יש לבחון מחדש את הלכת קנית, אותה פסק בית המשפט העליון בשנת 1989, בנוגע לחיוב בהיטל השבחה בגין קרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל. כך סבור (17.12.13) שופט בית המשפט המחוזי מרכז, פרופ' עופר גרוסקופף. לדעתו יש לקבוע, כי גם יזם בתקופת הסכם פיתוח הוא בגדר "חוכר לדורות" לעניין התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

הלכת קנית נקבעה בידי השופטים אהרן ברק וגבריאל בך (מול דעת מיעוט של השופט אברהם חלימה). על-פי הלכה זו, חוכר לדורות במועד בו התרחש מעשה ההשבחה חייב בתשלום היטל השבחה, אך בר-רשות פטור ממנו (אלא הוא מוטל על בעל הקרקע או החוכר לדורות מכוחו מחזיק בר הרשות במקרקעין). השאלה האם מדובר ב"חוכר לדורות" או "בר רשות", מציין גרוסקופף, היא שאלה עובדתית-משפטית מורכבת, אשר בה יש להכריע בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה.

לדברי גרוסקופף, "להלכה זו, אשר לה השלכות כלכליות כבדות משקל, ימלא בפברואר הקרוב חצי יובל. ואולם, לצערי, אין באפשרותי להצטרף לחגיגות הכסף להלכה זו. הטעם לכך פשוט: דעתי, כדעת אחרים, אינה נוחה מהלכת קנית. להבנתי, ההלכה עושה עוול עם רשויות התכנון, וגורמת לסיכול התכלית המרכזית של היטל ההשבחה - שיתוף הקהילה ברווחים שקמו לבעלי הזכויות במקרקעין מפעולותיהן של רשויות התכנון".

הוא מוסיף: "הנימוק הדוקטרינרי להלכה הוא שהוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מטילות את החיוב בהיטל השבחה על בעל המקרקעין או החוכר לדורות, ולא על בר רשות. על נימוק זה אבד הכלח... הן בבית המשפט העליון והן בספרות המשפטית קיימים תימוכין ל'גישת הסיווג', הגורסת כי חלף השימוש במונחים 'רישיון במקרקעין' ו'בר רשות' יש לסווג את הזכות לאחת הקטגוריות המוכרות בחוק המקרקעין".

על ההיבט הכספי של הלכת קנית אומר גרוסקופף: "אם נראה במקרקעי ישראל בתקופת הסכם הפיתוח מקרקעין שאינם מוחכרים, אזי רשות מקרקעי ישראל היא שתגבה מהיזם תשלום הפרשי ערך (שהם במקרה הרגיל 91% מערך ההשבחה), ותעביר לרשות התכנון הרלוואנטית חלף היטל השבחה (כיום 12% מתקבול זה); לעומת זאת, אם נראה במקרקעין בתקופת הסכם הפיתוח מקרקעין מוחכרים בחכירה לדורות תגבה רשות התכנון הרלוונטית מהיזם 50% היטל השבחה, וסכום זה ינוכה מחובת היזם בתשלום הפרשי ערך.

"לפיכך, למעט אותם מקרים בהם הפרשי הערך המשולמים לרשות נמוכים מ-50% (למשל, כשמדובר באזורי עדיפות לאומית), הגורם הנהנה מהלכת קנית ביחס למקרקעי ישראל אינו היזם, אלא רשות מקרקעי ישראל (ובאמצעותה, אוצר המדינה). האם התוצאה החלוקתית שיוצרת הלכת קנית רצויה? כשלעצמי ספק גדול אם כך".

לאור הלכת קנית, דחה גרוסקופף את ערעורה של חברת הוניגמן ובניו על חיובה בהיטל השבחה של 1.5 מיליון שקל בשל מכירת זכויותיה באזור התעשיה החדש בראשון לציון. הקרקע בה מדובר שייכת לעיריית ראשון לציון, והוניגמן זכתה במכרז לבנייה עליה. הוניגמן חויבה בתשלום הוצאות בסך 30,000 שקל. את הוניגמן ייצגו עוה"ד ישראל צינגלאוב, גיתית ברגר ורונן לשם, ואת הוועדה המקומית - עוה"ד רועי בר והלל גלקופ.