מס נוסף - רק אם ערך המקרקעין עלה

שינוי בעסקת מקרקעין אינו מטיל חיוב נוסף במס שבח ובמס רכישה, אלא אם כן השינוי הגדיל את ערכה של הקרקע בה מדובר. כך קובע (17.6.15) שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, הרי קירש.

קירש אומר: "אין חולק כי ככלל כאשר היקף עסקה גדל בעקבות שינויים אשר הוסכמו בין הצדדים לאחר כריתתה המקורית קיימת הצדקה להטלת מיסוי נוסף. היקף העסקה עשוי לגדול כתוצאה מהרחבת ההיקף הכמותי (השטח) של הממכר, שינוי חיובי באיכות הממכר (למשל בשל מיקומו), הגדלת היקף התמורה או שוויה, או שיפור בתנאי העסקה הנלווים (למשל בהיבט האשראי), או כתוצאה משילוב של מספר גורמים כאמור.

"אולם הדבר איננו כך כאשר מרכיב עסקה מסוים מוחלף במרכיב אחר שווה ערך ואיכות... העיקרון לפיו לא כל שינוי במרכיבי העסקה (בצד הממכר או בצד התמורה) מצדיק מיסוי נוסף, אלא רק שינוי המגדיל את ההיקף הכלכלי של העסקה, עומד בבסיס פסקי דין אליהם התייחסו הצדדים... על כן, שינוי במתכונת או מתווה העסקה איננו מצדיק, כשלעצמו, הטלת מס נוסף, אם הערך הכלכלי של העסקה לא גדל כתוצאה ממנו (ובתנאי שהשינוי איננו יוצר עסקת חליפין שלא הייתה קיימת קודם לכן)".

קירש מוסיף: "אימוץ גישה נוקשה מדי בסוגית הנפקות המיסויית של הכנסת שינויים להסכמות המקוריות בין הצדדים עלול לפגוע בערך היעילות הכלכלית (והכל כאשר ההיקף הכלכלי של העסקה איננו גדל כתוצאה מן השינויים). אם הצדדים לעסקה מגלים לאחר חתימתה כי מרכיב מסוים בה אינו מביא תועלת הדדית, או איננו ניתן ליישום בדרך יעילה, ובעקבות כך הם מבקשים לשנות את צורתו של מרכיב זה, אין סיבה 'לקנוס' אותם רק בשל עצם השינוי המוסכם, והדבר עלול לעודד היצמדות דווקנית לעסקות בלתי יעילות רק בגלל שיקול המס".

הדברים נאמרו בהחלטתה של ועדת הערר לפי חוק מס שבח, שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, לקבל ברובו את ערעורה של חברת הבנייה נווה-גד על חיובה במס רכישה נוסף בגין עסקה באזור מלון מנדרין בתל אביב. ועדת הערר קיבלה את עמדת החברה, לפיה העסקה עליה חתמה בשנת 2012 עם חברת הירקון, הייתה בגדר יישום והשלמה של ההסכמים משנת 1969 ומשנת 1973 אשר לא התממשו.

עם זאת, הוועדה מצאה שחלק מן ההסכם המעודכן יוצר עסקה חדשה, ובגינו חייבה את נווה-גד בתשלום מס רכישה על 4.8 מיליון שקל שהם 20% מסכום העסקה. רשות המיסים חויבה בהוצאות בסך 15,000 שקל. רו"ח דן מרגליות ורו"ח אלי מונד הסכימו עם קירש. את נווה-גד ייצגו עוה"ד אפרת רוסינסקי וטלי יהושע, ואת רשות המיסים - עו"ד מיכל ריצ'ולסקי.