יזם הנדל"ן הרצל חבס, 46, הוא "מלך" מגרדי השחקים של תל אביב. הוא בונה, או מתכנן לבנות, כ- 1,000 דירות יוקרה בשורת מגדלים, שישנו את קו הרקיע של העיר. לפני כשבוע אירח 200 מבכירי המשק למסיבה בקומה ה- 33 של מגדל יו 1 בפארק צמרת, כשמהחלון רואים שגם מגדל 2, בן 41 קומות, מתרומם במהירות.
חבס יבנה עוד שני מגדלים בסמוך, וכן החל במגעים לקניית מגרשים למגדלי יוקרה על חוף הים. בקרוב יקבל היתר בנייה למגדל בן 30 קומות ברוטשילד 1. במקביל, משקיעה חברתו 400 מיליון שקל בפרויקט נדל"ן ראשון שלה בגרמניה.
הרצל חבס הוא מנכ"ל חברת הבנייה חבס, ובשנים האחרונות גם ממלא-מקום ליו"ר, אביו ברוך, בן ה-74. בעבר היה ברוך חבס אלוף ישראל בהדיפת כדור ברזל, ויצג את ישראל באולימפידה הראשונה שלה, הלסינקי 1952.
בשנים האחרונות, מסיבות בריאות, הוא פעיל קצת פחות. אבל הוא עדיין בעל המניות הגדול ביותר, 24%, לעומת 19.5% של הבן חבס. האחיין, יוסף, בן 52, מחזיק בכ- 11% מהמניות. גם נויה, אחותו של הרצל, בת 45, עובדת בחברה. חברת הביטוח הפניקס היא בעלת 16%, ועוד 16% בידי משקיע אמריקני. המשפחה שולטת בחברה.
השקיע גם במכבי ת"א
הרצל, כלכלן בהשכלתו, גדל בתוך החברה המשפחתית הוותיקה, עובד בה שנים רבות, והתקדם בצעדים בטוחים לתפקיד המנכ"ל. בעבר - רק מעטים זוכרים - היתה חבס אחד מבעלי קבוצת הכדורסל של מכבי ת"א. בשפל של השנים האחרונות שמרה החברה על פרופיל נמוך, והתרכזה בהשקעות בנדל"ן מניב: קניון במרכז כפר סבא (שנבנה על מגרשים שהיו שנים רבות בבעלות המשפחה), 50% מהקניותר בנס ציונה, 67% מבניין משרדים בהרצליה פיתוח, אך גם 153 דירות בתל ברוך, ש- 146 מהן כבר נמכרו. יש לה גם קומת משרדים קטנה בלונדון, ו- 15% בפרויקט נדל"ן בן 200 מיליון דולר בקובה, שהמשפחה אינה אוהבת למסור עליו פרטים.
בשנה האחרונה, כשהתברר שהנדל"ן יוצא מהקפאון, העריך חבס, שהלהיט של השנים הקרובות יהיו מגורי יוקרה למתעשרים החדשים והוותיקים. הוא החליט לצאת מחלק גדול מהשקעותיו בנכסים מניבים, ולהשקיע במגורי יוקרה. אמר ועשה: ביולי אשתקד מכר לאמפא נדל"ן את חלקו בבניין המשרדים בהרצליה פיתוח ב- 4.7 מיליון דולר. כן מכר לנכסי אזורים את חלקו בקניותר, ב- 16 מיליון דולר. כך גייס כ- 20 מיליון דולר, להשקעה בנדל"ן למגורים.
החברה קנתה מגרש בדרך נמיר פינת רחוב ההלכה, בצפון ת"א, הוציאה 5 מיליון דולר על פינויים, וניהלה מאבק משפטי מוצלח, בתביעה שהמינהל יחזיר לה את הכסף. שכרו את הקבלן אורי דורי, אדריכלי צמרת ואת המעצב פיליפ סטארק, והחלו לבנות את שני מגדלי יו, 297 דירות. אגב, חבס היתה בעלת 20% בחברה בעלת הזכיון ל"יו", מכרה באחרונה 18% בכ- 2 מיליון דולר, ונשארה עם 2%.
קנה 4 דירות יוקרה, גם לילדים
המגדלים, על-פי חבס, הם סיפור הצלחה. עד עתה נמכרו כ- 130 דירות, ב- 3,500 עד 8,000 דולר למ"ר. הרצל חבס עצמו קנה ארבע דירות במגדל מספר 1, לו ולילדיו. לפני מספר חודשים החזיר את הדירות לחברה, כדי שתוכל למכרן לאחרים (כנראה במחיר גבוה יותר), ובמקום זאת קנה ארבע דירות מקבילות במגדל 2.
בבעלות החברה עוד שני מגרשים בפארק צמרת, האחד לבניית 251 דירות, והאחר ל- 123 דירות. מגרשים אלו הופכים את חבס ליזם המוביל במיתחם פארק צמרת, שבו יבנו כ- 1,700 דירות ב-12 מגדלים. במגרש הגדול יותר יש לחבס רק 77%. בספטמבר אשתקד הגישה החברה תביעה לפירוק שיתוף, הדרך החוקית לאלץ את בעלי המיעוט למכור את חלקם.
חבס ל- Nfc: "המגרשים אינם מיועדים לבנייה מיידית, זה יקח שנה-שנתיים או יותר. קודם נסיים את בנית מגדלי יו".
חבס היא גם בעלת 33% בפרויקט לבניית מגדל בן 30 קומות, 110 דירות יוקרה, (ועוד 1,850 מ"ר משרדים ו- 500 מ"ר למסחר) ברוטשילד 1, על גבול נוה צדק. המגרש היה של הפניקס, ולפני כשנתיים קנתה חבס 33% ממנו, בעיסקה משולבת שבה קנתה הפניקס, כאמור, 16% בחברת חבס. תוכניות הבניה אושרו, בינואר ביקשו היזמים מהעיריה היתר בנייה, ויש להניח שבקרוב יתקבל ההיתר, והמכירות יתחילו. היזמים מבקשים לנצל את הביקוש ההולך וגובר לדירות יוקרה, ולהקדים יזמים אחרים, כגון אבי גינדי, העומד לבנות מגדל דירות ברחוב אבן גבירול.
200 דירות מול חוף הים
השבוע התברר, שזה לא הסוף. חברת חבס מנהלת מגעים על עיסקה, שבה תקנה מקבוצת בוכמן-שרף את ממגרש הדולפינריום, על חוף הים, ותבנה עליו מגדלי דירות יוקרה נוספים. על-פי הערכה, תשלם החברה כ- 18 עד 20 מיליון דולר, ותבנה במקום כ- 200 דירות, כנראה במחירים מאוד גבוהים, כמקובל על חוף הים.
- האם התוכנית במיתחם הדולפינריום היא לבניה מיידית?
- חבס: בכלל לא. אין עדיין עיסקה. נכון, אנחנו מדברים, מנהלים משא-ומתן, אבל עדיין לא חתמנו על חוזה מחייב. בכל מקרה, לא מדובר במגרש לבנייה מיידית, אלא לעתיד. עדיין לא נקבע כמה דירות נבנה על המגרשים, אם אכן נקנה אותם.
גמרנו עם תל אביב, נעבור לגרמניה. השבוע פורסם, כי חבס שותפה ב-30%, עם אלקטרה נדל"ן וקמור, בעיסקה לקניית 8 מרכזי קניות בגרמניה, מחברת הורנבך, ב-1.2 מיליארד שקל. חלקה של חבס, לכן, הוא 400 מיליון שקל. זוהי השקעה ראשונה של החברה בגרמניה.
- מדוע אתם, ויזמים ישראלים אחרים (פישמן, נוחי דנקנר ואחרים) הולכים לגרמניה?
- חבס: מחירי הנדל"ן בגרמניה עדיין נמוכים, ואפשר לקבל ליווי בנקאי בהיקף גדול ובתנאים נוחים. הפער בין הרבית לבין דמי השכירות מבטיח את רווחיות העיסקה. אני מעריך, שתוך מספר שנים נוכל לחלץ, על-ידי דמי השכירות שנקבל, חלק גדול מההשקעה. אנו גם צופים רווחי הון בעתיד.
חברת חבס נכנסה לפני מספר חדשים להשקעה נוספת בחו"ל. היא בעלת 3% בקרן ההשקעות ARO, שקנתה את מלונות הילטון בבריטניה ב- 418 מיליון לי"ש. חלקה של חבס בהשקעה הוא כ- 22 מיליון דולר.
הפסד של 15 מיליון שקל
לכאורה, מצעד מרשים של השקעות. אבל, כידוע, אין ארוחות חינם. חברת חבס חייבת לבנקים (בעיקר לאומי ופועלים) כ- 175 מיליון שקל. סכום דומה היא חייבת לציבור, בגין אג"ח שהונפקו בעבר. החוב הכולל, כ- 350 מיליון שקל, גורר את החברה להוצאות מימון, אומנם לא-גדולות. עם זאת, החברה סיימה את 2005 בהפסד של כ- 15 מיליון שקל.
הנהלת החברה אומרת, כי הדבר נובע מכך שעל-פי התקן החשבונאי, ניתן לרשום הכנסות ממכירת דירות רק כאשר נמכרו 50% מהפרויקט. לכן, ההכנסות ממכירת דירות במגדלי יו, כ- 470 מיליון שקל, עדיין לא נרשמו בדוחות הכספיים. הרצל חבס מעריך, שהמכירות בעתיד, רישומן בדוחות, וההכנסות מעיסקת הילטון, יעבירו את החברה לרווח בשנים הבאות.
בינתים, מסתפק חבס בניהול עיסקי צנוע (יחסית, כמובן). משרדי החברה יושבים זה שנים רבות בקומת משרדים פשוטה, בבניין בבעלות חלקית, ברחוב ריב"ל 18 בדרום תל אביב. המשרדים נוחים, אך ללא הדר או הפגנה חיצונית של עושר. משכורתו של הרצל חבס היתה אשתקד, כנראה, כ- 45 אלף שקל לחודש, לא מעט, אבל צנוע ביחס למנכ"לים אחרים בענף.
הרצל נותן כבוד לאב, השותף כמובן לכל החלטה, וממשיך, כמנהגו, לתבל כל פגישה עיסקית בבדיחה עסיסית.
