אלו ההנחיות לניהול קבוצות רכישה

ועדה של משרד המשפטים, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, מגבשת בימים אלו הצעות לתיקונים בחוק ובחקיקה, כדי להגן על שותפי קבוצות רכישה של דירות. במקביל, הציע (יום ב', 1.8.16) נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, המלצות בנושא זה (במסגרת פסק דין שבו הוציא צו פירוק קבוע וכינוס נכסים קבוע לענבל אור וחברותיה).

הנשיא אורנשטיין כותב כי המסקנה מהאירוע של אור היא, שטוב יעשה המחוקק אם יתערב בנושא. הוא נתן שלוש המלצות. News1 מביא את ההמלצות, תוך השוואתן למצב הקיים כיום ברכישת מגרשים לבנייה על-ידי קבלנים, ובתשלומי קוני דירות לקבלנים. שלוש ההמלצות הן:

• הכספים ששילמו קוני הדירות בכל פרויקט יופקדו בנאמנות. ייקבע מנגנון שיבטיח, שהכספים ישמשו רק לאותו פרויקט, ואי-אפשר יהיה להעבירם לפרויקט אחר. סידור דומה קיים בפרויקטים של קבלני בניין: הקבלן חייב להפקיד את כספי קוני הדירות בחשבון מיוחד לאותו פרויקט, ואסור להעבירם לפרויקט אחר שלו. חובה זו נקבעה לאחר פרשת חפציבה.

• יש להבטיח, שכל עוד לא רכש המארגן או היזם את הקרקע, יוכלו חברי קבוצת הרכישה לקבל חזרה את כספם, המופקד כאמור בחשבון נאמנות. בהקבלה, כל עוד לא רכש הקבלן או היזם את המגרש, ולא חתם על חוזה, הוא יכול לחזור בו, לבטל את העסקה, ולקבל את דמי הקדימה ששילם, אלא אם סוכם אחרת מראש. עם זאת, לעתים משלם הקבלן סכום מסוים תמורת אופציה, ובחוזה נקבע בדרך כלל, שאם לא תצא העסקה לפועל, לא יוחזר הסכום לקבלן.

• יש לבחון את כישוריו של מארגן הקבוצה או היזם. בין היתר, יש לבחון את יכולתו המקצועית ואת מהימנותו. ועדת קמיניץ אמורה להמליץ איך עושים זאת, האם בחוק או בתקנות. לשם השוואה, רשם הקבלנים מדרג את הקבלנים לפי קבוצות, וקובע מה מותר לכל אחד מהם לבנות.

השופט העיר שכל זה עולה כסף, אף עדיף כך מאשר להסתכן באובדן כספם של שותפי הקבוצה.

תקנות לפיקוח על שיווק קרקע חקלאית

במקביל, אישרה היום ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות, הבאות לפקח על שיווק קרקע שאינה מיועדת כרגע לבנייה (בעיקר קרקע חקלאית). התקנות הוכנו בעקבות פרשיות אור ואורן קובי. עתה יועברו לחתימתו של שר הכלכלה.

התקנות קובעות, כי על משווק קרקע חקלאית לפרסם באותיות גדולות ובולטות (בגודל המירבי של יתר חלקי המודעה או הפרסום) כי הקרקע העומדת למכירה אינה זמינה לבנייה. במהלך המו"מ למכירת המגרשים, על המוכר להציג בפני הקונה שומות על שווי הקרקע כיום ולאחר שינוי היעוד. כן עליו לציין מהו הסיכוי שהקרקע תופשר לבנייה תוך פרק זמן נתון.

היזם ישלם לשמאי

עוד קובעות התקנות, כי על המוכר לספק לקונים את כל המידע לפחות שבוע לפני חתימת החוזה. אסור לו לגבות כסף בעד המידע, כלומר על המוכר לשלם מכיסו את שכר השמאי וכל היועצים האחרים. יו"ר הוועדה ח"כ איתן כבל אמר היום, שהתקנות נועדו למנוע מקרים של שחיתות ומעשי מרמה במכירת נדל"ן.