מי קונה את דירות היוקרה בתל-אביב?

למי יש 5 מיליון שקל לדירת יוקרה בתל אביב? מסתבר שלרבים. בחודשים האחרונים נמכרו מאות דירות במגדלי יוקרה תל-אביביים בסכום כולל של יותר ממיליארד שקל. כמה דוגמאות: השבוע התבשרנו כי קבוצת הרכישה העיר החדשה שיווקה כ-100 דירות בפרויקט אסותא ברחוב ז'בוטינסקי בסכום כולל של כחצי מיליארד שקל - מחיר ממוצע של 5 מיליון שקל לדירה; בנובמבר 2009 הודיעה חברת גינדי החזקות כי מכרה 290 דירות בפרויקט שרונה (דרום הקריה) תוך חודשיים, ב-1.1 מיליארד שקל - 3.2 מיליון שקל לדירה בממוצע; לא עברו שבועיים מהודעתה של גינדי וקבוצת בסר הודיעה כי סיימה לגבש קבוצת רכישה בת 122 חברים לרכישת קרקע למגדל בן 28 קומות בפארק צמרת, שם יימכרו הדירות בכ-2.1 מיליון שקל לדירה.

לאור נתונים אלה לא מפתיע לגלות כי השאלה הכי בוערת בבתי הקפה ובשיחות הסלון בתל אביב היא מאיפה מגיעים כל המיליונרים האלה - שיכולים לקנות דירות בכל כך הרבה מיליוני שקלים?

בדיקה של כמה פרויקטים חדשים ששווקו בשנה האחרונה מלמדת כי הפרופיל של הרוכש הממוצע הוא: בן 45 ומעלה, עצמאי, איש עסקים או שכיר במשרה בכירה, נשוי, בדרך כלל עם ילדים גדולים או כאלה שכבר עזבו את הבית; במקרים רבים מדובר במשפחה שעוזבת את הווילה בפאתי תל אביב - הרצליה פיתוח, כפר שמריהו, סביון או רמת השרון - ועוברת לדירה גדולה בתל אביב, בשטח של 200 מ"ר ויותר.

הכיס הרחב של מצמצמי הדיור

הטרנד הזה, מעבר מבתים צמודי קרקע לדירות במגדלים, זכה לכינוי האירוני "מצמצמי דיור", על משקל "משפרי דיור" (משפחות שעוברות מדירות קטנות לגדולות יותר) - אבל השם מטעה ורחוק מלתאר את מצבם של המצמצמים. הם אמנם מוותרים על הגינה הגדולה ואולי אפילו על בריכה בחצר - אבל שומרים על רמת חיים ופינוק דומה. לא מעט מהם מחברים כמה דירות באותה קומה, ויוצרים דירה גדולה, ששטחה מזכיר את המרחבים בווילה.

והמחיר בהתאם. כך, באחרונה נמכרה כל הקומה השמינית במגדל רוטשילד 1 של חברת חבס תמורת 32 מיליון שקל לשני רוכשים שיחלקו ביניהם את הקומה; קומה בפרויקט הזה משתרעת על שטח של 750-800 מ"ר, הרבה יותר מהשטח הבנוי של קוטג' סטנדרטי. דליה שוסטר, הבעלים של חברת נוה שוסטר הבונה את מגדל סוטין 29 ברחוב סוטין, מדברת על "מחיר ממוצע של 15-20 מיליון שקל" לדירה בפרויקט שלה.

על איזו דירה מדובר?

"זו לא דירה, מדובר בקומה. אמנם מכרנו 28 דירות עד היום, אבל ל-12 רוכשים בלבד. במגדל שלנו יש שלוש דירות בקומה ורוב הרוכשים חיברו את שלושתן - וקנו למעשה קומה שלמה".

שוסטר מדברת כאילו מדובר במחיר שווה לכל נפש, או לכל הפחות בעסקה שגרתית. מפתיע? אולי את אלה שצריכים ללכת ולבקש משכנתא בבנק, אבל לא את שוכני המגדלים. "אי אפשר להצביע על דירה מסוימת שהיא הכי מבוקשת אצלנו", אומרים בפרויקט White City שמקימות בימים אלה ברחוב יצחק אלחנן יורוקום נדל"ן וצמח המרמן. "95% מהדירות שנמכרו הן שטחים מחוברים. אנשים מחפשים דירות ענקיות. אפשר להגיד שמכרנו עד היום 60 דירות - אבל ל-30 רוכשים בלבד. כל אחד מהם ייאלץ "להצטופף" ב-200-250 מ"ר נטו".

גם בפרויקט היוקרה הירקון 96 בתל אביב מדווחת היזמית, קרן פייר, כי רבים מהרוכשים בבניין קונים חצאי קומות. בנוגע לפרויקט שרונה של גינדי החזקות בדרום הקריה, מדווח סמנכ"ל השיווק שרון מומן: "רבים קנו שתי דירות של חמישה חדרים (כשני שלישים מקומה) וחיברו אותן לדירות ענק בשטח של כ-240 מ"ר נטו".

ההורים עוזבים את הווילה

אחרי תהליך הבשלה ממושך החליטו א' ואשתו לחזור למחוזות ילדותו של הבעל - לתל אביב. הוא הדוגמה הכמעט מושלמת לרוכש דירת יוקרה בתל אביב ב-2009: באמצע שנות ה-50, עצמאי, עוזב בית צמוד-קרקע במערב הרצליה והילדים שלו פורשים כנפיים ("אחד יצא, אחד בדרך והשלישי נשאר"). אבל א' לא חיבר דירות והסתפק בדירה "צנועה" - ארבעה חדרים בקומה גבוהה: "החלטתי שאני לא חייב לגור ב-400 מ"ר, שזה מה שיש לי היום. אני יודע שיש כאלה שקשה להם לחזור לגור בדירה אחרי שנים בווילה - ולכן הם קונים קומות שלמות".

למעט בפרויקטים קרובים לים, כמו הירקון 96 ופרויקט White City, הנחשבים להיט בקרב תושבי חוץ, מדווחים כל היזמים על משפחות ותיקות שרוכשות את דירות היוקרה. "הגיל הממוצע אצלנו, בפרויקט סביוני רמת אביב, הוא בערך 50", אומר ירון צוברי, ראש אגף השיווק באפריקה ישראל. גם בפרויקט הדר בצפון העיר של קרן פייר - בניין מגורים של 43 דירות בשכונת כוכב הצפון - אומרים כי הרוכשים הצעירים ביותר הם בני 45. למעשה, כמעט בכל הפרויקטים שבדקנו הגיל המינימלי של הרוכשים הוא 45.

אם באמצע העשור הקודם תושבי החוץ היו "שחקן" משמעותי בשוק דירות היוקרה, כיום הם כמעט לא מורגשים. גם משקלם של המשקיעים מתחיל לרדת. "בבדיקה שערכנו מצאנו כי 90% מרוכשי הדירות רוכשים למטרת מגורים כדירה עיקרית; רק 10% רוכשים למטרת השקעה כדירה שנייה", אומרים בחברת קנדה ישראל, שמוכרת בפרויקטים Blue בצפון העיר ובמגדלים בפארק צמרת.

גם בקבוצת בסר טוענים כי למרות מה שחושבים, נתח המשקיעים מהרוכשים נמצא בירידה. נחשון קיויתי, מנכ"ל ומבעלי השליטה בבסר, שמארגנת קבוצות רכישה, אשר רוב החברים בהן נמנים עם קהילת המשקיעים, מציין כי בפרויקט חדש שאירגנה החברה, בסר בצמרת, 70% מ-127 הרוכשים קנו את הדירה למטרת מגורים. קיויתי: "הם מתכוונים למכור את הדירה שלהם ולעבור לגור במגדל. שכונת פארק צמרת מקבלת צביון של מגורים - המגדלים מתחילים להתאכלס, המרכז המסחרי מקבל צורה והעירייה מתחילה את עבודות הפיתוח והתשתית של הרחובות בשכונה".

קיויתי, שכבר הקים בפארק צמרת את מגדל מנהטן באמצעות קבוצת רכישה, מספר כי הופתע לגלות שגם במגדל הזה, שמשך משקיעים רבים, "המשקיעים קיבלו תאבון וקנו בו דירות כדי לגור בהן".

יש לי כמה דירות

מאיפה בישראל מגיעים הרוכשים האלה? מהבדיקה עולה, כאמור, כי רבים עוזבים וילות בערי השרון, בקעת אונו או תל אביב. "התחושה שלי היא שזה חסר היגיון לגור בבית גדול צמוד-קרקע באזור שאין בו פעילויות בילוי ופנאי, במיוחד כשהבית מתרוקן מהילדים", אומר א'. הוא מסביר מדוע דווקא תל אביב: "היא נעשית יותר אטרקטיבית מבחינה תרבותית. המניע שלי היה ?להיות קרוב לעניינים', ?לרדת למטה ולהיות שם'. במקור אני מתל אביב ולמעבר יש אלמנט נוסטלגי בעבורי".

מומן מפרויקט שרונה מספר מהיכן הגיעו 290 הקונים בפרויקט: "40% מהם תל-אביבים, 10% מאזור הרצליה, 10% מבקעת אונו, 10% מרמת השרון - וכל היתר מערים ב'מעגל השני' של תל אביב, כמו ראשון לציון".

התמונה דומה גם בשאר הפרויקטים. כך, בפרויקט פרישמן 46 (פרישמן-דיזנגוף) של חברת אירוסאט, נמכרו ב-2009 54 מ-70 הדירות במגדל. מנהלת המכירות, אלה שמר, מתארת את הקונים: "אנחנו מדברים על אנשים בני 50-60. רבים מהם תל-אביבים שעוברים ממגדלים או מבניינים ישנים. יש גם כאלה שמגיעים מסביון, הרצליה פיתוח וכפר שמריהו - הם מעדיפים לוותר על הבתים רחבי הידיים ולעבור לדירה מרווחת ומפנקת. יש גם רוכשים שאינם גרים בישראל באופן קבוע, ישראלים ולא ישראלים, שמעוניינים לגור במרכז העיר כשהם מגיעים לפה לביקורים".

נתון מעניין: ה"ישראלים למחצה", שמחלקים את חייהם וזמנם בין ישראל לחו"ל, מהווים 10%-15% מהרוכשים בפרויקטי היוקרה בתל אביב.

דירה מהצד

בדומה לישראלים שגרים בחו"ל ומצטיידים בדירה נוספת בישראל, גם רבים מהישראלים שקונים כיום דירות יוקרה בתל אביב מחזיקים לפחות נכס נוסף כאן. "לרבים מהקונים אצלנו יש עוד דירה או שתיים", אומר זנגו מקרן פייר. צוברי מאפריקה ישראל מתאר מצב דומה בפרויקטים שלו. אחד הרוכשים בקבוצת רכישה של קבוצת חג'ג' במגדל ברחוב נחלת יצחק (צעיר דווקא, בן 35, עו"ד) מספר: "אני לא בטוח אם הדירה שקניתי תהיה להשקעה או למגורים. קניתי דירה בשטח 120 מ"ר תמורת 1.93 מיליון שקל ועדיין לא החלטתי אם תחולק לארבעה או לחמישה חדרים. אני מתגורר בדירה אחרת. להערכתי, שווי הדירה שקניתי יעלה. בעתיד אחליט מה לעשות איתה".

ואכן, על פי מינהל הכנסות המדינה, לרבים מרוכשי דירות היוקרה יש בתים נוספים. ב-2008 בוצעו 64 עסקות של רכישת דירות בסכומים של 6 מיליון שקל ויותר, מהן 45 היו של בעלי דירה נוספת ו-19 של כאלה שרכשו דירה יחידה. ברמת מחירים של 2-6 מיליון שקל בוצעו באותה שנה 1,670 עסקות - 997 (כ-60%) היו של רוכשי דירה יחידה ו-673 של כאלה המחזיקים דירות נוספות. במלים אחרות, לרבים מרוכשי דירות היוקרה בישראל יש דירות נוספות. זה לא מזיק.

ובמה עוסקים, שלא לומר מתפרנסים, רוכשים אלה? "רובם בעלי מקצועות חופשיים, עורכי דין, אדריכלים; יש גם מנהלים של חברות", מספר צוברי. על החברים בקבוצת העיר החדשה שמשווקת דירות במתחם אסותא, אומר ירון גולדפישר סמנכ"ל השיווק: "ברוב המקרים מדובר בשכירים עשירים או בבעלי חברות". שוסטר, שמקימה את המגדל בסוטין, מוסיפה כי רוב הרוכשים אצלה במגדל הם שכירים במשרות בכירות, כאלה שעשו אקזיט בהיי-טק ועצמאים".

כדי לקנות דירה בתל אביב תיאלצו להיפרד מ-2 מיליון שקל - לפחות. באסותא המחיר הממוצע של דירה הוא 5 מיליון שקל, בשרונה מעל 3 מיליון שקל. "לכל כך הרבה אנשים יש כל כך הרבה כסף"?, שאלנו מנהלים בגינדי החזקות. "מסתבר שכן", הם משיבים. "הביקוש לדירות יוקרה גבוה מאוד, ואנשים מבינים שדירה בתל אביב היא השקעה טובה. להערכתנו, המחירים עוד יעלו".