|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
אתם מתכננים מסיבת רווקים לחבר הכי טוב שלכם? כך תעשו את זה נכון!
[צילום אילוסטרציה]

מס עכשיו, תמורה אחר כך?

קיים קושי מובנה במיסוי עסקות נדל"ן בהן התמורה נגזרת ממכירת הדירות בעתיד הפתרון הנכון הוא שינוי בחוק, שיאפשר את תיקון השומה גם לאחר שחלפו יותר מארבע שנים מאז עריכתה
07/06/2022  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (ו"ע 2272-08-20) דנה לאחרונה בשאלה מהו שווי עסקת התמורות שנקשרה בין הצדדים וכיצד יש לחשבו. הוועדה קבעה, כי בעת הערכת שווי הזכויות שנמכרו בעסקת תמורות, כאשר הצדדים לא סיפקו את הנתונים הנדרשים לקביעת התמורה הצפויה לפי החוזה, הרי שיש להעדיף את חלופת שווי השוק על פני התמורה החוזית.

ככלל, חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי שווי המכירה לצורך חישוב המס נקבע לפי מחיר השוק. היוצא מהכלל הוא כאשר השווי נקבע לפי התמורה החוזית, וזאת כאשר המכירה נעשתה בכתב ורשויות המס שוכנעו כי החוזה נעשה בתום לב, ומבלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

בעסקת תמורות נמכרות מלוא הזכויות של הבעלים במקרקעין. במקום קבלת תמורה במזומן או חלק מהיחידות הבנויות, מתקבלת התמורה כאחוז מן התקבולים שיקבל בעתיד היזם ממכירת היחידות לצדדים שלישיים. לפיכך, על-מנת לקבוע את שווי המכירה - יש לאמוד את שווי הזכויות במקרקעין. קיימת בעיה מובנית במיסוי עסקת תמורות, מאחר שעל-פי החוק יש למסות את המקרקעין לפי שווים ביום המכירה, אולם כאן התמורה תלויה בשווי המכירה העתידי, וקרוב לוודאי שייווצר פער בין השניים ומיסוי העסקה יהיה שגוי. במאמר מוסגר נציין, כי בעת ביצוע עסקת תמורות, יבוצע חישוב מס ראשוני בהתאם לשווי המכירה שייקבע במיסוי מקרקעין, כאשר כל תמורה נוספת בעתיד, תדווח ותמוסה בשנה השוטפת במס הכנסה.

עסקה של 506 מיליון שקל

בעסקה נשוא פסק הדין, מכרה חברת אזורים את זכויותיה במקרקעין (בהם מצויים 138 פולשים) לשתי חברות יזמיות לצורך הקמת פרויקט מעורב של מגורים ומסחר תמורת 30% מתקבולי מכירות יחידות המגורים ו-38% מתקבולי מכירות יחידות המסחר. החברות ומנהל מיסוי מקרקעין הגיעו להסכמות לפיהן שווי התמורות במועד ביצוע העסקה הוא 506,157,517 שקל. כאמור, זהו השווי במועד חתימת ההסכם ולא בהתאם לתקבולים שצפויים להתקבל במועד מכירת היחידות. לגישת החברות, משווי התמורות המוסכם יש לבצע הפחתות מסוימות (ניכוי הוצאות בגין פינוי פולשים ותשלום היטל השבחה), לרבות היוון הסכום. מנגד, לגישתו של מנהל מיסוי מקרקעין, אין מקום לבצע את אותן הפחתות, ויש להוסיף סכומים על שווי התמורות בהתאם לעיקרון "צירוף כל התמורות".

ועדת הערר קבעה, כי אומנם הצדדים הגיעו לשווי תמורות מוסכם, אולם לא מדובר בתמורות צפויות מהעסקה, אלא בתמורות שנכונות לערכי שוק הנדל"ן ביום חתימת ההסכם. לפיכך, על-מנת להבין מהן התמורות הצפויות, יש להוסיף רכיב הכרחי: מקדם הצופה את עלייתם או ירידתם של מחירי הנדל"ן, נכון למועד הצפוי לקבלת התמורות. בהעדרו של רכיב זה, לא ניתן לדעת מהו שווי התמורות הצפויות והאם יש לבצע היוון ובאיזה שיעור. לפיכך נקבע, כי הוראת החריג בדבר שווי התמורה החוזית אינה מתקיימת ולו משום שלא ניתן לקבוע את "התמורה" בחוזה.

לטענתו של מנהל מיסוי מקרקעין, אין לבצע היוון מכיוון שמחירי הנדל"ן יעלו ובכך תתקזז עליית הריבית בשוק. ועדת הערר אומרת כי על-מנת לקבל זאת, יש להניח כי מחירי הנדל"ן יעלו בדיוק בשיעור עליית הריבית. מדובר בהנחה עובדתית שלא הוכחה ולו במעט. לפיכך נקבע, כי זהו מקרה חריג שבו ראוי לסטות מן הכלל לפיו שווי המכירה הוא התמורה החוזית (במקרים בהם קיים הסכם בכתב ואין יחסים מיוחדים בין הצדדים). זאת, משום שהן החברות והן מנהל מיסוי מקרקעין כשלו מלספק את הנתון החשוב והבסיסי אודות התמורות הצפויות על-פי החוזה, ולפיכך שווי המכירה ייקבע על-פי שווי השוק של הזכויות הנמכרות.

פסיקה זו מעלה סוגיה מורכבת המחדדת את העובדה, כי אין בחוק מיסוי מקרקעין מענה הולם לקביעת השווי בעסקת תמורות, מאחר שקיים פער בין שווי המקרקעין ביום חתימת העסקה לבין שווי המכירה העתידי. לכאורה, ניתן לפתור סוגיה זו באופן בו בשלב הראשון שווי המכירה ייקבע בהתאם ליום המכירה ולאחר קבלת התמורות, יבוצע תיקון שומה. אלא, שסעיף 85 לחוק מאפשר את תיקון השומה רק במשך ארבע שנים ממועד עריכתה, ואילו בעסקות רבות עובר זמן רב יותר. לפיכך, נכון שהמחוקק יאריך את המועד, על-מנת להימנע ממחלוקות מיותרות בהערכת שווי המכירה ובמטרה להביא לתשלום מס אמת.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  07/06/2022   |   עודכן:  07/06/2022
עו"ד צבי שוב, עו"ד סער כהן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
אחד העקרונות המהותיים בדיני המס - יש שיאמרו המהותי שבהם - הוא הטלת מס אמת. מן הראוי הוא, שעל הנישום יוטל מס צודק מבחינה כלכלית, מס בגין התוספת הכלכלית שהצטרפה לעושרו. תחושת הצדק בגביית המס מנישום ספציפי איננה רלוונטית רק לאותו נישום, אלא פורשת את כנפיה גם אל כלל הנישומים הלומדים מאותו מקרה לעניינם. אך הדין המצוי מציג סייגים וגבולות בפני עיקרון חשוב זה.
30/05/2022  |  עו"ד דוד גולדמן  |   מאמרים
כשופט שבמשך תקופה של יותר משלושה עשורים נהג לדבר בפסקי הדין בלבד, אודה כי מעמד זה, בו אלומת האור מופנית אלי ומתמקדת בי כשופט וכאדם - ואני צריך לדבר שלא מתוך פסק דין שכתבתי - אינו קל עבורי, משאינו מתיישב עם ה-דנ"א השיפוטי ועם אופיי, כדברי משה: "לא איש דברים אנכי גם מתמול גם משלשום" (שמות ד', י'), ולא משום כבדות הפה והלשון. אלא, שלצד הקושי - שלא לומר, המבוכה המתלווה למעמד מיוחד זה - נראה כי הוא מהווה הזדמנות לפתיחת צוהר דרכו ניתן להתוודע, מעבר לעשייה השיפוטית, לאדם שמתחת לגלימה ולחשוף חלק מהפסיפס האנושי המגוון המרכיב את שופטיו של בית משפט זה.
30/05/2022  |  ג'ורג' קרא  |   מאמרים
"בעולם הזה לא קיים דבר ודאי, מלבד מוות ומיסים". כך אמר בנג'מין פרנקלין, שנחשב בעיני רבים לגדול המדינאים בהיסטוריה האמריקנית. במשפט קצר הצליח פרנקלין לזקק את מהותן של רשויות המס בעולם המערבי, גם 232 שנה לאחר מותו. תשלום מיסים הוא חובה והשאלה היא רק כמה ואיך.
18/05/2022  |  רו"ח רון חכם  |   מאמרים
  • "היועצת המשפטית לממשלה עומדת בראש המערכת המשפטית של הרשות המבצעת והשירות המשפטי הציבורי. החל מה-07.02.2022 מכהנת עו"ד גלי בהרב-מיארה כיועצת המשפטית לממשלה. היועצת המשפטית לממשלה מופקדת על מספר תחומים: ראשות התביעה הכללית: בתחום זה היועצת המשפטית לממשלה מופקדת מטעם המדינה על הפעלת דיני העונשין, לרבות ההופעה בערכאות, שלה ושל נציגיה, הכרוכה בכך...; ייצוג המדינה בערכאות [הליכים שאינם פליליים]...; מתן ייעוץ משפטי לממשלה ולגופיה: היועצת המשפטית לממשלה היא הפרשנית המוסמכת של החוק כלפי גופי המדינה, כמובן כפוף לביקורת שיפוטית; מתן ייעוץ וסיוע לממשלה ולשר המשפטים בתחום החקיקה...; ייצוג האינטרס הציבורי ושמירה על קיום החוק: אחריות זו עולה במגוון של נושאים נוספים העולים מהוראות חקוקות ייחודיות. במסגרת זו, מוסמכת היועצת המשפטית לממשלה על-פי דין להתייצב בכלל הערכאות השונות כאשר הדבר נדרש לשם שמירה על האינטרס הציבורי".
14/05/2022  |  יואב יצחק  |   מאמרים
השבוע חגג ח"כ משה גפני בכנסת יומולדת 70. הלכתי להגיד לו מזל טוב. נכתבו על זה לא מעט פרשנויות, אבל החיים פשוטים בהרבה. שני אנשים עובדים באותו בניין, רבים לא מעט, אבל זוכרים שהאישי מתקיים במקביל לפוליטי. יש לי עם גפני ויכוחים פוליטיים רבים, אבל אני מעריך את חריפות שכלו והידע העצום שלו, וברור אני מאחל לו הרבה שנים של בריאות טובה ונחת מילדיו. יש משהו נקי ותמים ביומולדת. אוכלים עוגה, מדליקים נרות, אפשר לרגע להפסיק לריב.
13/05/2022  |  יאיר לפיד  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
עידן יוסף
עידן יוסף
החופשי חודשי ב-42 שקל ש"מוכרת" שרת התחבורה לתושבי אילת ייטיב רק עם מי שיסכים להיות "כלוא" בתוך העיר    בפועל, אילתי שירצה להגיע לעיר אחרת בארץ יידרש לשלם 305 ש"ח - יותר מפי 2.7 מאשר...
יורם אטינגר
יורם אטינגר
ב-2024 יש 69% רוב יהודי בשטח המשולב של יהודה, שומרון ו"הקו הירוק" - לעומת 39% מיעוט ב-1947 ו-9% ב-1900 - הנהנה מרוח גבית של שיעור פריון ומאזן-הגירה-חיובי    אין פצצת זמן דמוגרפית ער...
אלי אלון
אלי אלון
בעוברי ברחוב צד את עיני נוסחו המוזר של שלט הרחוב שמופיע עליו הכיתוב הבא בלבד: "דוד סמילנסקי פקיד ועסקן, מנהל מחלקת המים בעיריית תל אביב"    משום אין אזכור בשלט ולו ברמז לעובדת היותו...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il