זהירות במוקשי המס בנדל"ן

הרשימה מדגימה כיצד שמירה על מבנה עסקי משפטי פשוט של הסכם - תיווך או הסכם עם חברת שיווק עדיפים על התארגנות מסובכת של עמותות, תאגידים ביסוד או מבנים מורכבים אחרים. מתווכים וחברות שיווק אינן מודעים לצורך בשמירת הכללים הללו והרשימה להלן מדגימה מה חיוני בשמירה על כללי השיווק הבסיסיים. הרעיון לשמור על לשון הפטור ולשלבה בהסכם השיווק.

חוק מיסוי מקרקעין נקט בהגדרות כוללניות, כך שרוב יפויי הכוח הינם בגדר מכירה. הסכם שיווק או תיווך של פרויקט מקנה ייפוי כוח לחברת שיווק למכור דירות יזם בשם הבעלים. השאלה כיצד להימנע ממס על ייפוי כוח זה. רבים יופתעו כי החוק התווה פתרון ייחודי ויעודי למטרה זו.

בשבוע שעבר דנו על ייפוי כוח הנילווה למשכנתא. השבוע נדון על ייפוי כוח הניתן על-ידי בעלי קרקע למתווכים, חברות שיווק או ייזום נדל"ן וכן על ייפוי כוח לעו"ד שדווקא הם נכשלים לרוב בהגדרות החוק ועלולים ליפול קורבן לחיוב מיותר במס בגין ייפוי כוח שקיבלו מלקוח.

אם חברת השיווק או משרד התיווך יקפידו על התנאים שנפרט להלן, סביר כי לא יתקלו בבעיות חוקיות או בחיובי מס מיותרים ובלתי צפויים. נציין עוד כי רבים מהמתווכים או חברות השיווק, לא ערות לסיכונים ולצורך החוקי לפעול במסגרת ד' האמות שקבע החוק ורשימה זו הינה איפוא תמרור אזהרה קטן עבורם.

להלן נפרט הכללים עליהם יש להקפיד על-מנת לשמור על אי חיוב במס שבח מקרקעין:

השיווק יוסדר על-ידי ייפוי כוח שבו יזם הנדל"ן מייפה את כוחו של המשווק או המתווך למכור את המקרקעין. בייפוי הכוח, במקום בולט, ייאמר כי היזם בעל המקרקעין יכול לבטל את ייפוי הכוח בכל עת.
אסור לייפוי הכוח להיות בלתי חוזר או בלתי הדיר. ייפוי הכוח, כך ייאמר בו, יינתן לתקופה של לא יותר מ-6 חודשים. בניגוד למקובל בהסכמי מכר נדל"ן, ייפוי הכוח ניתן לטובת בעל הקרקע ולא להבטחת זכות רוכש או צד ג' כלשהו.

המשווק או המתווך חייבים לפעול רק לטובת בעלי הקרקע ולא כל אדם אחר.

החשוב מכל שכרם של המתווך או חברת השיווק אשר יהיה באחוזים מהתמורה, שהינם סבירים לפי המקובל בתחום, וכן שיפוי או החזרת הוצאות שעמדו בהם. את התמורה כולה חייב המשווק או המתווך להעביר ליזם או לבעלי הקרקע.

לבסוף חשוב כי ייפוי הכוח יציין כי איננו ניתן להסבה או להמחאה לכל אדם אחר. קרי, מערכת יחסי אמון אישית ואינטימית יחסית. שמירה על כל הכללים הללו תוך ציונם בגוף ייפוי הכוח עצמו וכן פתיחת חשבון בנק ניפרד לשם השיווק, יביאו לכך כי לא יחול כפל מס רכישה -חביבם של מפקחי מס שבח - על מערכת יחסים זו. יותר מכך, מוסדות כמו עמותות או תאגידים בייסוד אינם מגינים על אי חיוב בכפל מס רכישה, באותה יעילות כמו הכללים הפשוטים שלעיל ולכן עדיפה הדרך הפשוטה הנ"ל על מבנים מורכבים של עמותות וכיו"ב.

קיימים גם כללים לגבי מתן ייפוי כוח בשורה נוספת של מקרים אותם נסקור בעתיד.