נדל"ן משרדים: האם נגמרה תקופת הזהב?

"אין יתרון ברור לקבוצות רכישה בתחום המשרדים על פני תהליך שיווק רגיל" כך טוענת מנכ"ל 'רשף נכסים' עליזה כהן בדיון שנערך במסגרת ועידת הנדל"ן המסחרי שארגנה מידע כנסים. הדיון התקיים בנושא קבוצות הרכישה למשרדים, נורמה חדשה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. בדיון אמרה עליזה כהן: "יזמים שעד לפני חמש שנים בנו לרוב לצורכיהם, להגדלת מלאי נכסים המניבים שברשותם, הבינו כי יש קונים המעוניינים לרכוש שטחים ,לא גדולים, לצורך השקעה וקבלת תשואה בתחום הנדל"ן העסקי. תשואה שבכל מקרה לא ניתן לקבלה בתחום הנדל"ן למגורים. נשאלת השאלה כיצד מצליחים יזמים למכור משרדים בעוד קבוצות הרכישה מציעות נכסים דומים במחירים זולים יותר".

בדבריה הציגה כהן שני מגדלי משרדים הנבנים כיום בבני-ברק: בניין ב.ס.ר 3 המוקם ע"י קבוצת הרכישה הוותיקה ב.ס.ר הנחשבת לאחת המוכרות והמנוסות בתחום מול בניין המשרדים 'ווי טאוואר' הנבנה ע"י חברת אשטרום, אחת החברות המוכרות והאמינות בתחום הבנייה. לדברי עליזה כהן השיווק בבניין ב.ס.ר 3 החל ביוני 2009 כאשר שיווק השטחים במגדל 'ווי טאוואר' החל שנה לאחר מכן. בחודש יוני 2009 עמדו המחירים בבניין ב.ס.ר על 6800 ש"ח למ"ר (החל מהקומה הראשונה). היום, המחיר הממודד הוא 7500 ש"ח למ"ר לאותו השטח. לעמותה, חברת אשטרום משווקת היום שטחים דומים במחיר זהה של 7500 ש"ח למ"ר. חשוב לציין כי שני הבניינים סמוכים זה לזה וזכו להיענות דומה מצד הקונים, ושניהם יאוכלסו בחודש דצמבר 2012.

עליזה כהן: "ההתקשרות עם אשטרום נעשתה שנה מאוחר יותר, כל הרוכשים קיבלו ערבויות וזכו לשקט לאור העובדה שהמחיר נקבע וידוע מראש. ההבדל הגדול הוא שב.ס.ר סיכמה את המכירה מיד עם תחילת השיווק בחודש יוני 2009 ולאשטרום נותרו עדיין מעט שטחים לשיווק. אין ספק שאשטרום נשארה עם רווח יזמי של לפחות 20 אחוז וקשה לומר שהרוכשים של אשטרום יצאו מופסדים מהעניין. המסקנה היא שיש מקום בשוק גם לקבוצות רכישה וגם ליזמים. קבוצות הרכישה פותחות פתח לגורמים נוספים מלבד יזמים חזקים וותיקים לבניית מגדלים לצורך מכירתם. קבוצת הרכישה פותרת את בעיית המימון או הליווי הבנקאי בכך שהרוכשים מתבקשים להביא הון עצמי מיד עם רכישת הקרקע, ואילו היזם ניגש מיד עם התחלת הפרויקט ובעת הרכישה מביא 30 אחוז הון עצמי. היתרה נעשית בליווי בנקאי מסודר המבטיח את גמר הבנייה ואת הסכומים ששולמו על החשבון מראש".

החלק השני של הדיון עסק בשאלה האם מתפתחים אזורים חדשים למשרדים והיי-טק מחוץ לתל אביב. כידוע, שוק המשרדים בתל אביב עבר לאחרונה שינוי משמעותי כשאחת הדוגמאות הבולטות לכך הוא מתחם רמת החייל, שהתאפיין בעבר במשרדים והייטק אך כיום ניתן לראות שינוי מגמתי באופי אכלוס הבניינים. עליזה כהן: "אחד הגורמים לשינויים במתחם רמת החייל היה כניסתה של אסותא, אשר הביאה עימה ביקושים חדשים מתחום הרפואה והנלווה לה, העמיסה את הכניסה והיציאה מהרחובות, והבריחה את חברות ההייטק לנתניה, רעננה, כפר-סבא, פתח תקוה, ובקרוב מאוד גם לכיוון ראשון לציון וחולון".

כהן עוד מציינת כי גם גובה תשלומי הארנונה מעסקים וחברות גורם להם לצאת מת"א ולחפש אלטרנטיבות חדשות. בת״א הארנונה למשרדים עומדת על 27 ש"ח למ"ר ולהייטק 12 ש"ח למ"ר. עליזה כהן: "במשרדים הארנונה מהווה כשליש מההוצאה החודשית. בהייטק, למרות שהארנונה הינה כמחצית מהסכום המשולם עבור משרדים, עדיין, כאשר משווים את הסכומים הנדרשים אל מול אזורים אחרים בעיריות כמו רעננה, נתניה, ובקרוב גם בחולון, ניתן לראות הבדל משמעותי. ארנונה למשרדים בין 10 שקלים למ"ר ל14 שקלים למ"ר וארנונה להיי-טק כ-6 שקלים בלבד למ"ר".

כהן ציינה את ההשפעות של התחום והורדת תעריפי הארנונה במסגרת תהליך השינוי המתרחש בחולון בה נבנים כיום מאות אלפי מטרים: חברת עזריאלי בונה קריית הייטק למסחר ומשרדים בהיקף של כ-120,000 מ"ר, חברת גב ים בונה ברחוב המלאכה 50,000 מ"ר, חברת 'לגובה נכסים' משווקת מטרים אחרונים בפרימיום סנטר מתוך 14,000 מ"ר שבנתה וחברת עוגן תוסיף בקרוב 25,000 מ"ר על 25,000 המ"ר שכבר בנתה עבור חברת אלביט.

בכנס ניתנה דוגמה של חברת הייטק המעוניינת לשכור 5,000 מ"ר ברמת החייל בעלות של 63 ש"ח למ"ר עבור דמי השכירות, סה"כ 315,000 שקלים וכן 60,000 שקלים נוספים עבור ארנונה. סה"כ מדובר בהוצאה לא מבוטלת של 375,000 שקלים. אותה חברה תשלם בנתניה, 42 שקלים למ"ר עבור דמי השכירות, סה"כ 210,000 שקלים וכן כ-30,000 שקלים נוספים עבור הארנונה. שכירת המשרדים בנתניה תסתכם ב-240 אלף שקלים וחסון של 123 אלף שקלים לעומת מחירי העלות בת"א, כלומר כ-30% חסכון.

עליזה כהן: "אין ספק שתוכניות הרכבת הקלה העתידית והרכבת הרגילה הקיימת כיום מסייעים מאוד לאזורים כמו ראשון לציון, חולון, נתניה ורעננה. כבר היום נמצאות תוכניות בהפקדה למאות אלפי מטרים בראשון לציון, במיוחד בסמוך לתחנת הרכבת. המעבר אל האזורים החדשים מובן, במיוחד כאשר מחשבים את ההוצאות- חברות ההייטק ושוכרי משרדים באלפי מטרים, יחסכו סכומים מאוד גבוהים, הן במחיר השכירות הישיר והן במחיר תוספת הארנונה למ"ר אותה יוכלו לחסוך".