בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן - "החוק") נקבעה הפרוצדורה לפיה ועדה מקומית יכולה ליתן למבקש, קבלן או כל בעל דירה, הקלה או שימוש חורג מתוכנית בנין עיר מאושרת.
הקלה או שימוש חורג, כשמן כן הן, נועדו להקל או לאפשר חריגה מהתוכנית, במגבלות, כך שלא יהא צורך לשם אישורה של בניה לשנות את תוכנית בנין העיר בכל שינוי שהוא, כאשר ידוע שהכנת תוכנית בנין עיר הינה הליך ארוך רב שנים ומורכב.
במסגרת ניהול ההליך למתן הקלה, נדרש ככלל פרסום ההקלות או השימושים החורגים בדרך שנקבעה בחוק, על-מנת לאפשר לשכנים מתושבי האזור להתנגד להקלה, אולם ככלל נוהגות בשנים האחרונות הרשויות לאשר הקלות ושימושים חורגים מתוכנית בנין עיר מאושרות, על אף הפגיעה שעלולות הקלות אלו לגרום לנכסים סמוכים.
יש לציין כי במסגרת הקלה ניתן לאשר כל תוספת ובלבד שאינה מהווה סטייה ניכרת, כאשר סטיות ניכרות הינן סטיות החורגות מהמפורטות בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב-2002. תקנות אלו הורחבו בשנים האחרונות כך שבדרך של הקלות ניתן כיום לאשר בקלות יתר אף מספר לא מועט של קומות לבית מגורים ועוד.
קלות האישור כאמור הינה בעייתית לאזרח הקטן, ממספר סיבות שיפורטו להלן במאמר זה וגורמות לאי וודאות גדולה בה כל דייר שקנה דירה בשכונה חדשה, מוצא עצמו מייד לאחר הרכישה מתנגד לשכניו שמבקשים הגבהת בניינם לצידו.
ראשית - מבחינה תכנונית, דרך המלך ליצור מעשה תכנוני הינו אישורה של תוכנית בנין עיר אשר על-פי חוק אורכת שנים של הליכים סטטוטוריים, נבחנת על-ידי שורה של אנשי מקצוע המלווים אותה, אדריכלים, יועצי סביבה, מודדים וכן עוברת בדרך כלל הן בוועדה המקומית והן בוועדה המחוזית שהינה הגוף הניטראלי יותר שאינו מושפע משיקולים מקומיים כאלו או אחרים שעלולים לשמש שיקול בוועדה המקומית שמטבע הדברים קרובה יותר לציבור המבקש (ראויים לעניין זה דברי בית המשפט העליון פסה"ד בבג"צ 235/76 בעניין קדמת לוד").
לעומת זאת, הקלות מתוכניות קיימות מאושרות על-ידי הוועדה המקומית בדרך ובמסלול מקוצר, כך שעלול להיווצר מצב של פגיעה בתכנון, גובה שונה של מבנים ועיוותים נוספים, ללא בחינה מעמיקה של אנשי המקצוע ובהחלטה מהירה של ועדה מקומית.
שנית, סיבה נוספת לכך שעל הועדות לבחון היטב טרם אישורן הקלות / שימוש חורג, מתבקשות אם אכן הינן עומדות בקריטריונים שנקבעו בחוק ובפסיקה, הינה שלעומת אישורה של תוכנית בנין עיר המאפשרת לשכן לתבוע פיצויים על-פי סעיף 197 לחוק במקרה בו נגרמה לנכסו ירידת ערך, הרי שכאשר אושרה הקלה או אושר שימוש חורג, לא ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך כאמור.
אשר על כן על הרשות לשקול האם הצדק אינו מוביל למסקנה לפיה יש לשלוח את מבקש ההקלה או מבקש השימוש החורג למסלול הרגיל של הכנת תוכנית בנין עיר שתאפשר, מעבר לבדיקה תכנונית מקיפה, אף תביעת פיצויים בגין ירידת ערך נכסים, לכל מי שנקבע בחוק כי הינו עומד בקריטריונים שנקבעו לשם הגשת תביעה זו.
יצוין כי בשלהי שנת 2003 הוגשה לכנסת על-ידי חבר הכנסת אילן ליבוביץ הצעת חוק בה הוצע להוסיף אפשרות תביעה בגין פגיעה ע"י אישור הקלות ושימוש חורג, אולם ככל הידוע לא קודמה למרבה הצער הצעה מתבקשת זו. יצוין כי בתי המשפט דווקא קבעו כללים וקריטריונים מתי ראוי כי ועדות יאשרו הקלות, כללים כדוגמת הכללים הבאים:
- הקלות ככלל יש לאשר כחריג ובעת שקיימים שיקולים בעלי משקל לכך.
- יש ליתן ביתר קלות הקלות / שימוש חורג בעת שמדובר בתוכנית בנין עיר ותיקה, שגילה שנים רבות, שאינה מעודכנת ואף זאת לתקופה שעד שתוכן תוכנית מסודרת חדשה.
- יש לאשר הקלה בעת שמדובר בחלקה ומגרש עם בעיה תכנונית שאינם מאפשרים ניצול הזכויות המלא ובעיקר לשם פתרון בעיות קלות של קווי בנין או שינויים קלים שפגיעתן אינה ניכרת.
לאור האמור מן הראוי היה שתוכניות בנין העיר המאושרות והמתוכננות כיום על-ידי הרשויות יערכו תוך ניסיון ובחינת מיצוי מקסימלי של הזכויות המתאימות למקום, אומנם אין לאסור בצורה גורפת הקלות אולם יש להגבילן בתוכנית עצמה ולמנוע סחר של הוספת זכויות שמערפלת את האפשרות לידע את אופי השכונה שנים רבות, לדוגמא לקבוע ככלל כי שינוי במספר יחידות הדיור יהווה הוראה ארכיטקטונית, ולא ניתן יהא להוסיף יחידות דיור נוספות.
