רועי לוסטרניק, 36, עשה השבוע, יחד עם שותפו משה גבריאלי, 35, אחת מעסקות הנדל"ן המענינות של השנה: השנים, באמצעות חברה הנמצאת בשליטתם, קנו מהאחים עופר ומשטראוס-עלית את מגרש ליבר, 4.5 דונם, בדרום ת"א. ב- 17.05 מיליון דולר. הם מתכננים לבנות עליו מגדל דירות יוקרה בן 13,600 מ"ר, שחלק מדירותיו, לפחות, יעלו 2 מיליון דולר ויותר.

מיהו רועי לוסטניק, היזם הצעיר שפרץ בבת אחת לשורה הראשונה של יזמי מגורי היוקרה בתל אביב?

הוא בן למשפחה אמידה, בעלת נדל"ן למגורים ומסחר במקומות שונים בארץ. רועי פעיל בנדל"ן, לרוב עם אחיו אורון, מאז 1998. הוא ניהל פרויקט בן 110 דירות של נצבא במבשרת ציון, וכן פרויקט של פרטיים, בן 50 דירות, בראשון לציון מערב. הוא מתגורר בבית בשכונת הוילות של רמת השרון, רחוב למרחב 19.

בינואר 2000 עשו אורון ורועי לוסטנריק עיסקה גדולה ראשונה: הם קנו, במכרז, יחד עם יצחק דנקנר (50% בעיסקה) את בית היומון "דבר" לשעבר, ברחוב שינקין פינת מלצ'ט בת"א, ב- 10.5 מיליון דולר. הבניין היה בבעלות אמות, הושכר ל"דבר", ועם סגירת היומון הוותיק הוציאה אמות מכרז למכירת הבניין. לוסטרניק-דנקנר גברו במכרז על חברת ס.ג'י.ס. (אהוד סמסונוב). לאחר זמן קצר מכרו את הבניין לאמריקה-ישראל להשקעות (שמשון הראל ודני מריאן) ב- 12 מיליון דולר. העיסקה הניבה לאחים רווח ברוטו של כ- 750 אלף דולר.

לאחר כשנה, נכנסו אורון ורועי לעיסקה נוספת: הם קנו מחברת הבנייה משהב את בית המשרדים "הקסטל", ברחוב אבן גבירול 166 בת"א. ב- 10.5 מיליון דולר. הבניין היה (ועדיין) מושכר לוואלה, מקבוצת הארץ בכ- 750 אלף דולר לשנה, תשואה לא-מלהיבה של 7.1%. בנק טפחות נתן ליווי פיננסי לעיסקה. יתכן שהרווח ממכירת בית דבר שימש בסיס להון העצמי בעיסקה זו.

לא ידוע על עסקות נוספות שעשו שני האחים מאז. ב- 2002 ניהלו מו"מ לרכישת בניין בשם "נאות הגפן" בחיפה, ב- 6 מיליון דולר, אך לא נמסר אם העיסקה נסגרה. באמצע 2004 ניהלו מו"מ לקנות מחברת חבס בית משרדים בן 5,000 מ"ר בהרצליה פיתוח, ב- 8 מיליון דולר; המו"מ הופסק, וחבס מכרה את הבניין לאמפא השקעות.

בתקופה זו נפרד רועי מאחיו אורון, והתחבר למשה גבריאלי, הצעיר ממנו בשנה, יבואן חומרי בניין, בעיקר קרמיקה, וגם יזם נדל"ן, העומד לבנות 125 דירות בהוד השרון ו- 66 דירות בכפר הס, על מגרשים בבעלותו. לפני שנתיים קנה, יחד עם ירון שמש, 50% ממיתחם התחנה המרכזית בכפר סבא, שהיו בבעלות נצבא נדל"ן. הקונים שילמו 5 מיליון דולר, ויבנו עם נצבא 170 דירות בשני מגדלים.

באפריל אשתקד התחברו שני הצעירים ויסדו את חברת אמריקן קונולי, 50 אחוז לכל צד. כל אחד מהשנים מביא לחברה את נסיונו: לוסטרניק הוא יזם עסקות נדל"ן, וניהל בעבר פרויקטים לבנייה למגורים. גבריאלי הוא יבואן חומרי בניין, ובונה או מתכנן לבנות 3 פרויקטים למגורים באזור השרון.

חלוקת העבודה בין השניים באה לידי ביטוי גם באמריקן קולוני: לוסטרניק ינהל וישווק את הפרויקטים ויקבל דמי ניהול חודשיים בגובה 5% מההוצאות. גבריאלי יספק לכל בניין קרמיקות בכ- 50 אלף שקל.

- מהי מדיניות היזום והבניה של החברה?
- לוסטרניק (מתוך התשקיף): "אנחנו בונים למגורים, בעיקר עם מקומות שבהם אוכלוסיה חזקה מבחינה כלכלית, כגון רעננה ות"א. בערים אלו, נפגעו התושבים פחות מהמיתון, ויש ביקושים גבוהים יחסית לדירות. במקביל, אנחנו נכנסנים גם להשקעות בחוץ לארץ, בשלב ראשון הונגריה".

העיסקה הראשונה של רועי לוסטרניק היתה בתוך המשפחה: חודש לאחר שנוסדה, קנתה אמריקן קונולי מאורה, אמו של רועי, מגרש בן 1.25 דונם בנוה צדק (לא להחליף עם העיסקה של השבוע, בקרבת מקום) ב- 7.9 מיליון שקל. המגרש מיועד לבניין בן 7 דירות, 53 דירות, רובן קטנות, בנות 2 ו- 3 חדרים. יתכן שתב"ע תאפשר להגדיל את מספר הדירות ל- 58. עד היום כבר מכרה החברה 20 דירות, ב- 19.6 מיליון שקל, לא כולל מע"מ.

גם העיסקה השניה היתה בתוך המשפחה, הפעם של גבריאלי: משה גבריאלי היה הבעלים של מגרש בן 4 דונם ברעננה, המיועד לבניית מגדל בן 15 קומות, 50 דירות, בספטמבר אשתקד העביר גבריאלי את המגרש לבעלות החברה המשותפת. הבנייה החלה, וכבר נמכרו 21 דירות בכ- 29 מיליון שקל, לא כולל מע"מ.

עברו ארבעה חודשים, ולוסטרניק וגבריאלי עברו לירושלים. הם קנו את מיתחם עדן (עליו עומד קולנוע ישן בשם זה), במרכז העיר, מגרש בן 5.5 דונם, בעיסקת אחוזים לפי 31%. התוכנית היא לבנות במקום, בשלב ראשון, מרכז מסחרי בן 12,000 מ"ר. אחר כך יבקשו מהעיריה לאשר תב"ע לבניית 36,000 מ"ר נוספים, ובהן מלון, מגדל מגורים ו- 5,000 מ"ר מסחרי נוספים.

"נרוויח 54 מיליון דולר"

הציפיות לרווחים מהפרויקט מרקיעות שחקים: אם ימכרו את המרכז המסחרי ב- 5,000 דולר למ"ר, תקבל אמריקן קונולי 31 מיליון דולר, ומזה רווח 13.5 מיליון דולר. אם העיריה תאשר את תוכנית הבנייה הגדולה הנוספת, יזנקו מכירות אמריקן קולוני ל- 124 מיליון דולר, והרווח ימריא ל- 54 מיליון דולר, כל זאת, ללא חלקם של השותפים בעלי הקרקע.

במקביל, נכנסו לוסטרניק וגבריאלי גם להונגריה: הם קנו מחברה מקומית 50% ממיתחם על גדות הדנובה, המיועד - אם התוכניות יאושרו - לבניית דירות דירות ומרכז מסחרי בשטח של 160,000 מ"ר. החברה תשלם למוכרים 4.75 מיליון אירו (כ-27 מיליון שקל), ועוד סכום לפי נוסחה הנגזרת מהמזומנים בקופת החברה המוכרת, בניכוי התחייבויות. מתנהל מו"מ גם לקנית מיתחם בן 75 דונם בגאייר.

השבוע הגיע תור העיסקה החמישית, והגדולה מכולן: אמריקן קונולי קנתה מהאחים עופר ומשטראוס-עלית את "מגרש ליבר", ברחוב פינס, בן 4.5 דונם, ב- 17.05 מיליון דולר (האחים עופר יקבלו 9 מיליון דולר, שטראוס-עלית 8.05). התוכנית היא לבנות במקום מגדל דירות יוקרה בשטח עיקרי של 13,600 מ"ר ושטח ברוטו של 16,000 מ"ר.

מאין יבוא הכסף?

מהיכן מתכוונים לוסטרניק וגבריאלי לממן את כל העסקות הללו, הכרוכות בהשקעה של עשרות מיליוני דולרים? המדיניות היא, כמובן, לממן במשך הזמן את כל ההשקעות ממכירת דירות ושטחים מסחריים, וגם להרוויח. ביינתים, צריכים רועי ומשה לדאוג למימון ביניים בהיקפים גדולים. הם הזרימו עד עתה לחברה 16 מיליון שקל, בחלקים שווים, אבל זו רק תחילת הדרך. צריך להשיג עוד כסף, והרבה.

תחילה פנו היזמים לבנקים, וחתמו על הסכמי ליווי עם בנק המזרחי, שיתן אשראי בעשרות מיליוני שקלים לפרויקטים ברעננה ובנוה צדק (המגרש הקטן). בנק הונגרי יממן את העיסקה בבודפשט. בנק הפועלים יממן את העיסקה בירושלים, ויש להניח שימצא גם בנק למימון עיסקת נוה צדק הגדולה.

מקור נוסף הוא הבורסה: השבוע גייסה החברה כ- 41 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ואופציות ל- 7 שנים, ברבית גבוהה יחסית של 6.75%. האג"ח אומרות לממן חלקית את הפרויקטים, או להחליף אשראי בנקאי. האופציות עשויות להכניס כסף נוסף בעתיד, אם יומרו למניות.

שותף או הלוואה לכל פרויקט

בנוסף, מכניסים לוסטרניק וגבריאלי שותף או מממן כמעט לכל פרויקט: החברה הקבלנית שלום את נתן, שהיא קבלן הביצוע העיקרי של החברה, הלוותה 4.7 מיליון שקל לפרויקט ברעננה. מקס רוזנצוויג נכנס כשותף ב- 6% לפרויקט בירושלים, יזם נוסף נכנס ב- 7%, וחברת שלום את נתן, הלוותה בירושלים 2.5 מיליון דולר. בהונגריה יש לחברה, כאמור, שותף ב- 50%, וגם מה- 50% שלה מכרה 10% לחברת יו-שר השקעות פיננסיות, והכניסה כשותף זוטר את מיועדנו רוזנצוויג.

אמריקן קונולי היא בעלת 60% בלבד בפרויקט נוה צדק - 30% לכל אחד משני הבעלים. 20% נוספים הם בבעלות חברת שלום את נתן, 20% בבעלות אביגדור כחלון. יהודית מליח הלוותה לחברה מיליון דולר, עם אופציה להמיר את ההלוואה ב- 9% מהמניות. גם רוזנצוויג הלווה מיליון דולר, אך ללא אופציה לממניות.

האם כל מקורות המימון הללו יספיקו ללוסטרניק וגבריאלי, שני יזמים צעירים יחסית, כדי לממן את כל ההשקעות הגדולות? ימים יגידו.

ביינתים, מקבל רועי לוסטרניק מהחברה משכורת של 37 אלף שקל לחודש, דמי ניהול של 80 אלף שקל לחודש, וזכות ל- 4% מהרווח הנקי. גבריאלי מקבל תנאים דומים. שניהם גם נתנו ערבויות אישיות לבנקים על ההלוואות שחברתם קיבלה. החברה גם לוותה 1.8 מיליון דולר, לשלוש שנים, מחברה פנמית.