"על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה מטעם הרשות המקומית המעידה על סילוק חובות הארנונה, כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, כלומר כאשר הבעלים של המקרקעין הוא אף המחזיק בהם". כך קובע (יום ד', 5.2.14) ביהמ"ש העליון בהרכב של שבעה שופטים בראשות הנשיא, אשר גרוניס, שכתב את חוות הדעת העיקרית.

לעומת זאת, קובע גרוניס, "לא קמה חובה לשלם היטל השבחה, בד-בבד עם רישום המשכנתה. מטעם זה, לא נפל פגם בנוהל על פיו פועל רשם המקרקעין, שמכוחו לא נדרשת בשלב רישום המשכנתה תעודה מטעם הוועדה המקומית המעידה על תשלום היטל ההשבחה הרובץ על הנכס הרלוונטי".

מתי צומחת החובה

גרוניס מתמצת כך את הכרעתו בנושא הרישום: "ההבחנה האמורה בין היטל ההשבחה לארנונה נובעת מהבדל יסודי בין שני החיובים הנזכרים. שוני זה נוגע למועד בו צומח החיוב לתשלום הארנונה והיטל ההשבחה. בעוד שהחובה לתשלום הארנונה צומחת ככלל באופן שוטף, ובלא תלות בשאלה האם יש בידי הנישום כספים נזילים, הרי החובה לתשלום היטל ההשבחה, אמורה לצמוח רק כאשר נעשתה פעולה למימוש הזכויות במקרקעין, וככלל, כאשר הדין מניח כי יש בידי הנישום כסף נזיל לתשלום ההיטל. היינו, עיקרון המימוש ושיקול הנזילות, אשר עומדים בבסיס ההצדקה שלא לחייב בתשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתה, אינם בעלי משקל ברוב רובם של המקרים, לעניין החיוב בתשלום הארנונה.

"אכן, כאשר הבעלים של נכס מקרקעין מבקש לרשום עליהם משכנתה, אין סיבה למנוע מהרשות המקומית לדרוש כי הלה ישלם את חובותיו אליה בגין חיובי ארנונה, שעה שמדובר בחובות של בעל הנכס ביחס לנכס, אשר מועד פירעונם חלף, ובעל המקרקעין נמנע מלשלמם. המצב הוא שונה בתכלית לגבי היטל ההשבחה, שהמועד לשלמו אמור להיגזר, בסופו של דבר, מעיקרון המימוש, המהווה אחד מן העקרונות הבסיסיים בדיני המס. אזכיר, כי לגבי ארנונה, ובניגוד להיטל השבחה, הגעתי למסקנה פרשנית לשונית מאוד ברורה, לפיה קיימת חובה לפרוע את חובות הארנונה כתנאי לרישום עסקת המשכנתה".


מעמד בעת חדלות פרעון


אבחנה דומה מבצע גרוניס לעניין מעמדה של רשות מקומית בעת חדלות פרעון וכינוס נכסים למימוש משכנתה. לרשות יש מעמד של נושה מובטח לגבי חובות ארנונה, ואין לה מעמד כזה לגבי חובות של היטל השבחה. גרוניס מדגיש לגבי חובות הארנונה, כי "השעבוד חל, כמובן, אך על המקרקעין שבגינם לא שולם חוב הארנונה וכאשר הבעלים הוא אף המחזיק, היינו כאשר הבעלים הינו החייב בארנונה". גרוניס אומר, כי שינוי במעמדה של העירייה כנושה יכול להיעשות רק בחקיקה ואין מקום ל"חקיקה שיפוטית" בנושא זה.

השופטים עדנה ארבל, אליקים רובינשטיין, אסתר חיות, יורם דנציגר, חנן מלצר ועוזי פוגלמן הסכימו עם גרוניס בנוגע למעמדה של הרשות כנושה בגין חובות ארנונה והשבחה לעניין. מלצר התנגד בדעת יחיד למסקנה בנוגע לפרעון חובות ארנונה כתנאי לרישום משכנתה, וחיות התנגדה בדעת יחיד למסקנה בנוגע לפרעון חובות היטל השבחה כתנאי לרישום משכנתה.

פסק הדין ניתן בעתירה לבג"ץ של עיריית הרצליה שהוגשה בשנת 2004 ובערעורים של בנק טפחות משנת 2005 ועיריית רעננה משנת 2006. בשלושת התיקים הופיעו עוה"ד אילנה בראף-שניר, אסף הראל, עופר שטריקר, ענר הלמן, שאול ברגרזון, יוני פולק, נתן מאיר, אבי נוה, יעל מימון, ישי בית-און, ערן קאופמן, איתן קאופמן, ג'רמי בנימין, עופר חכמון ואופיר פורת.