|   15:07:40
דלג
  ענבל בר-און  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

דיני תחרות הזכויות

בעל דירה התחייב למכור דירתו ל-א' ול-ב' מי עדיף? הראשון בזמן אלא אם השני הסתמך בתום לב על 'נסח טאבו נקי', רשם עסקתו בטאבו ושילם את מרבית התמורה הכל על עסקות נוגדות
17/08/2009  |   ענבל בר-און   |   מושגים   |   תגובות
שניים אוחזין בנסח טאבו. זה אומר "כולו שלי" וזה אומר "כולו שלי"

כאשר אדם מתחייב לעשות עסקה עם פלוני, ולאחר מכן מתחייב לעשות עסקה עם אלמוני, הרי לנו עסקות נוגדות.

עסקות נוגדות יכולות להתרחש במקרקעין, במטלטלין, בנאמנות וכן בפשיטת רגל ובפירוק. הגם שהעקרונות של העסקות הנוגדות זהים, הם משתנים מעניין לעניין בהתאם לטיבו. המקרה המפורסם ביותר של עסקות נוגדות הינו בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969:

התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה.

אם הרוכש השני פעל בתום לב ובתמורה - קרי - רכש נכס אשר נסח הטאבו שלו היה 'נקי', ושילם תמורה (הפסיקה פירשה מהו 'תום לב' ומהי 'תמורה' - קרי כמה אחוזים מערך הנכס, והעניין יפורט בהמשך) - אזי - זכותו של הרוכש השני עדיפה, וזאת מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969.

המקרה המפורסם השני של עסקות נוגדות מצוי בסעיף 12 לחוק המטלטלין, התשל"א - 1969:

התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעיסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה - זכותו עדיפה.

מתי תקום זכות לרוכש השני? בהתקיים תנאי תקנת השוק אשר בסעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח - 1968 ולפיה:

נמכר נכס-נד על-ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה הייתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב.

יש לציין כי סעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח - 1968 הינו אך ורק אחד המקרים שבו חלה תקנת שוק ב'עסקות נוגדות' בתחום המטלטלין.

חשוב להבחין בין המושג "זכות ראשונים" לבין המושג "עסקות נוגדות". עסקות נוגדות מהווה מונח משפטי אשר בו, אם מוכר התחייב בכתב לשני רוכשים - זכותו של הראשון עדיפה אלא אם כן השני עמד בתנאים מסוימים. "זכות הראשונים" מוקנית לרוכש הראשון אך ורק אם נחתמה עסקה במקרקעין. בציבור יש מי שסבורים בטעות כי "זכות הראשונים" פירושה כי מתעניין אשר הגיע ראשון לראות את הדירה, זכאי לרכשה ראשון, חרף העובדה שמתעניינים נוספים באו אחריו והציעו מחיר גבוה יותר, או שיכולתם לעמוד בתנאי התשלום גבוהה יותר. לסברה זו ולפיה מי ש"הגיע ראשון" "זכות ראשונים", אין יסוד בדין, שכן למוכר - אשר לו זכות הבעלות, הזכות למכור את דירתו/מקרקעיו למי שהוא מוצא לנכון מתוך מגוון שיקולים.

הלכת השיתוף ודיני תחרות הזכויות
עד שסכסוך הנדל"ן יפריד בינינו

מהו הדין כאשר אין עסקינן בשני רוכשים אלא בבן זוג אשר זכאי לנכס מכוח הלכת השיתוף וברוכש מאוחר אשר הסתמך על היעדר רישום הערת אזהרה? שאלה זו הועלתה בע"א 29/86 - אי.תי.ס. נהיגה עצמית בע"מ נ' משה קרול. פ"ד מד(1), 864. באותה פרשה הייתה האישה זכאית למחצית שווי הדירה מכוח הלכת השיתוף. הבעל העביר בלא ידיעתה את הזכויות בדירה לבני משפחתו ואלו העבירו זאת הלאה - לרוכשים אשר לא ידעו על זכויות האישה. בית המשפט קבע כי חרף העובדה שזכויות האישה לא נרשמו במרשם המקרקעין ("טאבו") – זכויותיה גוברות שכן היא ה"ראשונה" – והרוכשים המאוחרים לא רשמו את זכותם במרשם ועל כן לא השלימו את העסקה. השופט גולדברג באותה פרשה התייחס לסיטואציה שבה רוכש מאוחר אינו מודע לקיומה של חזקת השיתוף וקובע כי ברגיל, אין לפגוע בשטף חיי המסחר – ורוכש מאוחר אינו חייב 'להסתמך' על יחסי השיתוף בין בני הזוג, וכן כי חלה חזקה ולפיה בן הזוג האחד מסכים כי בן הזוג השני יערוך עסקות בנכס (לצורך הוודאות המשפטית) – אולם היות שפה הבעל ערך את העסקה מאחורי גבה של האישה – אין תוקף לעסקה זו.

הנשיא שמגר קבע באותה פרשה כי בכדי שבן זוג לא ייפגע מהסתמכות צד שלישי בתום לב, מקום בו המקרקעין יימכרו – בן הזוג שזכותו במחציתם לא נרשמה במרשם – יהא זכאי רק לתמורת מחציתם אך לא לחזקה בהם.

מטיל עיקול אל מול רוכש/בן משפחה
איזה מזל יש לאהרונוב [AP]

המקרה ה'קלאסי' של עסקות נוגדות הינו מקרה שבו המוכר התחייב למכור לשני קונים, או התחייב למסור את נכסו במתנה לבן/בת זוגו/זוגתו ולאחר מכן מכר זאת לרוכש נוסף. ברם, זוהי רק אחת הדוגמאות לעסקה נוגדת. מה כאשר הבנק הטיל עיקול על מקרקעי הבעלים – וצד שני – נניח רוכש או אפילו אשת הבעלים אשר תובעת ממנו את מחצית שווי הנכס, תובע את הנכס לעצמו? שאלה שכזו נדונה בפרשת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199. באותה פרשה דרשה אשתו לשעבר של בעלי המקרקעין את הקרקע מכוח הסכם ממון שנערך בעל-פה בינואר שנת 1990, והנושה דרש את הקרקע מכוח עיקול שהטיל עליה. השופטת שטרסברג-כהן הניחה כי שני הצדדים פעלו בתום לב – האישה לא ידעה על הטלת העיקול על הקרקע, והבנק לא ידע על הסכם יחסי הממון בין בני הזוג, שכן לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו.

הלכת בוקר קבעה כי מאז היחקק חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, עיקול גובר על זכות אובליגטורית (התחייבות להענקת קניין) אם זו לא נרשמה. ברם, במקרה של הלכת בוקר, דובר בזכותו של נושה אל מול זכותם של רוכשים אשר שילמו חלק מן התמורה מבלי שידעו על אודות העיקול ומבלי שרשמו את זכותם בטאבו. במקרה הנדון, כנגד זכות העיקול של הנושה עומדת זכותה של האישה לשעבר, כאשר אי-הרישום נובע מטיב אופיים של יחסי משפחה – שכן כאשר בעל מעניק מתנה לאשתו, לא נהוג לרשום זאת במרשם המקרקעין ("טאבו").

במקרה דנן הנושה אף לא הסתמך על נכס זה כאשר הטיל את העיקול. מאזן הנוחות ומדיניות משפטית ראויה (שיקולי צדק חלוקתי) מובילים להעדפת אשת הבעלים לשעבר על פני הנושה, שכן היא עשויה להיפגע יותר מעדיפותו של הנושה, אם זו תמומש. יש לזכור כי בנקים אשר מטילים עיקולים נוטלים סיכוני-אי-חדלות פרעון, וזאת להבדיל מן ה"אדם הקטן" אשר מסתמך על נכס, ולעיתים משקיע בו את כל כספו.

השופט חשין הוסיף כי חרף הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין אשר קובעת כי רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין ("טאבו") מחסן את הרוכש הראשון מפני עדיפותו של נושה, אין פירושו של עניין כי חובה לרשום הערת אזהרה, ויש שבהיעדר רישום הערת אזהרה, הרוכש הראשון יגבר.

הלכת אהרונוב המפורסמת, אם כן, יצרה את הזכות שביושר, וקבעה כי בנסיבות מסוימות, גם אם הרוכש הראשון לא ירשום הערת אזהרה על שמו, הוא עדיין יהא עדיף על מעקל. בעקבותיה נפסק בע"א 790/97 - בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם גדי , פ"ד נט(3), 697 170, כי חרף העובדה כי הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה על הנכס, תקום לו עדיפות על פני הבנק אשר הטיל עיקול מאוחר על הנכס, וזאת משום שהבנק, כנושה מקצועי, היה צריך לבדוק את מצב הזכויות בנכס טרם הסתמכות על נכס זה כ'אמצעי לפרעון החוב' – גם אם זכותו של הרוכש הראשון לא נרשמה במרשם הבנק, וזאת מתוך נסיונו במקרים דומים שבהם רוכשים 'שוכחים' לרשום הערת אזהרה בטאבו, היה צריך לבדוק את מצב הנכס לאשורו – לדוגמה על-ידי ביקור בנכס.

התנגשות בין שני נושים
בנק כנושה מקצועי [פלאש 90]

מהו הדין כאשר בנק רושם משכנתה על נכס; עקב טעות, המשכנתה לא נרשמה, ובעל הנכס ממשכן נכסו לטובת בנק נוסף, וזאת בתקווה לקבל אשראי נוסף? שאלה זו הועלתה בבע"א 2242/92 - מדינת ישראל נ' בנק אמריקני ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3), 249; באותה פרשה הבנק השני מצא 'נסח טאבו' נקי ורשם משכנתה, אולם בבואו לממשה, גילה כי הנכס כבר ממושכן. נפסק כי היות שהבנק השני פעל בתום לב, בתמורה, ועסקתו הסתיימה ברישום – הוא עדיף, וזאת חרף העובדה שהמשכנתה הראשונה לא נרשמה עקב תקלה במרשם. תכלית מרשם המקרקעין הינה יצירת פומביות. לכך יש להוסיף את העובדה שחלפו כשנתיים ומחצה מאז שהבנק הראשון משכן את הנכס, עד שהבנק השני משכן אותו, ובכל הזמן הזה התרשל הבנק הראשון ולא בדק כי הרישום "נקלט".

מהו היעדר תום לב
המירוץ לרישום בטאבו [AP]

כאמור, בכדי להקנות עדיפות לרוכש השני, עליו להשלים את עסקתו, ולפעול בתום לב ובתמורה. בע"א 196/87 - רות שוייגר נ' אליהו רז לוי ו-2 אח'. פ"ד מו(3), 2 נפסק כי מקום בו רוכש מאוחר ידע על העסקה הראשונה (עקב רישום הערת אזהרה) – הוא אינו פועל בתום לב. ב ע"א 328/94 - יפה מילר נ' אילן יוסף ואח', פ"ד נ(3), 378 נפסק כי חרף העובדה שהרוכש הראשון נמנע מלרשום הערת אזהרה, מקום בו טרם השלמת העסקה נודע לרוכש השני כי ישנה עסקה ראשונה ברקע, הוא אינו תם לב אם הוא "ממהר" להשלים את העסקה, תוך העמדת פנים ש"אינו יודע" על הרוכש הראשון. עם זאת, בע"א 7785/99 ארוך שלמה נ' ג'רארד פאריינטי פ"ד נה(3), 85 נפסק כי מקום בו רוכש שני מוצא 'נסח נקי' אולם יודע כי הייתה שם הערת אזהרה שנמחקה בהוראת בית משפט, ונמנע מלבדוק את נסיבות מחיקתה, הרי שהוא פועל בתום לב גם אם נמנע מלבדוק את נסיבות מחיקת הערת האזהרה כאמור.

שיקולי צדק באכיפה?
שם של כוכב [AP]

בד"נ 21/80 לביאה ורטהימר ואח' נ' אילנה הררי ו-3 אח', פ"ד לה(3), 253, 153 נידונו שיקולי 'מאזן הנוחות' באכיפת העסקה כלפי מי מהצדדים שרכשו את אותו הנכס. השופט ברק קבע כי היות שמכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, הרוכש הראשון עדיף – אי אכיפת זכותו בשל שיקולי צדק וזאת מכוח סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 תרוקן מכל תוכן את סעיף 9 לחוק המקרקעין, ועל כן – אין למנוע את אכיפת זכותו של הראשון משיקולי צדק אלא אך ורק בהינתן התנאים המנויים בסעיף 10 לחוק המקרקעין (תום לב, תמורה והשלמת העסקה של הרוכש השני): את שיקולי הצדק יש להפעיל אך ורק בין הצדדים לחוזה המקורי, ולא כלפי צד ג' שהסתמך בתום לב על הרישום ה'נקי' בטאבו. לעומתו פסק השופט חיים כהן, בדעת מיעוט, כי סמכותו של בית המשפט לשקול שיקולי צדק באכיפה אינה מוגבלת לצדדים בחוזה ויכולה לחול גם כלפי צדדים שלישיים.

עסקות נוגדות במטלטלין
מחיר נמוך צריך להחשיד [AP]

ברע"א 1096/97 - עטיה אבו ג'ובה ואח' נ' פימן בע"מ ו-4 אח', פ"ד נג(1), 481 נפסק כי הגם שמכוח תקנת השוק שבחוק המכר, הרוכש בתום לב ובתמורה זכאי להחזיק בנכס, מקום בו הנכס נמכר במחיר נמוך מן הרגיל, על הדבר לעורר תמיהות – ועל כן, הרוכש במחיר נמוך מהרגיל אינו רשאי לטעון ל'תום לב'. באותו מקרה, חרף התרשלות הרוכש הראשון אשר נמנע מלרשום שיעבוד ברשם המשכונות, חוסר תום הלב של הרוכש השני היה כה רב, עד שנפסק כי זכותו של המתרשל גוברת על זכותו של חסר-תום-הלב.

תאריך:  17/08/2009   |   עודכן:  17/08/2009
ענבל בר-און
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
  • תמחור על-פי הקלקה - PPC, CPC ,Pay Per Click - בשיטה זו המפרסם משלם רק אם מקליקים על מודעתו, מקובל בפרסום במנועי חיפוש.
13/08/2009  |  אורלי תומר  |   מושגים
חופש העיסוק הינו זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד: חופש העיסוק בשנת 1992 וזכתה, עקב כך, למעמד חוקתי. עם זאת, כבר מימי קום המדינה זכתה זכות זו למעמד בפסיקה. כך לדוגמה, בבג"צ 1/49 בז'רנו נ' שר המשטרה, פ"ד ב (1) 80 נפסק כי "כל עוד החוק לא אסר על אנשים לעסוק במלאכה או במשלח יד, אסור לפקיד הרשות השלטונית לאסור זאת עליהם, וזאת גם אם נטען כי עבודתם מושחתת", שכן "אין מקפחים פרנסתו של אדם על יסוד שמועות פורחות". עוד נפסק כי עצם השחיתות עצמה לא מהווה עילה לאיסור על פרנסתם", וכי "הזכות של אדם לחפש לו פרנסה ומלאכה זכות טבעית הינה". בבג"צ 144/50 שייב נ' שר הביטחון, פ"ד ה 399 נפסק כי מכוח עיקרון חוקיות המנהל לשר הביטחון אין סמכות לאסור העסקת מורה, אלא אם החוק מקנה לו סמכות לעשות כן. במשתמע דובר גם עם חופש העיסוק.
05/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
חוק מימון מפלגות, התשל"ג - 1973 בנוסחו המקורי, קבע, שכל "סיעה" המיוצגת בכנסת זכאית, בתנאים מסוימים, לקבל מימון להוצאות הבחירות בתקופת הבחירות ולמימון הוצאותיה השוטפות.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
העותרים, תנועת לאו"ר, עתרו כנגד חוק מימון מפלגות אשר עבר בכל שלושת הקריאות ברוב מוחלט, אך לא עבר בדיון המקדים ברוב מוחלט. הם גורסים כי כל חוק אשר משנה את סעיפים 4, 44, או 45 לחוק יסוד הכנסת, קרי פוגע בשוויון בין המפלגות, חייב לעבור ברוב מוחלט גם בדיון המקדים.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
לטענתו של העותר, עורך דין, אהרון ברגמן, חוק המימון לכנסת סותר את ס' 4 לחוק יסוד: הכנסת שבו נקבע כי על הבחירות להיות שוות. לשיטת העותר, מימון אך ורק של מפלגות שהיו בכנסת השישית, ומניעת מימון ממפלגות חדשות שטרם נבחרו אך רוצות לרוץ לראשונה לכנסת פוגע בעיקרון השוויון. בית המשפט העליון קבע כי יש לבחון את התקיימותו של עיקרון השוויון באופן מהותי - ומימון אך ורק של מפלגות מן הכנסת היוצאת פוגע בעיקרון השוויון. עם זאת, עיקרון השוויון אינו מוחלטת והוא נסוג מפני שיקולים כגון איסור על מפלגה להבחר אם היא חותרת תחת עצם קיומה של מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרית, כמו גם שיקולים טכניים: אחוז החסימה, חיוב רשימה המתמודדת בבחירות להפקיד ערבון, מימון המפלגות ביחס לגודלן, היות חברי ועדת הבחירות חברי הכנסת היוצאת וכו'.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
אלי אלון
אלי אלון
בתי העלמין הקיבוציים, לרוב מטופחים ומגוננים בצמחי ושיחי נוי ובעצים מצילים    בסך-הכל ניתן לקבוע כי בתי העלמין הקיבוציים מטופחים יותר מאשר בתי עלמין אחרים
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
הפינוי הגדול בתולדות המדינה [צילום: דוד כהן, פלאש 90]
אריאל היימן, אלון ברקמן
פינוי מאות אלפי תושבים מגבולות הדרום והצפון מאפשר להפיק מספר לקחים למקרה הבא - בין אם הסיבה תהיה ביטחונית ובין אם היא תהיה בשל אסון טבע
אסור שצהלות הפלשתינים ייצרבו בתודעה [צילום: עטייה מוחמד, פלאש 90]
ד"ר יעקב סוקול
הצורה שבה זוכרים אירוע נקבעת על-פי התמונה העיקרית שלו שצרובה במוחנו    לכן, החלטת הממשלה על קביעת יום הזיכרון למלחמת חרבות ברזל ביום שבו פרצה מתקפת הטרור מחליטה שבעצם כבר הפסדנו
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il