דייר מוגן בתוכניות איחוד וחלוקה

בחוק הגנת הדייר מוגדרות מספר אפשרויות של שוכר נכס שהינו במעמד "דייר מוגן", ביניהן: מחזיק בנכס ששילם עבורו דמי מפתח, דייר שמתגורר בנכס לפני 1940, דייר ששכר נכס ליותר משבע שנים ובחוזה השכירות לא צוין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, וכן שוכר שחתם על הסכם בו נקבע מעמדו כ"דייר מוגן". על "דייר מוגן" חלות הגנות, ובהן: הגבלת העלאת דמי השכירות והגנה מפני פינוי מהנכס האפשרית רק בהתקיים עילות מיוחדות.

תוכניות איחוד וחלוקה מוגדרות ומוסדרות בסעיפים 128-122 לחוק התכנון והבנייה. מטרתה של תוכנית זו היא לבצע תכנון מחודש של מקרקעין, במסגרתה מבוטלים ייעודי הקרקע הישנים והבעלויות הישנות, והמקרקעין מחולקים מחדש בהתאם לטבלת הקצאה, תוך כדי קביעת ייעודים חדשים. בתמורה מוקצים מגרשים חדשים, לא בהכרח באותה חלקת קרקע ובאותו גודל. הזכויות והשווי נקבעים בהתאם לטבלת הקצאה ואיזון שעורך שמאי התוכנית.

דייר מוגן איננו נחשב כבעל זכות הזכאי להקצאת מקרקעין במסגרת החלוקה החדשה של המקרקעין, שכן הוא אינו נחשב כ"בעלים במקרקעין" (ובכלל זאת גם זכות חכירה) ועל כן איננו נכלל בטבלאות האיזון וההקצאה של התוכנית. בתיק עת"מ 2076/04 נפסק, כי החזקת דייר מוגן בדירה לאורך שנים אינה עולה כדי חכירה לדורות, וממילא הוא אינו בעל זכויות בטבלת האיזון של התוכנית. עם זאת, בתקן 15 נקבע, כי אם עסקינן בחלוקה המבוצעת בהסכמה, ניתן להקצות זכויות במצב הנכנס גם לדייר מוגן, בהסכמת כל בעלי הזכויות, ובתנאי שהקרקע אינה של מקרקעי ישראל או בבעלות הרשות המקומית.

זו אינה זכות שעבוד

באשר להגדרת זכות הדייר המוגן המחזיק בנכס ואינו בעל זכות בעלות, ניתן היה לראות בה לכאורה זכות שעבוד. סעיף 126 לחוק קובע הוראות בעניין שעבודים: "(א) שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה. (ב) היה השעבוד זכות מעבר, זכות שאיבת מים או זכות אחרת כיוצא באלה שאינן נתונות להעברה לחלקה שבמקום האחר, תישאר הקרקע כפופה לשעבוד גם אחרי החלוקה; אולם מותר לקבוע בתוכנית הוראות בדבר הפקעת זכויות אלה או שינוין, והוראות חוק זה בדבר הפקעת בעלות או פגיעה אחרת בה יחולו על הפקעה או שינוי כאמור, בשינויים המחויבים לפי העניין".

אולם, מעיון בסעיף עולה, כי קיים קושי להכליל בו את הדייר המוגן, שכן על-פי ההוראה, זכות השעבוד נגררת אחר הבעלים החדשים למגרש התמורה. הדבר נוגד את מוסד הדייר המוגן, שמטרתו הגנה על הזכות להמשיך להחזיק פיזית בנכס ללא הפרעה, ולא להעבירה למקרקעין אחרים. על כן ניטה להגדיר את זכות השעבוד בהתאם לסעיף ב', הקובע הוראות לגבי זכות שעבוד שאינה ניתנת להעברה, כאשר המקרקעין המקוריים נשארים משועבדים, כדוגמת זכות מעבר או שכירות שאינה ניתנת להעברה למקרקעין אחרים.

על הגדרת זכויות הדייר המוגן עומד עו"ד משה רז כהן בספרו "איחוד וחלוקה". לדבריו, יש לראות את הדייר המוגן כבעל זכות שעבוד מסויגת, שכן זכויותיו אינן עוברות למגרש התמורה שקיבל בעל המקרקעין, והדייר המוגן ממשיך להחזיק באותם מקרקעין בהם החזיק קודם אישורה של התוכנית, כשהשינוי היחיד מבחינתו הוא רק שינוי זהות בעל הבית. עוד נטען, כי ניתן להגיע לתוצאה דומה ללא שימוש בסעיף 126(ב'), מכוח הוראות הדין הכללי ובהיקש לקבוע בדיני השכירות והשאילה לגבי שינוי בעלים.

צריך להביא אותו בחשבון

באשר לקביעת שווי הזכויות בעריכת תוכנית איחוד וחלוקה, נקבע בתקן 15, כי שווי הזכויות ייקבע על-פי שווי השוק של המקרקעין בין מוכר מרצון לקונה מרצון, תוך התעלמות מזכויות בלתי רשומות או התחייבות לצדדי ג', ובכלל זאת אין להביא בחשבון בהערכת השווי קיומו של דייר מוגן או בר רשות. לעמדתו של רז כהן, יש להביא בחשבון את קיומו של הדייר המוגן בשני מצבי התכנון והשפעתו על ערך המקרקעין, וזאת לשם שמירה על כלל שימור השוויון היחסי.

תוכנית איחוד וחלוקה מטרתה כאמור עריכת רפורמה כוללת במקרקעין במטרה לפעול לפיתוח המקרקעין. למען השגת מטרה זו, לעיתים עלול גם להידרש פינוי הדייר המוגן מהמקרקעין. יש לדון בשאלה, האם חובת נקיטת הליכי הפינוי מוטלת על בעל המקרקעין המקורי, או שמא נקיטת הליכי פינוי מוטלת דווקא על בעל מגרש התמורה החדש. שאלה זו אף מתחדדת במקום בו החלוקה החדשה טרם נרשמה בטאבו, כך שמחד קיים בעל מקרקעין על-פי רישום, ומאידך ישנו בעל מקרקעין על-פי תוכנית, ויש לבחון על מי מוטלת החובה לפנות את הדייר המוגן.

על פני הדברים נראה, כי חובת נקיטת הליכי פינוי דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין החדש, שכן מעת אישורה של התוכנית החדשה - פקעה זכות בעלותו של בעל המקרקעין הישן במקרקעין, ובהעדר זכות בעלות, ממילא אף לא קיימת כל זכות תביעה. עמדה זו, לפיה טבלת הקצאה מפקיעה ומנתקת זכויות (וחובות) קודמות במקרקעין, באה לידי ביטוי בפסק הדין (ת"א 12530-06-17) בו קבע השופט טל חבקין:

"טבלת ההקצאה היא אפוא מעשה קנייני (ולמצער מעין-קנייני) חלוט אשר ניתק כמעט לחלוטין את הזיקה הקניינית בין חלקות המקור לבעליהן הקודמים, וכן הזיקה לחלקות המקור נותקה כמעט כליל עם הפיכת התוכנית לחלוטה. נותרה אומנם זיקה פורמלית ברישום... משמעות הרישום היא טכנית בעיקרה, כשלב מעבר עד להשלמת הרישום החדש כקבוע בסעיף 125 לחוק התכנון והבנייה". עולה אם כן, כי חלוקת המקרקעין שנוצרה במסגרת החלוקה המחודשת ניתקה את זיקת הבעלים הישנים, והליכי הפינוי מוטלים על הבעלים החדשים.

הזכות היא של הבעלים החדשים

נזכיר, כי אומנם סעיף 125 לחוק קובע את סד המועדים לרישום החלוקה החדשה על-פי התוכנית, אולם בהמשך הסעיף נקבע, כי אי-שמירת מועדי הרישום אין בה כדי לפגוע בתוקפה של החלוקה החדשה. אף בהעדר רישום בפועל, התוכנית תקפה ומחייבת, וזאת בהתאם לסעיף 124: "תחילת תוקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תוקפה של התוכנית שבה נכללה החלוקה". ממועד אישורה של התוכנית נקבעו זכויות הבעלות (בהתאם למגרשי התמורה), והבעלים על-פי התוכנית הוא זה שרשאי לפעול לפינוי הדייר המוגן.

כמו-כן, בעניין אבלסון וקוריצקי (ת"א 55363-03-11, ע"א 37837-08-14) נקבע, כי זכותו של הדייר המוגן קשורה בקשר בל יינתק למקרקעין בהן הוא (נשאר) מחזיק. על כן עולה, כי החובה והיכולת לפעול לפינויו מוטלת על בעל המקרקעין בפועל, היינו הבעלים החדש בהתאם לתוכנית.

באשר להגשת תביעת הפינוי - נפנה לסעיף 16 לחוק המקרקעין, שם נקבע, כי זכות הגשת תביעת פינוי מסורה ל"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם". בהתאם לכך, מעת שאושרה תוכנית האיחוד וחלוקה, נותקה הזיקה החוזית והקניינית של בעל המקרקעין המקורי וזאת עברה לבעל המקרקעין החדש.

לסיכום: נראה שנקיטת הליכי הפינוי תהיה מוטלת על בעל המקרקעין החדש, לנוכח ניתוק הזיקה הקניינית והחוזית בין הצדדים. עם זאת, יש לבדוק מהו דינה של תוכנית בה נקבעו הוראות ספציפיות בדבר פינוי המקרקעין המוטלים על בעליהן המקורי, והאם הוראות התוכנית (שמעמדה כחקיקת משנה) יגברו, וחובת הפינוי תוטל על בעליה המקורי, וזאת על-אף ניתוק זיקתו למקרקעין.