מתווך שפעל בניגוד לטובת הלקוח אינו זכאי לשכר ממנו

לגישת התובע מאחר והחתים את הנתבע על הסכם תיווך והוא היה הגורם שהפגיש בין הצדדים לעסקה, ומאחר הנתבע הפר את חובת תום הלב וההגינות, בכך שלא שיתף אותו בהמשך המו"מ, זכאי התובע לקבלת מלוא סכום התביעה המהווה סך של 2% בצירוף מע"מ, מסכום רכישת הדירה.

מנגד טוען הנתבע כי במהלך שנת 2005 חיפשו הוא ורעייתו דירה למגורים באזור תל אביב. חיפוש הדירה כלל חיפוש בעיתונים וכן באינטרנט, במסגרת החיפושים הגיעה לידיו ידיעה באשר לדירת מר צוקר שהינו עו"ד במקצועו. הנתבע פנה למדריך הטלפונים שבאמצעותו אותר מספר הטלפון של מר צוקר וזאת כדי לקבל מידע אודות הדירה.

לאחר קבלת המידע ביקש הנתבע לקבוע פגישה עם מר צוקר. זה הפנה את הנתבע אל התובע מאחר ולטענת מר צוקר רעייתו חתמה על הסכם בלעדיות עם התובע. לאחר שיחת טלפון עם התובע נקבעה פגישה בפתח הבניין בו התבקש הנתבע לחתום על טופס לקוחות לאחר שנאמר לו כי התובע הינו המתווך הבלעדי של הדירה.

הנתבע הודה כי התובע נכח בשתי פגישות שנערכו בדירת צוקר, שבמהלכן נוהל משא-ומתן בין הצדדים. משכך העביר הנתבע את פרטי העסקה לבא-כוחו על-מנת שתיערך בדיקה משפטית. הבדיקה העלתה כי טרם חלפה התקופה הקבועה בחוק לפטור ממס שבח מאחר ומר צוקר העביר את הדירה לילדיו שנתיים קודם לכן. לאחר שפרטים אילו נמסרו לידיעת מר צוקר הודיע כי מכירת הדירה אינה אפשרית משיקולי מס עד לחודש יוני 2006 ומשכך חזר בו מכוונתו למכור את הדירה.

• על מבחן היעילות של המתווך - בית המשפט בהחלטתו קבע, כי תנאי הכרחי לקבלת דמי התיווך הינו כי המתווך היה הגורם היעיל בעסקה. השאלה האם אכן בוצעה פעולת תיווך תבחן בהתאם למבחנים לקיום גורם יעיל, שנקבעו על-ידי בית המשפט העליון: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; הקרבה בין תנאי התשלום ושיעורה בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה לבין סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך; קיום גורם נוסף, שסייע לצדדים בהצגת החוזה ומידת התערבות אותו גורם נוסף; תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני לשיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא-ומתן; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי משא-ומתן.

• האם המתווך תרם לביצוע העסקה? - בית המשפט ציין, כי עפ"י מבחנים אלו ועל סמך הראיות, עולה כי התובע לא היה הגורם היעיל, לא בתחילת הדרך (שכן הנתבע הגיע לדירת התובע בכוחותיו הוא ולא בפנייה מוקדמת לתובע) ולא בסגירת העסקה (בה לא נטל התובע כל תפקיד).

• על חובת הנאמנות הכפולה של המתווך - לדעת בית המשפט, תפקיד מתווך שהחתים שני צדדים על הסכם תיווך הוא לגשר בין הצדדים לשם יצירת עסקה, כך הוא יוכל לקבל דמי תיווך משני הצדדים. אך שעה שקיים אינטרס אישי כי המחיר שישלם הקונה הינו גבוה ככל האפשר מופר האיזון הראוי.

• על ההסכם ה'סודי' בין המתווך למוכר - בית המשפט קבע, כי מהראיות עולה שהנתבע כלל לא היה מודע להסכם בין התובע ובין מר צוקר הגורם להעלאת דמי תיווך, ככל שמחיר הדירה יעלה. חובת הנאמנות של המתווך כוללת בין השאר את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. משהסתיר התובע את העובדה כי הינו "שותף" של מר צוקר בעסקה מאחר ומעל למחיר של 325,000 $ (דולר ארה"ב) יזכה התובע לתוספת עמלה בטרם נחתם הסכם התיווך בין התובע לנתבע, גרם התובע למצג שווא.

• מתווך שהפר את חובת הנאמנות לרוכש אינו זכאי לשכר טירחתו - ביהמ"ש קבע כי מתווך שפעל בניגוד לחוק איננו זכאי לדמי תיווך. לא על-פי חוק המתווכים, ולא על-פי כל חוק אחר. נראה כי חוק המתווכים קובע הוראות מפורטות וברורות בנוגע לדרך ההתנהלות הראויה של מתווך כלפי לקוחו ולאור האמור לעיל נראה כי התובע לא עמד בחובות אילו ומשכך יש בהן כדי למנוע ממנו שכרו.

תביעתו של המתווך כלפי הרוכש נדחתה.

ת"א 50809/06, סגל משה נ' פרישמן אריק