גורמי תכנון אינם רשאים לדרוש מיזמים להפקיד בידיהם כתבי שיפוי, לפיהם יכסו היזמים את הפיצויים שיידרשו הרשויות לשלם בגין תוכניותיהם. כך קובע לראשונה (יום ה', 15.12.16) שופט בית המשפט העליון, יורם דנציגר.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע, כי מי שנפגע מתוכנית בנייה שאינה הפקעה (לרוב - שינוי ייעוד), זכאי לתבוע פיצויים מהרשות שאישרה תוכנית זו. לאורך שנים נוצרה פרקטיקה, לפיה רשויות התכנון דורשות מהיזמים כתבי שיפוי, כך שבפועל מי שישלם את הפיצוי יהיו היזמים הנהנים משינוי הייעוד.

כעת קובע בית המשפט העליון, כי מדובר בנוהג בלתי חוקי, משום שאין כל הסמכה בחוק המאפשרת לרשויות התכנון לגלגל את העלות על כתפי היזמים. "חובתה של הרשות הציבורית שלא לסטות מגדרי סמכותה על-פי דין בולטת במיוחד בתחום המיסים ותשלומי החובה", אומר דנציגר. "כל חיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח, לרבות חיוב נדחה או מותנה, חייב להיות מכוח חוק או על פיו".

"לא די בהצדקות רעיוניות"

דנציגר מונה שורה של נימוקים בעד ובנגד הטלת תשלום הפיצוי על היזמים. אולם הוא מדגיש, "לא די בהצדקות רעיוניות. משעה שמדובר בחיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח או על הפרט, נדרש לכך עיגון בחוק או על פיו". הוא קובע: "אין בו [בחוק התכנון והבנייה] הסמכה מפורשת המתירה לוועדה המקומית (ואף לא לוועדה המחוזית או הארצית) לדרוש כתבי שיפוי בגין תביעות".

דנציגר מדגיש: "גם אם אקבל את הטענה כי הפרקטיקה הוכרה בפסיקה כדבר רוֹוֵחַ, אין בכך כדי ללמד, בהכרח, על חוקיותה, ובפרט בהיבט של שלטון החוק. יתרה מכך, בית משפט זה אף ציין במפורש כי חוקיותה של הפרקטיקה מוטלת בספק". הפסיקה עד כה לא דנה במישרין בשאלת חוקיות הפרקטיקה הזו, אומר דנציגר, הסוקר אותה ומסיק:

"משלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הרי שאין הוועדה המקומית רשאית לעשות כן. החובה המוטלת בסעיף 197 על הוועדה המקומית, קרי, החובה לפצות את הנפגעים מהתוכנית, היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה.

"מתן רשות לוועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום הפיצויים ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק. גם אם הפקדת כתב שיפוי אינה עולה כדי הטלת חיוב כספי ממש, הרי שמדובר בנטילה מותנית (או מושהית) של כספו של האזרח. נטילה כזאת חייבת להיות מושתתת על בסיס חוקי מפורש. עקרון החוקיות, הפורש עצמו על פעילותן של הרשויות הציבוריות כחופת-על, מחייב לקבוע כי הטלת חובה על יזם להפקיד כתב שיפוי כתנאי לאישורה של תוכנית, עומדת בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עיקרון חוקיות המינהל".

הדברים נאמרו בהחלטתו של ביהמ"ש העליון לקבל את ערעורה של חברת פרחי ביקל נגד דרישת השיפוי שהוטלה עליה בידי הוועדה המקומית ראשון לציון במסגרת שינוי ייעוד מחקלאות למגורים. הוועדה המקומית חויבה בתשלום הוצאות בסך 50,000 שקל. השופטים ניל הנדל וענת ברון הסכימו עם דנציגר. את פרחי ביקל ייצגו עוה"ד עמי אסנת ו-ורדה לבון-ברמן, את הוועדה המקומית ייצג עו"ד גיל זילבר, ואת חברת א.ש.י פרשקובסקי - עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט.