חברת קנדה-ישראל, יחד עם בעלי השליטה בגינדי השקעות, רכשו (יום א', 22.12.13) מסוחרי השוק הסיטונאי ועיריית תל אביב מגרש בן 3.65 דונם במתחם השוק, לבניית מגדל בן 44 קומות, 297 דירות. הם ישלמו 365 מיליון שקל. כן קיבלו הרוכשים אופציה (ללא תשלום) לקנות תוך 18-12 חודש מגרש נוסף, צמוד וזהה, ב-380 מיליון שקל. הבעלות על הפרויקט תהיה 50-50. ההשקעה בבניית המגדל הראשון, לא כולל קרקע, תהיה 420 מיליון שקל.
הרוכשים מצד גינדי אינה חברת גינדי השקעות, אלא שלושה מבעליה באופן פרטי – כפיר ומנור גינדי (בניו של משה גינדי) ו
אורי לוי (נשוי לבתו של משה). גינדי השקעות בונה, כידוע, יחד עם חברת הרבוע הכחול, ארבעה מגדלים, 780 דירות, שכמעט כולן נמכרו, וכן קניון, בחלק אחר של מתחם השוק.
מסתמן: גינדי ירכשו את חלקה של קנדה-ישראל
משפחת גינדי קיבלה אופציה לרכוש, תוך חמישה חודשים, את חלקה של קנדה-ישראל, ב-25 מיליון שקל. סכום זה זהה לסכום שתשלם המשפחה למוכרים (הסוחרים והעירייה) כתשלום ראשון על חשבון העסקה. קנדה-ישראל, בשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאיר, קיבלה אופציה למכור לגינדי את חלקה בתוך אותו פרק זמן, בתנאים דומים. מסתמנת, לכן, האפשרות, שמשפחת גינדי תהיה בקרוב הבעלים היחיד של הפרויקט.
יתרת התשלום, 340 מיליון שקל, נדחתה לזמן רב, עד שנתיים. הסיבה: העסקה מותנית בכך, שהעירייה תאשר ליזמים להגדיל את מספר הדירות, תוך הקטנת שטחן. תנאי נוסף הוא ששר הפנים יאשר את העסקה, מאחר שהעירייה היא אחד המוכרים. לעירייה כ-25% בבעלות על המגרש, ולסוחרי השוק יותר מ-60%. היתרה - בידי פרטיים.
מספר הדירות בכל מגדל עשוי לזנק ל-400
תב"ע מאושרת מתירה לבנות על כל אחד משני המגרשים מגדל בן 44 קומות, ובו 297 דירות בנות 147 מ"ר ברוטו (כולל שטחי שירות) בממוצע. היזמים מעדיפים לבנות פחות דירות ולהקטין את שטחן. תוכניתם היא להקטין את הדירות לכ-120-110 מ"ר ברוטו בממוצע, והדבר יאפשר לבנות 400 דירות ויותר. הדבר דורש, כאמור, אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ההשקעה הכוללת – 1.6 מיליארד שקל
היזמים מעריכים, שההשקעה בבניית 297 דירות, על-פי התב"ע הנוכחית, כולל המגרש, תהיה 785 מיליון שקל. ההשקעה בבניית שני מגדלים, כולל המגרש והוצאות, תגיע ל-1.6 מיליארד שקל, דבר שיהפוך את שני המגדלים לאחד הפרויקטים היקרים ביותר בבניה למגורים בשנים הקרובות, אם לא היקר בהם.
בניית 400 דירות ויותר במקום 297 עשויה להגדיל את ההשקעה הכוללת, אך לא באופן מהותי.
ההשקעה שצוינה מגיעה לכ-2.65 מיליון שקל בממוצע לדירה, אם הפרויקט יישאר כמות שהוא. כדי להגיע לרווחיות סבירה, נוכח הסיכון בכניסה לפרויקט כה גדול, על היזמים למכור את הדירות בכ-3.2 מיליון שקל בממוצע לדירה.
היזמים מעריכים, כנראה, שאין ביטחון שאפשר יהיה למכור את כל הדירות במחיר ממוצע זה. לכן הם מעדיפים לבנות דירות פחות גדולות, במספר רב יותר, דבר העשוי להקל על שיווקן. הם גם יוכלו להחליט שלא לממש את האופציה לרכישת המגדל השני, אם הביקוש לדירות יוקרה יפחת.
עתה הרושם הוא שכאשר מטיחים בהם זאת הם משיבים לא בהכחשה אלא ב"אז מה"?
