"בנק ישראל מטרטר את חברי קבוצות הרכישה, המבקשים להתארגן כדי לקנות מגרש ולבנות עליו בית מגורים". כך טען (יום ג', 28.4.15) יו"ר קרן ההשקעות אקספו, רואה החשבון
אבי דויטש. הוא דיבר בוועידה השנתית השנייה לנושא מוסדות פיננסים, שנערכה בתל אביב מטע היומון "עדיף".
רואה החשבון דויטש הוסיף ואמר, כי הרבה יותר קל ליזמים אלו לקבל אשראי מגופים פיננסים, כדוגמת אקספו. חברתו, למשל, מממנת כיום 7 עסקות לבניית מאות דירות על-ידי קבוצות רכישה.
מכשולים ועוד מכשולים
דויטש אמר, כי בנק ישראל הורה לבנקים המסחריים להפלות לרעה את קבוצות הרכישה, בהשוואה לקבלנים-יזמים, המקבלים אשראי שוטף מהבנקים. הדובר פירט את המכשולים שבנק ישראל בפני חברי קבוצות הרכישה:
- כל חבר בקבוצה חייב לעבור בדיקה של איתנותו הפיננסית וכושרו להחזיר את חלקו בהלוואה. אם חבר אחד מתוך עשרות בקבוצה לא יעבור - לא יתן הבנק אשראי לקבוצה כולה.
- חברים בני 65 ומעלה בקבוצה חייבים להציג הון עצמי גבוה בהרבה מן המקובל בענף.
- מי שמצטרף לקבוצה כדי לרכוש דירה בתור השקעה, זכאי לקבל מהבנק אשראי של עד 50% משווי הדירה, במקום 60% עד 70% כמקובל לגבי לווים רגילים.
- חברי הקבוצה נמצאים כל העת בחוסר ודאות: בנק ישראל עשוי בין יום, במפתיע וללא התראה, להוציא הוראות מחמירות חדשות, שיכנסו לתוקף כמעט מיד.
- חברים בקבוצה הנאלצים לפרוש בגלל המיגבלות יוצרים "חלל ריק", שיש למלאו במהירות בחברים חדשים. זה לא פשוט. בנוסף, חלק מהחברים מסרבים לפרוש, למרות דרישת בנק ישראל, כי הם רואים ברכישת דירה השקעה טובה.
- ההליכים איטיים מאוד. אמנם, הבנק חייב לסיים את כל הבדיקות תוך שלושה חודשים. אך לאחר מכן מחכות הקבוצות חודשים רבים נוספים, עד לקבלת האשראי. (זהו קושי מצד הבנק, לא מצד בנק ישראל)
- כל חברי הקבוצה חייבים לסיים את כל ההליכים תוך שלושה חודשים. דויטש: "נניח שמדובר בקבוצה בת 100 חברים, כלומר 200 עם הנשים. יש לסיים את כל הליכי הבדיקה והצגת המסמכים של 200 איש תוך שלושה חודשים. זו משימה קשה ומכבידה"
לעומת זאת הרבה הרבה יותר קל ופשוט לקבל אשראי מבתי השקעות פרטיים, כדוגמת אקספו. דויטש: "אין הוראות מחמירות של בנק ישראל, אין סחבת, לא מוציאים חברים, אפשר לסיים את כל ההליכים תוך חדשיים. עובדה, שיותר ויותר עסקות של קבוצות רכישה נעשות באמצעות גופים חוץ-בנקאיים, כמו חברות ביטוח וחברות השקעה פרטיות".
"הבנקים בעד, בנק ישראל מפריע"
האם הבנקים אינם רוצים לממן קבוצות רכישה? "הבנקים רוצים מאוד להלוות לקבוצות אלו, כי הן מציגות בטחונות ברמה גבוהה. מי שמפריע לבנקים הוא בנק ישראל
מנין מגייסים הגופים הפרטיים כסף למימון ההלוואות? "מבתי השקעות, מגופים מוסדיים, וגם מאנשים פרטיים".
מי מפקח על גופים אלו? "בחברתנו, למשל, הוקמה ועדת השקעות, החייבת לאשר כל פרויקט. בוועדה יושבים שני בנקאים לשעבר, וגן מומחים כמו עורך דין ורואה חשבון".
אז מדוע לא פונות כל קבוצות הרכישה לחברות מממנות פרטיות? "כי לחברות יש בעיה רצינית -הריבית הגבוהה. הבנק מלווה בריבית נמוכה יחסית, המוכתבת על-ידי רבית הפריים שקובע בנק ישראל לאשראי שהוא נותן לבנקים, וכן על-ידי הריבית על פקדונות הציבור. גופים פרטיים אינם מקבלים אשראי מבנק ישראל, וגם אסור להם לקבל פקדונות מהציבור, ולכן נאלצים לקבוע רבית גבוהה".
יש דרך להתגבר על הבעיה? "אפשר להסביר לחברי קבוצות רכישה, שאצלנו ההליכים מהירים, קוני הדירות מקבלים אותן מהר. הם יכולים להשכיר תוך זמן קצר יחסית את הדירות, וההכנסה מפצה אותם לפחות חלקית על הריבית הגבוהה".
