המינהל שולח יד לכיס הצר של האזרחים

בפרסום תמים שנעשה לאחרונה, דווח על שינוי החלטת המינהל, במגזר העירוני - החלטה שבאה להיטיב עם האזרחים - בשל כך שההחלטה הקודמת גרמה "להגברת החיכוך" עם המינהל והחוכר.

אולם עיון מדוקדק בהחלטה מראה בדיוק ההיפך, שכן תאבונו של המינהל אינו יודע שובע מהו, ולאחר שהמינהל השלים את פעולת הלאמת קרקעות המדינה (כך ממש!) בכל הנוגע לחכירות החקלאיות, ובכל הנוגע לחכירות של גופים ציבוריים אחרים, החליט המינהל להכניס את ידו גם לכיסם של החוכרים העירוניים - אלה שסברו בתמימותם, כי זכות החכירה שלהם הינה כבעלות ממש.

להלן נראה, כי המינהל פועל בבירור וביודעין כנגד ההחלטות הידועות מימים ימימה, אשר לפיהן בנוגע לקרקע עירונית, יש בהחלט מקום להקטין את החיכוך והמגע בין האזרח החוכר בקרקע העירונית לבין פקידי המינהל, על-מנת להשוות ככל האפשר את החכירה בעיר לבעלות ממש.

כך, למשל, הורחב רעיון ההיוון אשר החל לפני שנים בנוגע לדירות בבתים משותפים וחלחל אף לבתים צמודי קרקע. כך, למשל, הורחב הרעיון של שיווק קרקע בלתי מתוכננת (המינהל ככלל משווק רק קרקע מתוכננת), וכן התפתח הרעיון של החכרת קרקע על כל מלוא הפוטנציאל שלה, מבלי להתחשבן עוד עם האזרח על תוספת זכויות בנייה נוספות.

המינהל לא מניח לאזרחים החוכרים

השיא היה, כמובן, בהעברת רישום הבעלות בטאבו ע"ש האזרח - כך ממש! הרישום נעשה על-שם החוכר, האזרח, מתוך מטרה להראות כי בזה נגמר עניינו עם המינהל. האמנם כך הוא הדבר?

התשובה הינה שלילית, באופן חד-משמעי. דומה שהמינהל איננו יכול ואיננו רוצה להניח לאזרחים החוכרים, ונפנה בעניין זה להחלטות המינהל הבאות - החלטות שהיו מקובלות במגזר העירוני - ונתמצתן.

בתחילה הייתה החלטה מס' 402 - החלטה זאת נתנה לחוכר העירוני את הזכות לניצול הקרקע גם בייעודה החדש, וזאת תמורת תשלום למינהל. התשלום היה בשיעור של 51% מהשווי של התוספת. כמו-כן זכאי היה החוכר להחזר חלקי של התשלום, במידה והוא שילם היטל השבחה לרשות התכנונית, כאשר בדרך-כלל עקרונות היטל ההשבחה דומים לתשלום למינהל, ולכן היה מדובר ברוב המקרים בהחזר של חצי, כלומר החוכר שילם כ-75% משווי ההשבחה.

כרסום ראשון בהחלטה זאת, היה לגבי חקלאים עירוניים. כאן המינהל החליט, כי גם חוכר חקלאי בקרקע עירונית (וזאת למרות לשונו הברורה של החוק אשר מגדיר את המילה "עירונית" כ"מרחב התכנון המוניציפלי") נחשב לחוכר חקלאי, אשר לא מקבל דבר בעת שינוי הייעוד של הקרקע.

כרסום נוסף בהחלטה זאת היה בכך שחישוב ההפרש בין השווי הישן לבין השווי החדש, לא נעשה באותם פרמטרים (ומעניין לא פחות שהרבה לא היו מודעים לכך, וספק אם הם מודעים לכך היום). על-פי ההיגיון, ההפרש צריך היה להיות בין 91% מהשווי במצב החדש לבין 91% מהשווי במצב הישן - זה ההיגיון, שכן חכירה מהוונת לדורות נאמדת בשיעור 91% משווי הבעלות (המהווה- 100%) וזה גם הצדק - כי הגיוני שיחסרו את השווי החדש והישן על סמך אותו פרמטר. אך ה"תאוותנות הכספית" של המינהל עולה וגוברת, וההפרש הוא בין 100% שווי בעלות לבין 91% שווי ישן, וזאת ללא כל סיבה והסבר הגיוני.(מלבד "תאוות" כסף חלילה...).

בהזדמנות זו נזכיר עוד הכתבה רגולטורית ומתנשאת של המינהל, אשר לפיה מי שקובע את השווי זה המינהל, כאשר החוכר זכאי לערער על השווי, ובפני מי הוא יערער? בפני השמאי הממשלתי... כלומר, כיצד אמור להרגיש אזרח, שבא לטעון את טענותיו בפני אותו גוף ממשלתי?! יחס כזה איננו מקובל באף לא אחד מחוקי המיסוי בארץ.

יתר על כן, חוכר המבקש לערער, ולהמשיך בביצוע העיסקה, מחוייב לשלם 75% במזומן (כאשר למיטב ידיעתי, שיקים אינם מתקבלים), ועל היתר הוא מחוייב ליתן ערבות בנקאית פיננסית (ששווה כסף מזומן). אין הוראה דומה באף לא אחד מחוקי המיסוי במדינת-ישראל, אך מה זה משנה למינהל?! העיקר הוא שהכסף מתקבל אצלו "ביד".

כרסום נוסף היה בהחלטה 933, עת הוחלט לגבות 31% מההפרש (כהגדרתו לעיל, 100% שווי חדש פחות 91% שווי ישן), כאשר ביטלו את עניין ההחזר שנקבע בהחלטה הקודמת. פועל יוצא מכך הוא שלפי אותו חישוב גס לעיל, החוכר משלם עתה 81%, כלומר - העלו המחיר (בנימוק כמובן של הקטנת החיכוך עם האזרח, אך למעשה מדובר בהעמקת הגבייה...).

לא זו אף זו. בל נשכח שעל החוכר, שהוא בדרך-כלל אדם פרטי, להוסיף מע"מ על כך, ובל נשכח, שבפינה מחכה גם "אדונירם על המס" - הלא הוא מס שבח, אשר רואה בכך רכישת זכויות, ולכן גובה עוד 5% נוספים (וזה מהסכום כולל המע"מ!).

נתנו פטור? נקטין אותו

אך, לצערי, נוסף על האמור לעיל, ישנן דוגמאות נוספות. בעבר המינהל נתן פטור של עד 160 מ"ר, כאשר בדרך-כלל התחשבו בשטחי הבנייה העיקריים ולא בשטחי ה"שירות", אשר אז נקראו שטחי ה"טרה" (הם נכללו ב"ברוטו" ולא היו חלק משטחי ה"נטו") והנה עתה בא המינהל ואומר: אם נתתי פטור, למה לא אקטין אותו? ואכן המינהל הקטין את הפטור, שכן נכון למועד כתיבת מאמרנו זה, 160 מ"ר כוללים גם שטחי שירות.

והנה עתה בא כרסום חדש, וה-160 מ"ר כוללים גם שטח לא מקורה, פשוטו כמשמעו!

המעניין הוא שרשויות התכנון עצמן, שהן האמונות בענייני חישוב שטחי בנייה וכיוצא-בזה, אינן מתייחסות לשטח לא מקורה כאל שטח לחישוב אחוזי בנייה, אבל המינהל, אשר רואה את חזות הכל "דרך החור של הגרוש", רואה גם רואה.

אין זה מפתיע אפוא, כי יש כרסום נוסף, כך שה-160 מ"ר כוללים גם התחשבות בנפח הבנייה. עד להיכן נגיע?!

חמור מכך: שיא השיאים ל"דאגתו" של המינהל (כאמור לעיל, חששו הוא למניעת החיכוך עם האזרחים) הינה הרחבת השימוש ב"נשק" החדש של המינהל כנגד החוכרים, כאשר במקרים מסוימים (שלא מוגדרים במדויק בהחלטה) יכול המינהל "למכור" את תוספת הבנייה לחוכר העירוני בתשלום "סמלי" של 91% + מע"מ, אשר עליהם צריך להוסיף, כמובן, מס רכישה, ולעיתים אף תוספת קטנה בשל היטל השבחה נוסף!

משמע - החוכר ישלם על תוספת הזכויות הרבה יותר מבעלים פרטי שקונה את הקרקע!

לצערי, הדוגמאות שהבאנו הינן מעט מזעיר אנפין בכל הקשור לניסיון המינהל לדחוף ידו לכיס הצר של האזרח.

ולסיום: אם יאמר הקורא, וכי מה תועלת יש בדברינו, שכן המינהל יקרא את הדברים והם ייכנסו לו באוזן האחת ויצאו מן השניה? נענה לו באותו סיפור על מרצה בפקולטה למשפטים שהיה מאריך בהרצאותיו עד למאוד, כדי כך שאחד הסטודנטים קם ואמר: "מה התועלת בדבריך, והרי הדברים נכנסים אצל הסטודנטים באוזן אחת ויוצאים מן השניה?", בתגובה לדברים אמר המרצה "סטודנט יקר, ניחמתני. עתה יכול אני לסיים את הרצאתי. הארכתי בדבריי כיוון שסברתי שהדברים אינם נכנסים כלל לאוזני השומעים, אך משאתה אומר לי שהדברים נכנסים באוזן אחת ויוצאים מן השניה, יש לי תקווה שאולי משהו יישאר גם בפנים".