקבע את שווי המקרקעין, תגדיר ותתחום את קווי ההתמחרות. בכך היא תמנע מצבים בהם שותף במקרקעין נאלץ לוותר של זכויותיו תוך פגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות המעוגנות בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
