חברת "העיר החדשה" רכשה אתמול (23.12.12) מחברת קרדן נדל"ן את בניין המשרדים של חברת תה"ל, ברחוב אבן גבירול 54, פינת מאנה, בת"א. "העיר החדשה" תשלם 74 מיליון שקל. קרדן, שרכשה את הבניין בפברואר 2010 מתה"ל (חברה-בת שלה), תרשום רווח הון של 53 מיליון שקל.
"העיר החדשה", בראשות דרור הלוי, מתכננת לארגן קבוצת רכישה, שתיכנס בנעליה, והיא שתרכוש למעשה את הבניין. על-פי התוכנית, ישופץ הבניין הנוכחי, בן ארבע קומות (מעל הקומה המסחרית), וקומות המשרדים יהפכו לדירות קטנות. היתר הבנייה המקורי הוא לבניין מגורים, וככל הנראה תאשר העירייה לבנות 104 דירות. מובאת בחשבון גם תוכנית להרוס את הבניין הקיים, ולבנות במקומו בניין בן 5-4 קומות, ובו 96 דירות.
נודע כי "העיר החדשה" מעדיפה את האפשרות השנייה, ואף הגישה לוועדה לבנין ערים בקשה לאישור הריסת הבניין הישן ובנית בנין חדש במקומו, תוך הגדלת אחוזי הבניה. הבקשה עדיין לא אושרה סופית.
השמאי רונן כץ ממשרד גרינברג-אולפינר העריך בפברואר 2010, שניתן למכור את 104 הדירות ב-138 מיליון שקל, כולל מע"מ, וההשקעה בבניה תהיה כ-51 מיליון שקל. עם זאת יש להניח, שמאז ועד היום עלו מחירי הדירות וההוצאות. על-פי נתונים אלו, צפוי ליזמי "העיר החדשה" רווח נאות מהעסקה.
הבניין בן ארבע הקומות ברחוב אבן גבירול, שנבנה בשנות החמישים ברמה של אז, משמש זה עשרות שנים כמשרדי ההנהלה המרכזית של תה"ל, חברת תיכנון המים לישראל, עתה בבעלות קרדן. בפברואר 2010 מכרה תה"ל את הבניין לקרדן נדל"ן בעסקת אחוזים לפי 50%. היא קיבלה מקדמה של 9 מיליון שקל, ועוד משרדים בחינם, לחמש שנים, במגדל המשרדים שקרדן בונה בדרך בגין בת"א.
זכויות הבניה הנוכחיות על הבניין באבן גבירול הן כ-3,650 מ"ר, וניתן לקבל 20% נוספים במסגרת תיקון שבס, כלומר כ-4,500 מ"ר שטח עיקרי. במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, ניתן יהיה אולי לקבל זכויות בניה מוגדלות.
הדוגמה שהצליחה: אבן גבירול 62
דרור הלוי יכול להיות מעודד מעסקה דומה, שנעשתה בשנים האחרונות בסמוך: הביקוש לדירות אלו באזור גדול: קבוצת משקיעים בראשות שמואל עטיה קנתה בפברואר 2005, מהמוסד לביטוח לאומי, בנין משרדים בן 2,000 מ"ר, ברחוב אבן גבירול 62. המשקיעים שילמו 2.5 מיליון דולר, שהיו אז כ-11 מיליון שקל. הקבוצה שיפצה את הבניין, בהשקעה המוערכת ב-9-8 מיליון שקל, הפכה אותו לבית מגורים בן 50 דירות קטנות, ומכרה את כל הדירות , אף ללא צורך בהקמת קבוצת רכישה. עם כ-60 דירות קטנות, וככל הידוע מכרו את כל הדירות. גם בבניין זה ממשיכה לפעול הקומה המסחרית, כולל קולנוע "גת".
בעיות: תשלום לקק"ל ולכופר חניה
הפרויקט עומד, עם זאת, בפני הבעיות הבאות:
- המגרש, בן 3.16 דונם, הוא בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ומנוהל על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. יש להניח שקק"ל (בפועל: המינהל) תדרוש תשלום בעד העברת הבעלות.
- ניתן להסדיר בבנין הקיים לכל היותר 73 מקומות חניה מקורים ועיליים. הדבר יקשה על מכירת דירות.
- העירייה תדרוש כופר חניה של 36,000 שקל לפחות לכל מקום נוסף - כמיליון שקל לפי תקן של חניה לדירה, וסכום גבוה יותר במקרה שהעירייה תדרוש תקן גבוה יותר.
- בעיית החניה עשויה להכריע בעד האפשרות של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש, עם מרתף חניה ובו די מקומות לכל הדיירים. מצד שני, פרויקט כזה יגדיל את ההשקעה ויאריך את משך הבנייה לעומת שיפוץ הבניין הקיים.
